2863 sayılı Kanun kapsamındaki (tescilli) yapılarda riskli yapı tespiti resen yapılamaz — yalnız maliklerin talebiyle yapılır. Tespit kesinleşince durum Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na bildirilir ve uygulama, kurulun alacağı karara göre yürütülür; yani '90 günde yık' otomatiği tescilli yapıda işlemez. Sit alanlarını içeren dönüşüm planlamasında ise alanın sit statüsü gözetilir ve Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü alınır. Süreç, haklar ve gerçekçi beklentiler.
Moda'da cumbalı bir köşk, Yeldeğirmeni'nde yüz yıllık bir apartman… Tescilli ya da koruma statülü yapının maliki iki kaygıyı birlikte taşır: "Bina depreme dayanır mı?" ve "Dokunursam koruma mevzuatına mı çarparım?" 6306 bu ikilemi görmüş ve tescilli yapıları özel bir rejime bağlamıştır: süreç ancak sizin talebinizle açılır, sözün sahibi ise koruma kuruludur.
Özet (Yön. md. 7/8): 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılarda riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır — idare resen tespit yaptıramaz. Tespit kesinleştikten sonra durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır. Bilgilendirme amaçlıdır; tescilli yapı işlemleri dosya bazında kurul kararına tabidir.
Normal binadan üç kritik fark
- Resen tespit kapısı kapalıdır. Sıradan yapıda Başkanlık/İdare tespiti resen yaptırabilir; tescilli yapıda başlatma tekeli maliktedir. Bu, mülkiyet-koruma dengesinin malik lehine kurulduğu ender noktalardandır.
- "Riskli çıktı → 90 günde yık" otomatiği işlemez. Tespit kesinleşse bile yıkım/onarım/güçlendirme gibi uygulamalar kurul kararına göre şekillenir. Kurul; yapının değerine göre restorasyondan rekonstrüksiyona kadar farklı çözümler öngörebilir — süreç bina bazında farklılaşır ve normal takvimden uzun sürer.
- Planlama katmanında ek görüş vardır. Uygulama alanı 2863 (sit) veya 5366 (yenileme alanı) kapsamında kalıyorsa; planlamada alanın sit statüsü gözetilir ve Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır — görüş 30 gün içinde bildirilir (Yön. md. 18/5).
Süreç adım adım
- Ön değerlendirme: binanın tescil kaydını (tapu beyanlar hanesi + koruma kurulu kayıtları) netleştirin; "sit alanı içindeki tescilsiz yapı" ile "tescilli yapı" farklı rejimlerdir.
- Malik talebiyle tespit: lisanslı kuruluşa başvuru; teknik inceleme tescilli yapının niteliğine uygun yürütülür.
- Tebligat + itiraz: olağan pencere işler — 15 gün itiraz, teknik heyet, gerekirse 30 gün dava.
- Kesinleşme → kurula bildirim: Müdürlük durumu ilgili Koruma Bölge Kurulu'na bildirir.
- Kurul kararına göre uygulama: güçlendirme/restorasyon projeleri, kurul onaylı projelerle ve koruma mevzuatının usulleriyle yürütülür. Bu aşamada restorasyon deneyimli mimar/mühendis ekibi ve alanında çalışan bir avukat fark yaratır.
Hakların durumu: 6306 destekleri tescilli yapıda da geçerli
Tescil, 6306 haklarını düşürmez: tespit ve tahliye şartları oluştuğunda kira yardımı ve ilgili muafiyetler bu yapıların malik ve kiracıları için de işler — güncel tutarlar kira yardımı rehberinde. Buna karşılık gerçekçi olun: kurul süreci takvimi uzatır; "hızlı yık-yap" beklentisiyle giren malik hayal kırıklığı yaşar. Tescilli yapıda doğru hedef değeri koruyarak güvenliği kurmaktır — bu da çoğu zaman güçlendirme/restorasyon kombinasyonudur; karşılaştırma için: güçlendirme mi, yıkıp yeniden mi?
Sık sorulanlar
Tescilli binam riskli çıkarsa hemen yıkılır mı?
Hayır. Tespit kesinleşse bile uygulama, Koruma Bölge Kurulu'nun kararına göre yapılır (md. 7/8). Kurul yıkım yerine koruma-onarım da öngörebilir.
Devlet tescilli binamı kendiliğinden 'riskli' ilan edebilir mi?
Tespit yalnız maliklerin talebiyle yapılır — resen tespit bu yapılarda uygulanmaz. (Alan bazlı kararlar ayrı rejimdir; sit statüsü planlamada gözetilir.)
Sit alanındayım ama binam tescilsiz — hangi kurala tabiyim?
Yapı bazında olağan 6306 süreci esas olmakla birlikte, alandaki plan/uygulama katmanında sit statüsü ve bakanlık görüşü devreye girer (md. 18/5); parsel işlemleriniz için belediye ve koruma kurulu pratiğini mutlaka önden sorun.
Komşu parseldeki dönüşüm bizim tescilli binayı etkiler mi?
Planlama görüş mekanizmaları tam da bunun için vardır; hakkınızın etkilendiğini düşünüyorsanız 30 günlük idari dava penceresini kaçırmayın (Kanun md. 6/9).
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 7/8 (2863 kapsamındaki yapılarda tespitin malik talebine bağlılığı; kesinleşme sonrası Koruma Bölge Kurulu'na bildirim ve kurul kararına göre uygulama), md. 18/5 (2863/5366 kapsamındaki alanlarda sit statüsünün gözetilmesi; Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünün 30 günde bildirilmesi) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (tescil ve kurul rejimi).
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.