Otopark Şartı Kentsel Dönüşümü Nasıl Etkiler? Daire Sayısı, Otopark Bedeli ve İstisna

Kentsel dönüşümde yıkılıp yeniden yapılan bina, bugünkü Otopark Yönetmeliği'ne göre ruhsat alır. Konutta otopark sayısı daire büyüklüğüne bağlıdır: 80 m²'nin altındaki her 3 daireye 1 yer, 180 m² ve üzerindeki her daireye 2 yer. Otopark parselde yapılamazsa belediyeye otopark bedeli ödenir. 6306'ya özel tam muafiyet yoktur; ama 500 m² ve daha küçük riskli yapı parsellerinde ruhsat başvurusunda bedelin yalnız %25'i istenir.

Kentsel dönüşümde otopark şartı nereden geliyor?

Kural, İmar Kanunu'na dayanan Otopark Yönetmeliği'nden gelir (Resmî Gazete 22.02.2018, sayı 30340). Yönetmelik, yürürlüğe girdikten sonra ruhsat alan binalara uygulanır. Eski binanızda otopark olmaması yeni binayı kurtarmaz; yeni bina yeni ruhsat alır.

Temel kurallar şunlar:

• Binayı kullananların otoparkı bina içinde ya da parselde karşılanır (md. 4/1-a).
• Otopark yeri ayrılmadan yapı ruhsatı, otopark yapılmadan iskân (yapı kullanma izni) verilmez (md. 10/1).
• Binanın otoparkı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak alandır (md. 4/1-c). Kat irtifakı kurulurken otopark yeri, belediye meclisi kararıyla bir daireye eklenti olarak da bağlanabilir (md. 4/1-j).

Konutta kaç otopark gerekir?

Yönetmeliğin Ek-1 tablosu konutlar için en az şu sayıları ister:

Hesap, her bağımsız bölümün brüt alanı üzerinden yapılır (md. 8/3). Küsurat bir üst sayıya yuvarlanır (md. 8/4). Dükkân ve bürolarda her bağımsız bölüm için en az 1 olmak üzere her 50 m²'ye 1 yer aranır.

Bu sayılar en az miktarlardır. Büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisi bunları artırabilir (md. 8/2). Parselinize uygulanacak sayıyı ilçe belediyesinin imar ya da ruhsat biriminden yazılı öğrenin. Önce parselin imar bilgisine bakabilirsiniz: imar durumu sorgulama.

Otopark şartı daire sayısını ve maliyeti nasıl değiştirir?

Emsali yemez. Bodrum katta yapılan zorunlu otopark alanının 2 katı ve bütün cepheleri gömülü ortak otoparklar emsal dışıdır; %30'luk emsal dışı alan sınırına da girmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/8). Emsal hesabının ayrıntısı: emsal (KAKS) nedir?

Asıl etki, daire büyüklüğündedir. Aynı binada 12 daire olsun:

• 12 daire × 100 m² brüt → her 2 daireye 1 → 6 otopark
• 12 daire × 130 m² brüt → her daireye 1 → 12 otopark

Bir aracın park yeri, manevra alanı dahil en az 20 m² sayılır (md. 4/1-ç). Yani ikinci senaryoda sadece park yerleri için en az iki kat alan gerekir. Rampa ve geçiş yolları bunun üstüne eklenir.

Dar parselde bodrum mümkün olmayabilir. Yönetmelik bazı ölçüleri sabitler (md. 5/1-h):

• Rampa eğimi en çok %20, rampa genişliği en az 2,75 m
• Otopark giriş kapısı net en az 2,75 m genişlik, 2,00 m yükseklik
• Otopark iç yüksekliği kiriş altı dahil hiçbir yerde net 2,10 m'den az olamaz

Küçük parselde rampa sığmazsa taşıt asansörü ya da mekanik otopark düşünülebilir. Taşıt asansörü olan binada yedek jeneratör şarttır ve asansörün çalıştığı iskândan önce denetlenir (md. 5/1-ı). Mekanik otopark da kesintisiz güç kaynağıyla beslenmelidir (md. 3/1-g). 20 ve üzeri zorunlu otoparkı olan yeni binalarda en az %5'i şarj üniteli olarak düzenlenir (md. 5/1-j).

Maliyet: kazı, iksa (kazı çevresini tutan destek), temel altı su yalıtımı ve rampa inşaat maliyetini artırır. Tutar, zemine ve projeye göre değişir. Önemli olan, bu maliyeti kimin üstlendiğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.

İki not daha: Yarısı Bizden'deki "yeni proje eskinin 1,5 katını geçmesin" kuralında otopark ve sığınak alanı sayılmaz (Yarısı Bizden). İstanbul'daki ilave plan notunda da tamamen gömülü otopark, ruhsattaki alan hesabına girmez (yıkıp yeniden yaparsam ne alırım?).

Otopark parselde yapılamazsa ne olur?

Yönetmelik, otoparkın parselde karşılanamayacağı durumları sayar (md. 4/1-e). Başlıcaları:

• Parselin alanı ya da cephesi yetmez ve bu, teknik raporla belediyece tespit edilir.
• Zemin yapısı ya da yüksek yeraltı suyu yüzünden bodrum yapılamaz.
• Parsel yaya yolundan, merdivenli sokaktan ya da araç girişine izin verilmeyen yoldan cephe alır.
• Bitişik nizamda komşu binaların temel altına inmek statik açıdan risklidir.
• Parsel tescilli kültür varlığıdır.

Bu durumda sıra şöyledir (md. 4/1-f): önce komşu parselle ortak otopark ya da ada içi otopark; olmazsa 1.500 m yarıçap ya da 2.000 m yürüme mesafesindeki başka bir parselde, tapuya irtifak kurularak otopark; o da olmazsa bedel ödenerek bölge otoparkından yer.

Küçük parsellere bir kolaylık daha var: cephesi 9 m'den dar ya da alanı 250 m²'den küçük parsellerde, ihtiyacın en az yarısı parselde karşılanırsa konut otopark ihtiyacı %50'ye kadar azaltılabilir (md. 8/2). "Azaltılabilir" ifadesi belediyenin takdirini gösterir; hak değildir.

Otopark bedeli nasıl hesaplanır?

Formül yönetmelikte yazılıdır (md. 12/11):

Birim otopark bedeli = (A + B) × 20 × Y

• A (arsa payı): Emlak vergisine esas arsa değerinin, plandaki toplam kat alanına bölünmesiyle bulunur.
• B (yapı payı): Ruhsat yılında Bakanlığın yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyet tebliğindeki otopark birim fiyatıdır. 2026 tebliğinde "garajlar, katlı ve/veya kapalı otoparklar" III-A sınıfında, 19.800 TL/m² (Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157).
• 20: Bir aracın manevra dahil m²'si.
• Y: Belediye meclisinin bölgeye verdiği oran. Yönetmelik 5 grup öngörür: %100, %90, %80, %70, %60. Meclis grup sayısını azaltabilir, oranları artırabilir.

Kaba bir fikir için: yalnız yapı payı, bir araç için 19.800 × 20 = 396.000 TL eder. Buna arsa payı eklenir, sonuç bölge oranıyla çarpılır. Tebliğdeki birim fiyat resmî bir hesap birimidir, piyasa inşaat maliyeti değildir. Kesin tutarı belediye hesaplar.

Genel ödeme düzeni (md. 12/9): bedelin %25'i ruhsatta peşin ödenir. Kalanı en çok 36 ayda, 6 eşit taksitle ve yeniden değerleme oranında artırılarak ödenir. Kalan %75 ödenmeden iskân verilmez.

Belediyenin de yükümlülükleri var:

• Başvurana hangi bölge otoparkından yararlanacağını 30 gün içinde bildirir (md. 4/1-s).
• Bedel aldığı parseller için bölge otoparkını ruhsat tarihinden itibaren en geç 5 yılda tamamlar (md. 12/7).
• Ruhsat iptal edilirse bedel, o yıla göre hesaplanarak geri ödenir (md. 12/8).
• Makbuzda ada-parsel ve kaç araçlık yer için ödendiği yazılır (md. 12/10).

Kentsel dönüşümde otopark bedeli istisnası var mı?

Tam muafiyet yok. Otopark Yönetmeliği'nde 6306 kapsamındaki binaları bedelden tamamen kurtaran bir hüküm yok. Ama riskli yapılar için bir ödeme kolaylığı var.

Riskli yapı kolaylığı (md. 10/1): Riskli yapı tespitiyle yıkılan binanın bulunduğu parsel 500 m² ya da daha küçükse ve otopark parselde, komşu parselde ya da yakındaki başka bir parselde karşılanamıyorsa:

• Ruhsat başvurusunda bedelin yalnız %25'i ödenir.
• Otopark yeri bölge otoparkından planlanır.
• Kalan %75, bölge otoparkı hazır olduktan sonra 30 gün içinde parsel maliklerinden alınır; tapuya belirtme konur.
• Bina, bölge otoparkından önce biterse belediye geçici park düzeni sağlar ve iskân verilir.

Bu sınır 27.12.2025'te 250 m²'den 500 m²'ye çıkarıldı (Resmî Gazete sayı 33120).

İptal edilen düzenlemeye dikkat: 2023'te eklenen ve riskli yapı parsellerinde belediyelere meclis kararıyla "farklı usul" belirleme yetkisi veren hüküm Danıştay'ca iptal edildi. İptal, 18.12.2025 tarihli onama kararıyla kesinleşti. Bu hükme dayanan eski haberlere güvenmeyin.

6306'nın harç muafiyeti: Kanun, riskli yapı parsellerinde mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar yeni alan için belediyelerin harç ve ücret almayacağını söyler (6306 md. 7/10). Otopark bedelinin bu "ücret" içinde sayılıp sayılmadığını belediyenizden yazılı teyit edin. Otopark Yönetmeliği'nin riskli yapı parselleri için ayrı bir ödeme düzeni kurduğunu da unutmayın. Harç muafiyetlerinin tamamı: vergi ve harç muafiyeti.

Tapudaki belirtme satışa engel mi? İBB Gelirler Müdürlüğü'nün otopark bedeli belgesine göre, taahhüt için tapuya konan belirtme tapu almaya engel değildir; bu parseller için kredi kullanılabilir ve satış yapılabilir.

Sözleşmeye otopark için ne yazdırmalı?

• Kaç otopark yapılacağı, nerede olacağı (bodrum, bahçe, mekanik) ve hangi daireye eklenti olarak bağlanacağı.
• Otopark bedeli çıkarsa kimin ödeyeceği: peşin %25 ve sonradan istenecek %75 dahil. "Arsa payları oranında karşılanır" ifadesi bu yükü size bırakır; bkz. yüksek pay ve net yük.
• Mekanik otopark ya da taşıt asansörü varsa bakım ve jeneratör giderlerinin kime ait olduğu.

Sözleşmenin diğer maddeleri için sözleşmede 12 kritik madde yazısına, imza ve teslim için kontrol listelerine bakın. Binanızın emsal ve daire tahmini için ücretsiz ön fizibilite alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için belediyenizin ruhsat birimine ve bir avukata danışın.

Kaynaklar

• Otopark Yönetmeliği ve Ek-1 (md. 4, 5, 8, 10, 12) — mevzuat.gov.tr
• Otopark Yönetmeliğinde Değişiklik, 250 m² → 500 m² — Resmî Gazete 27.12.2025, sayı 33120
• Otopark Yönetmeliğinde Değişiklik, iptal edilen md. 4/2 — Resmî Gazete 12.08.2023, sayı 32277
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (md. 5/8) — mevzuat.gov.tr
• 6306 sayılı Kanun (md. 7/10) — mevzuat.gov.tr
• 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği — Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157
• Otopark bedeli sık sorulan sorular — İBB Gelirler Müdürlüğü

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.