Emsali (KAKS) 3 yolla öğrenirsin: e-Devlet İmar Durum Sorgulama (her belediye bağlı değil), belediye İmar Müdürlüğü'nden resmi İmar Durum Belgesi/çap (bağlayıcı olan) ve belediyenin online e-imar sistemi. TKGM parsel sorgu ada/parsel verir ama emsal göstermez.
Binanızın emsalini (KAKS) öğrenmenin üç güvenilir yolu var: (1) e-Devlet "İmar Durum Bilgisi Sorgulama" — hızlı ve ücretsiz, ama yalnızca sistemine entegre olmuş belediyelerde sonuç verir; (2) belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan resmi İmar Durum Belgesi (imar çapı) — hukuken bağlayıcı olan budur; (3) belediyenin kendi online e-imar / e-plan sistemi — birçok İstanbul ilçesinde ada-parsel girince emsali gösterir. TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) ise ada, parsel, yüzölçümü ve niteliği verir ama emsal/KAKS değerini göstermez — orada emsal aramayın. Aşağıda hangi yolun ne verdiğini, e-Devlet'in neden çoğu binada "kayıt bulunamadı" dediğini ve ada-parsel numaranızı nereden bulacağınızı dürüstçe anlatıyoruz.
Emsal kavramının ne anlama geldiğini ve kaç daire çıkabileceğini hesaplamayı emsal (KAKS) nedir ve daire hesabı yazısında ayrıntılı bulabilirsiniz. Bu yazı ise "değeri nereden öğrenirim" sorusuna odaklanıyor.
Önce: Emsal (KAKS) tam olarak nerede tanımlıdır?
Emsal, imar planında belirlenir. Bir parselin emsali; parselin bağlı olduğu 1/1000 uygulama imar planı ve plan notlarında yazar. Dolayısıyla "emsalimi öğreneceğim" demek, aslında parselinize ait yürürlükteki imar planını ve plan notlarını okumak demektir. Bu bilginin resmi ve güncel hâlini tutan merci, planı onaylayan belediyedir.
Bu yüzden internetteki üçüncü taraf sorgu siteleri veya TKGM verisi çoğu zaman "fikir" verir; ama inşaat, ruhsat ve kentsel dönüşüm kararlarını dayandıracağınız değer, belediyenin resmi kaydıdır.
Yol 1 — e-Devlet "İmar Durum Bilgisi Sorgulama"
En hızlı başlangıç noktası e-Devlet'tir.
- turkiye.gov.tr adresine e-Devlet şifrenizle girin.
- Arama kutusuna "İmar Durum Bilgisi Sorgulama" yazın.
- Belediyenizi seçin, ardından ada ve parsel numaranızı girin.
Neden çoğu binada "kayıt bulunamadı" çıkar? Çünkü e-Devlet imar sorgusu, tüm Türkiye için tek bir merkezi veri tabanı değildir. Her belediye kendi verisini ayrı ayrı e-Devlet'e entegre etmek durumundadır ve pek çok belediye bunu henüz yapmamış olabilir. Bazı İstanbul belediyeleri e-Devlet üzerinden bu hizmeti verirken, komşu ilçe vermeyebilir. Sonuç alamıyorsanız bu, binanızda bir sorun olduğu anlamına gelmez — büyük olasılıkla o belediye e-Devlet'e bağlı değildir. O durumda Yol 2 ve Yol 3'e geçin.
Yol 2 — Belediyeden resmi İmar Durum Belgesi (imar çapı)
Bağlayıcı ve resmi olan yol budur. Kentsel dönüşümde müteahhitle sözleşme, mutabakat ve fizibilite kararları buna dayanır.
- Nereden? Binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü. Bazı belediyeler e-Devlet üzerinden online imar durum belgesi başvurusu da alır.
- Ne gerekir? Genellikle tapu ve varsa vekâletname; vekâletle başvuru mümkündür. Gerekli evrak belediyeye göre değişebilir, başvurmadan önce teyit edin.
- Ücret? Belediyeden belediyeye ve yıldan yıla değişir; güncel ücreti kendi belediyenizin harç/ücret tarifesinden teyit edin. Kesin bir rakam vermiyoruz çünkü tek bir ulusal tarife yoktur.
- Geçerlilik? Belge genellikle sınırlı süre geçerlidir (süre belediyeye göre değişir); eski bir belge elinizdeyse plan değişmiş olabilir, güncelini alın.
Bu belgede emsal (KAKS), TAKS (taban alanı katsayısı), yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ve varsa özel plan notları yer alır.
Yol 3 — Belediyenin online e-imar / e-plan sistemi (İstanbul)
İstanbul'da birçok ilçe, ada-parsel girince imar durumunu saniyeler içinde gösteren kendi web-GIS sistemini kurmuştur. Bir belediye e-Devlet'e bağlı olmasa bile bu sistemlerde sorgu yapabilirsiniz:
| Sistem | Kapsam | Ne verir |
|---|---|---|
| Kadıköy e-İmar (webgis.kadikoy.bel.tr) | Kadıköy ilçesi | Ada-parsel ile emsal, TAKS, yükseklik, plan durumu |
| Üsküdar İmar Sorgulama | Üsküdar ilçesi | Yoğunluk, yükseklik, çekme mesafeleri |
| İBB e-Plan (eplan.ibb.istanbul) | İstanbul geneli | 1/5000 nazım imar planı durumu |
Not: İBB e-Plan çoğunlukla 1/5000 nazım plan düzeyindedir; kesin emsal genelde 1/1000 uygulama imar planında olur, bu da ilçe belediyesindedir. Sistemler farklı ilçelerde farklı yazılımlar (Netcad, ArcGIS tabanlı vb.) kullandığı için ekran ve alan adları değişir — ama mantık aynıdır: ada + parsel = imar durumu.
Farklı ilçelerin hangi sistemi kullandığı ve emsal kurallarının nasıl değiştiği önemli bir konu; bir platformu değerlendirirken buna nasıl bakmanız gerektiğini kentsel dönüşüm platformu nasıl seçilir yazısında ele aldık.
Ada ve parsel numaranızı nereden bulursunuz?
Her sorgunun anahtarı ada-parsel numarasıdır. Bulmanın yolları:
- Tapu senedi: Ada ve parsel numarası tapunuzun üzerinde açıkça yazar. En güvenilir kaynak budur.
- e-Devlet "Tapu Bilgileri Sorgulama": Malikseniz taşınmazlarınızı ve ada-parsellerini listeler.
- TKGM Parsel Sorgu: parselsorgu.tkgm.gov.tr haritasında binanızı bulup tıklayarak ada-parsel, yüzölçümü ve niteliği görebilirsiniz. Ama dikkat: bu ekran emsal/KAKS göstermez; sadece kadastro bilgisidir. Buradan aldığınız ada-parseli, Yol 1–3'te emsali öğrenmek için kullanın.
TKGM parsel sorgu ile e-imar sorgusu neden karıştırılır?
Çünkü ikisi de "ada parsel gir, sonuç al" mantığıyla çalışır. Fark şudur:
- TKGM (kadastro): Taşınmaz nerede, ne büyüklükte, ne cinste? → arsa/tarla, yüzölçümü, ada-parsel.
- Belediye (imar): O taşınmaza ne, ne kadar yapılabilir? → emsal, TAKS, kat, yükseklik.
Emsal bir imar verisidir; kadastroda tutulmaz. "TKGM'de emsalimi göremiyorum" demek normaldir — orada zaten yoktur.
yapıyo emsali sizin için otomatik gösterir
Yukarıdaki üç yolu tek tek denemek, hangi belediyenin hangi sistemde olduğunu bulmak zaman alır. yapıyo, İstanbul'da kapsadığı ilçelerde belediyenin imar sisteminden emsal kuralını çekip, siz sadece ada-parsel (veya adres) girince ücretsiz ön fizibilitede binanızın emsalini ve buna göre yaklaşık daire adedini gösterir. Maliğe komisyon ₺0'dır; gelir müteahhit tarafından karşılanır. Attığınız her adım audit log ile şeffaf tutulur.
Yine de vurgulayalım: yapıyo'nun gösterdiği emsal bir ön bilgidir. Sözleşme aşamasına gelmeden önce belediyenizden resmi imar durum belgesini (Yol 2) mutlaka alın — bağlayıcı olan odur. Kendi binanız için ilk tahmini hemen görmek isterseniz ücretsiz fizibilite aracını deneyebilir, sürecin tamamını nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Emsalimi e-Devlet'ten öğrenebilir miyim?
Belediyeniz e-Devlet'e entegreyse evet: "İmar Durum Bilgisi Sorgulama" ile ada-parsel girip görürsünüz. Bağlı değilse "kayıt bulunamadı" çıkar; bu, binanızla ilgili bir sorun değildir. O zaman belediyenin online e-imar sistemine veya doğrudan İmar Müdürlüğü'ne başvurun.
TKGM parsel sorguda emsal neden görünmüyor?
Çünkü TKGM kadastro verisi tutar (ada, parsel, yüzölçümü, nitelik). Emsal bir imar planı verisidir ve belediyede bulunur. TKGM'yi ada-parsel numaranızı öğrenmek için kullanın; emsali sonra belediye kaynağından sorgulayın.
Online öğrendiğim emsal bağlayıcı mı?
Hayır. e-Devlet, belediye web-GIS'i veya yapıyo gibi araçlardan gördüğünüz değer ön bilgidir. Hukuken bağlayıcı olan, belediyeden alınan resmi İmar Durum Belgesi'dir (imar çapı). Kentsel dönüşüm kararı vermeden önce bu belgeyi alın; sürecin diğer adımları için kentsel dönüşüm rehberi 2026 yazısına göz atabilirsiniz.
Emsali öğrendim, kaç daire çıkacağını nasıl hesaplarım?
Kabaca: arsa alanı × emsal = toplam inşaat alanı; bunu ortalama daire brüt alanına bölünce yaklaşık daire adedi bulunur. Net ve brüt farkı sonucu değiştirir; ayrıntı için net/brüt metrekare nedir ve emsal (KAKS) daire hesabı yazılarına bakın.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.