Mahallenizin adını Resmî Gazete'de gördünüz; cevap: ilan mülkiyete dokunmaz ama bölgenin hukuki rejimini değiştirir. Kira yardımı 48 aya çıkar, bölgede 2+1 yıl imar durdurma uygulanabilir, tahliye kurum takvimine bağlanır ve etaba giren binalar sağlam olsa da kapsama girer; kamunun satın alma ve acele kamulaştırma araçları da açılır. Buna karşılık tapu sizde kalır, bedelsiz el koyma yoktur; kararlar yine arsa payı çoğunluğuyla alınır. İtiraz yolu idari yargıdır; sonda 7 adımlık plan var.
Bu sayfaya büyük ihtimalle mahallenizin adını bir Cumhurbaşkanı kararında, haberde ya da belediye duyurusunda gördüğünüz için geldiniz. İlk bilmeniz gereken şudur: riskli alan ilanı bir kamulaştırma kararı değildir — tapunuz dün kimdeyse bugün de ondadır. İkincisi: ilan, mahallenizin hukuki rejimini değiştirir ve bazı saatleri çalıştırır. Bu rehber "ne olur / ne olmaz" ayrımını netleştirip 7 adımlık aksiyon planı verir.
Hızlı çerçeve: Riskli alan; zemin yapısı veya yapılaşma sebebiyle can/mal kaybı riski taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgedir ve karar Resmî Gazete'de yayımlanır. Bina bazlı "riskli yapı" tespitinden farklı bir kavramdır — üçlü ayrımın tamamı burada. Bilgilendirme amaçlıdır; alanınıza özgü uygulama programını İl Müdürlüğü ve belediye duyuruları belirler.
Ne DEĞİŞMEZ — korkuların cevabı önce
- Mülkiyetiniz ilanla el değiştirmez. Tapu sizde kalır; alım-satım mutlak olarak yasaklanmaz (sürece bağlı şerhler işleyebilir).
- "Bedavaya el koyma" yoktur. Uygulamada dahi katılmayan payın satışı rayiç bedelden az olamaz ve bedel malike ödenir; acele kamulaştırma dar şarta bağlıdır ve iskân amaçlı sayılıp ilk taksiti 1/5 ödenir.
- Binanız otomatik "riskli yapı" olmaz. Alan ilanı bölge kararıdır; bina bazlı statü ayrı tespit ister. (Ancak aşağıda göreceğiniz gibi, uygulama etabına girmek için binanızın riskli olması gerekmez.)
- Karar mekanizmaları buharlaşmaz: maliklerce yürütülen uygulamalarda kararlar yine arsa payı salt çoğunluğuyla alınır.
Ne DEĞİŞİR — yeni rejimin 5 sonucu
- Kira yardımı süresi büyür: riskli yapıdaki 18 aya karşılık, riskli/rezerv alanlarda 48 aya kadar (İstanbul tabanıyla ciddi fark eder) — güncel tutarlar. Gecekondu sahipleri için çarpanlar da genişler: gecekondu rehberi.
- İmar musluğu kısılabilir: bölgede her türlü imar ve yapılaşma işlemi 2 yıl (+1 yıl uzatma) geçici durdurulabilir (Kanun md. 4/1) — tadilat/ruhsat planlarınızı buna göre kurun.
- Takvim kurum programına bağlanır: tahliye, maliklerin bireysel takviminden çıkıp etap/ada programına girer; kurum takvimiyle 15 gün veya anlaşma süresi, uymayanlara ≥30+≥30 günlük tebligat zinciri işler ve etaba giren binalar — sağlam olsalar bile — anlaşmaya bakılmaksızın kapsama girer (Yön. md. 17). Ayrıntı: tahliye rehberi.
- Kamunun araç seti açılır: satın alma, hak sahipliği-borçlanma düzeni ve hesap mekanizması (değer tespiti rehberi) devreye girebilir.
- Planlama hızlanır: alanın imar/parselasyon planları il müdürlüğünde 15 gün askıya çıkar, itirazlar 5 günde karara bağlanır — 3194'ün alışıldık 30 günü burada geçerli değildir: plan askısı rehberi.
"Bizim durum hangisi?" — üç ayrı kapıyı karıştırmayın
| Gördüğünüz | Bu nedir | Saat |
|---|---|---|
| RG'de riskli alan kararı | Bölge rejimi (bu rehber) | İtiraz: idari yargı; uygulama: kurum programı |
| Kapıda riskli yapı tutanağı | Bina bazlı tespit | 15 gün itiraz |
| Kapıda 6/A listesi (ağır hasar/acil) | Acil rejim | 2 gün itiraz — 6/A rehberi |
Deprem sonrası hasar tespiti (az/orta/ağır) de ayrı bir yoldur: hasar tespiti rehberi. Hangi kâğıdın hangi saati başlattığı: kapıya asılan kâğıt rehberi.
İlana itiraz edebilir miyim?
Evet — ama teknik heyete değil. Riskli alan kararı bir Cumhurbaşkanı kararı olduğundan hak arama yolu idari yargıda iptal davasıdır; menfaati etkilenen malikler dava açabilir ve genel pencere, işlemlerin tebliğ/öğrenilmesinden itibaren 30 gündür (Kanun md. 6/9). Ayrıca alanın planlarına karşı 15 günlük askı-itiraz hattı ayrı işler. Dava tarafı bilirkişilikli, teknik bir alandır — alanında çalışan bir avukatla süreleri saatli takip edin. Madalyonun öbür yüzü de var: bazı mahalleler bu statüyü kendisi talep eder (48 ay kira + bütüncül altyapı için) — o kapının dosyası: riskli alan başvuru rehberi.
7 adımlık aksiyon planı
- Kararın kendisini okuyun: Resmî Gazete'deki kararda alan sınırı koordinatlıdır; adanız/parseliniz gerçekten içeride mi — belediye imar müdürlüğünden yazılı teyit alın.
- Tarihleri sabitleyin: RG yayım tarihi, varsa askı tarihleri, size ulaşan her tebligat → takvim aracına işleyin.
- Belge dosyanızı kurun: tapu, abonelikler, ikamet kayıtları (kiracılar dâhil — yardım ve kura hakları ikamet ispatına bakar), gecekondu/tahsis belgeleri.
- Mahalle iletişimini örgütleyin: muhtar + site/apartman temsilcileri + ortak bilgi kanalı; kurum toplantılarını tek kişiye bırakmayın.
- Kendi verinizi çıkarın: parselinizin imar hakkı ve dönüşüm ekonomisi (ücretsiz fizibilite) — kurum teklifi geldiğinde kıyas tabanınız hazır olsun.
- İtiraz/dava kararını erken verin: 30 günlük pencereler geriye gelmez; avukat görüşünü ilan haftasında alın.
- Yanlış bilgiye karşı aşılanın: "alan ilan edildi, evler devletin oldu" tipi söylentilerin panzehiri: 12 yaygın yanlış.
Sık sorulanlar
İlandan sonra evimi satabilir miyim?
İlan tek başına satışa engel değildir; ancak süreç ilerledikçe şerhler ve kamunun ön alım hakkı gibi mekanizmalar devreye girebilir. Satış planınız varsa zamanlamayı belgeleriyle bir avukatla kurun.
Kredi çekebilir miyim, bankalar nasıl bakar?
Hukuken yasak yoktur; bankaların risk iştahı alan statüsüne göre değişebilir. Dönüşüm finansmanı tarafında ise faiz destekli kredi/kira yardımı seçenekleri işler: destek kombinasyonları.
Alanda ama binamız yeni/sağlam — yıkılacak mıyız?
Otomatik değil; uygulama etap-etap programlanır ve sağlam yapılar projeye göre korunabilir de. Ancak etaba girerseniz takvim sizi de kapsar (md. 17/2) — bu yüzden 1. adımdaki "gerçekten içeride miyiz + hangi etap" teyidi kritiktir.
Rezerv alan ilanı da aynı şey mi?
Hayır — rezerv, dönüşümün taşınacağı yeni yerleşim alanıdır; sonuçları farklıdır: üçlü ayrım.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 4/1 (2+1 yıl imar durdurma), md. 6/2 (acele kamulaştırmanın şartları ve 1/5), md. 6/6 (planların 15 gün ilanı + 5 günde itiraz kararı), md. 6/9 (30 gün dava) — RG 31.05.2012/28309.
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 3 (riskli alan tanımı), md. 5 (ilan dosyası ve Cumhurbaşkanına sunulması), md. 16/1-2 (48 aya kadar kira; gecekondu çarpanları), md. 17 (kurum takvimi; etapta anlaşmaya bakılmaksızın tahliye) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.