Bodrum ya da zemin kattaki daire veya dükkân sahibi, dönüşümde diğer maliklerle aynı haklara sahiptir: karara arsa payıyla katılır, itiraz eder, desteklere başvurur. Farkı arsa payının büyüklüğü ve yeni binada bodrumda konut, zeminde dükkân yapılmasını belirleyen imar kuralları yaratır.
Bodrum ya da zemin kattaki daire veya dükkân sahibi, kentsel dönüşümde diğer maliklerle aynı haklara sahiptir. Karara tapudaki arsa payıyla katılır, riskli yapı tespitine itiraz edebilir, destek ve yardımlara başvurabilir. Farkı yaratan iki şey var: tapudaki arsa payınızın büyüklüğü ve yeni binada bodrumda konut ya da zeminde dükkân yapılıp yapılamayacağını belirleyen imar kuralları.
Bodrum kat malikinin kentsel dönüşümde hakları nelerdir?
Kanun, bölümün hangi katta olduğuna bakmaz. Tapuda bağımsız bölüm sahibiyseniz, üst kattaki komşunuzla aynı haklara sahipsiniz:
- Karara katılma. 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre yeniden yapım kararı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Oyunuzun ağırlığını katınız değil, arsa payınız belirler. Hesap için: salt çoğunluk hesaplama.
- İtiraz. Riskli yapı tespitine, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz (6306 Uygulama Yönetmeliği md. 7/5). Ayrıntısı: riskli yapı tespitine itiraz.
- Karara katılmama. Salt çoğunluk kararına katılmazsanız arsa payınız rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Bu kural herkes için aynıdır: karara katılmayan malik.
- Destekler. Yarısı Bizden'de konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği var. İşyeri için hibe 437.500 TL, kredi 437.500 TL, taşınma desteği 125.000 TL'dir. Şartlar için: Yarısı Bizden 2026. Kira yardımı için: kira yardımı.
Bodrum ve zemin katta arsa payı nasıl belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3'e göre arsa payı, her bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı dağıtılmalıdır. Konumu değerini düşüren bir bodrum dairesinin payı, bu yüzden daha düşük yazılmış olabilir. Bazı binalarda ise paylar büyüklüğe ve konuma bakılmadan eşit dağıtılmıştır.
İlk iş, tapunuzdaki payı komşularınızınkiyle karşılaştırmaktır. Pay, kurulduğu anda değerle orantılı dağıtılmamışsa aynı madde mahkemeden düzeltme isteme yolunu açar. Sonradan oluşan değer farkı ise tek başına düzeltme sebebi değildir. Kavramın kısa tanımı: arsa payı.
Payınız, yeni binada ne alacağınızın da başlangıç noktasıdır. Hesabın mantığı: kaç daire alırım.
Yeni binada bodrum katta yine daire olur mu?
Olabilir, ama şartları var. İstanbul İmar Yönetmeliği md. 18/1'e göre, imar planında aksine hüküm yoksa:
- Düz veya az eğimli arazide, su basman en az 1,00 metre yapılırsa 1. bodrum kat iskân edilebilir.
- Eğimli arazide, toprağa dayalı bodrumda oturma odası ile bir yatak odasının açığa çıkan dış duvarları en fazla 1,00 metre gömülü olmalı. Bu odalara pencereden ışık ve hava gelmeli, sel ve su baskınına karşı önlem alınmalıdır.
Ülke geneli için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 51/3'te de toprağa dayalı bodrum konutlar için ışık, hava ve su baskını şartları vardır.
Taşkın riski olan yerlerde kural daha sıkıdır. Taşkın analiziyle belirlenen kret kotuna 1,50 metre eklenerek bulunan seviyenin altı iskân edilemez (İstanbul İmar Yönetmeliği md. 18/3).
Bir de alan meselesi var. Bodrum katlar, yönetmelikte sayılan istisnalar dışında katlar alanına, yani emsale dâhildir (İstanbul İmar Yönetmeliği md. 21/1). Bodrumda konut yapmak, o alanı başka kattan kısmak demektir. Bu yüzden yeni projede bodrumun ne olacağını mimari proje belirler. Size daire bodrumda değil, normal bir katta da verilebilir.
Zemin kattaki dükkân sahibi yeni binada ne alır?
Dükkânın yeniden yapılabilmesi, imar planına ve yolun durumuna bağlıdır. İstanbul İmar Yönetmeliği md. 18/5'e göre:
- Konut alanında kalan bir parselde zemin katta ticaret için, ilgili meclisin o yol için "yol boyu ticaret" kararı alması gerekir.
- Bu dükkânların bodrumda içten bağlantılı bölümleri olabilir.
- Yola cephesi olan bodrum katlarda ticari bağımsız bölüm yapılabilir.
- Ticari kullanımların altında konut yapılamaz.
Parselinizin plan kararını görmek için: imar durumu sorgulama. Esnafın kira, kura ve vergi tarafındaki haklarını ayrı bir yazıda anlattık: esnaf ve işyeri sahibinin hakları.
Şerefiye farkı alt kattaki malike nasıl yansır?
Eski binada bodrum ya da zemin kattaydınız, yeni binada ara kata çıkabilirsiniz. Ya da zemin katınız dükkâna dönüşüp binanın en değerli bölümü olabilir. İki durumda da değer farkı konuşulur. Bu farka şerefiye denir.
Şerefiyenin nasıl hesaplandığını, kimin kime ödediğini ve temsilî bir mahsup tablosunu burada tekrar etmiyoruz: şerefiye farkı ve adil paylaşım. Aynı değer tartışması üst katta da yaşanır. Çatı arasının ayrı daire olup olamayacağını çatı katı yazımızda anlattık.
Bodrum ve zemin kat maliki pazarlıkta nelere dikkat etmeli?
- Tapuyu kontrol edin. Arsa payınızı ve bölümün niteliğini (mesken, dükkân gibi) not edin.
- Eski bölümün yasal durumuna bakın. Bölümünüz onaylı projede ve ruhsatta nasıl görünüyor? Projede olmayan bir kullanım, yeni projede kendiliğinden hak doğurmaz.
- Yeni bölümü sözleşmeye yazdırın. Kat, cephe ve net metrekare açıkça yazsın: net ve brüt m² farkı.
- Değer farkının nasıl denkleştirileceğini imzadan önce kararlaştırın.
- Bağımsız bir değerleme isteyin. Göz kararı hesap, en çok alt kat malikini üzer.
Sözleşmenin genel kontrol listesi için: kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler. Binanızın yeni hâlinde payınıza ne düşebileceğini görmek için ücretsiz ön fizibilite yapabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Sık sorulanlar
Bodrum malikinin oyu daha mı az sayılır?
Oy, katınıza göre değil arsa payınıza göre sayılır. Payınız küçükse oyunuzun ağırlığı da küçüktür.
Yeni binada yine bodrumda mı otururum?
Zorunlu değil. Bodrumda konut, yönetmelikteki şartlar sağlanırsa yapılabilir. Hangi katta yer alacağınız sözleşmede kararlaştırılır.
Zemin kattaki dükkânım yeniden dükkân olur mu?
Parselin imar planına ve yolun ticaret kararına bağlıdır. Ticari kullanımın altında konut yapılamaz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 3)
- 6306 sayılı Kanun (md. 6)
- 6306 Uygulama Yönetmeliği (md. 7/5, 15)
- İstanbul İmar Yönetmeliği (md. 18, 21)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (md. 51)
- ÇŞİDB — Yarısı Bizden destek tutarları artırıldı
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.