Dönüşüme girecek daire satın alınabilir; riskli yapı şerhi satışa engel değil. Almadan önce tapu kayıtlarına, karar durumuna, arsa payına, kira yardımı ve Yarısı Bizden hakkının kime kalacağına ve parselin imar bilgisine bakın.
Dönüşüme girecek bir daire satın alınabilir; tapudaki riskli yapı şerhi satışa engel değildir. Ama imzadan önce altı şeye bakın: tapudaki kayıtlar, dönüşüm kararının durumu, arsa payı, kira yardımının kime kalacağı, Yarısı Bizden desteğinin durumu ve parselin imar bilgisi. Destekler satışla çoğalmaz; satıcının hakkı üzerinden yürür ve bazı durumlarda alıcıya hiç geçmez.
Bu yazı alıcı içindir. Satıcı tarafını, şerhin ne olduğunu ve kredi sorusunu şerhli daire satılır mı yazısında anlattık.
Dönüşüme girecek daire satın alınır mı?
Evet. Riskli yapı tespiti onaylanınca tapunun beyanlar hanesine "riskli yapı" belirtmesi işlenir (Uygulama Yönetmeliği md. 7/4). Bu bir bilgi kaydıdır.
Bir istisna var: Karara katılmayan bir malikin payı açık artırmaya çıkarılacaksa, o payın tapusuna "6306 sayılı Kanuna göre satışa tabidir" belirtmesi konur. Bu belirtme varken pay satılamaz ve devrini gerektiren başka bir işleme konu olamaz (md. 15/A-2). Satıcının tapusunda bu kaydı görürseniz durun ve bir avukata danışın. Açık artırmanın nasıl işlediği: karara katılmayan malik.
Satın almadan önce kontrol listesi
| # | Neye bakın? | Nereden öğrenilir? | Neden önemli? |
|---|---|---|---|
| 1 | Tapudaki belirtme ve şerhler: riskli yapı, satışa tabidir, ipotek, haciz, sözleşme şerhi | Satıcının e-Devlet'ten ("Tapu Bilgileri Sorgulama") ya da tapu müdürlüğünden alacağı güncel kayıt | Neyi, hangi yükle aldığınızı gösterir |
| 2 | Tespit ne zaman yapıldı, itiraz süresi bitti mi? | Binaya asılan tespit tutanağı, muhtarlık ilanı | İtiraz süresi ilanın son gününden itibaren 15 gündür (md. 7/5) |
| 3 | Dönüşüm kararı alındı mı? | İmzalı karar tutanağı, teklif ve sözleşme örneği | Karar arsa payına göre salt çoğunlukla alınır (md. 15/2) |
| 4 | Sözleşme tapuya şerh edildi mi? | Tapu kaydı | Şerh edilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmazı sonradan alana karşı da ileri sürülebilir (Türk Medeni Kanunu md. 1009) |
| 5 | Müteahhit kim? | e-Devlet'te "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" | Yetki belgesinin grubunu ve durumunu gösterir |
| 6 | Arsa payı ne kadar? | Tapu kaydı | Yeni daireniz buna göre hesaplanır |
| 7 | Tahliye tebligatı yapıldı mı? | Binaya asılan tahliye tutanağı | Tahliye ve yıkım için süre en fazla 90 gündür (md. 8/3-a) |
| 8 | Satıcı kira yardımı ya da destek başvurusu yaptı mı? | Satıcıya yazılı olarak sorun; ilçe belediyesinden teyit edin | Aşağıda ayrıntılı anlatıldı |
| 9 | Parsel, imar ve bölge | TKGM Parsel Sorgu, belediye imar birimi | Yeni binanın büyüklüğünü ve bölge kararlarını gösterir |
Kira yardımı hakkı satın alınca kime geçer?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın Kira Yardımı Kılavuzu bu durumu açıkça düzenler (md. 11/7). Kural, "yapı kimlik numarası" tarihine bağlıdır. Bu numara, riskli yapı için Bakanlığın elektronik sisteminde oluşturulan yapı kaydının numarasıdır.
- Bina için yapı kimlik numarası alınmış, ama bina henüz yıkılmamışken daire satılırsa: o tarihte malik olan kişi kira yardımından yararlanmamışsa, yeni malik kira yardımına başvurabilir.
- Eski malik başvuruyu yaptıktan ya da ödemeler başladıktan sonra bina yıkılıp arsaya dönüşmüşse, satış bir arsa satışıdır ve yeni malikin başvurusu dikkate alınmaz.
Kılavuzun yazdığı durumlar bu ikisidir. Arada kalan bir durum varsa (örneğin satıcı başvurmuş ama bina henüz yıkılmamışsa) ilçe belediyesinden yazılı cevap alın.
Bilmeniz gereken iki kural daha var:
- Bir malike aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılır (md. 11/1). Başka bir riskli konutunuz için zaten alıyorsanız, bu daire için ikinci bir konut kira yardımı alamazsınız.
- Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılır (Uygulama Yönetmeliği md. 16/4). İstanbul'da malike aylık 8.000 TL ödenir; bu tutar 22.12.2024'te açıklandı ve 2026 için yeni bir resmî tutar yok. Ayrıntı: kira yardımı 2026.
Yarısı Bizden desteği yeni malike geçer mi?
Yarısı Bizden'in dayanağı 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'dır (Resmî Gazete 23.02.2024). Kararın 3. maddesi satış durumunu da yazar: hak sahibi, satış yoluyla ya da 6306 kapsamındaki pay satışıyla edindiği taşınmaz için, payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilir. Yani destek, taşınmazla birlikte yeni malike geçebilir; ama satıcının hakkı üzerinden yürür.
Konut için tutarlar: 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği. Bu tutarlar 30.04.2025 tarihli kararla artırıldı. Alırken şunlara da bakın:
- Taşınma desteği oturana verilir. Bağımsız bölümde oturan ya da onu kullanan malike, kiracıya veya sınırlı ayni hak sahibine, bölüm başına bir kez ödenir (Karar md. 3/6).
- Proje sınırı: Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcudun bir buçuk katını geçerse hibe ve kredi verilmez (md. 3/2).
- Eski ruhsat: Yeni yapının ruhsatı 01.04.2023'ten önce alınmışsa destek yoktur (md. 3/3).
- Ne zaman? Destek, yapı ruhsatı ve kat irtifakından sonra ilçe belediyesindeki hak sahipliği tespitiyle başlar (Bakanlık SSS).
- Son tarih: Yürürlükteki karara göre destek, 31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı olarak onaylanan binalar için verilebilir. 31 Aralık 2027'ye uzatma 7 Eylül 2026'da açıklandı, ama henüz Resmî Gazete'de yayımlanmadı: durum notu.
Başka bir konutunuz için zaten destek alıyorsanız, hesabın nasıl yapılacağını kararın metni tek başına netleştirmiyor. İlçe belediyesinden yazılı teyit isteyin. Genel kurallar: Yarısı Bizden 2026.
Dünya Bankası destekli kredi alıcıya açık mı?
İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kılavuzuna göre, riskli yapı tespitinden sonra ve yapı ruhsatı alınana kadar daireyi alan yeni malik krediye başvurabilir. Ruhsattan sonra alan yeni malik bu krediden yararlanamaz. Aynı taşınmazdaki mevcut hissedarların ruhsattan sonra kendi aralarında yaptığı devir ise engel değildir (Kılavuz, 23. madde). Kredinin ayrıntıları: 3 milyon TL kentsel dönüşüm kredisi. Hangi desteklerin birlikte alınabildiği: destek kombinasyonları.
Parseli ve imar durumunu nasıl sorgularım?
- Ada ve parsel: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasından parseli haritada görün.
- İmar durumu: Parselde ne kadar inşaat yapılabileceğini belediyenin imar birimi söyler. Nereden bakılacağı: imar durumu sorgulama.
- Bölge kararları: Mahalle riskli alan ilan edildiyse kurallar değişir: riskli alan ilan edilen mahalleler. Mahallenizle ilgili resmî kararlar için: kararlar.
- Ne kadar daire çıkar? Arsa payı ve emsal üzerinden kabaca hesap için kaç daire alırım yazısına bakın ya da binanın imar hakkını ücretsiz ön fizibilite ile görün.
Tapu harcı ve vergi tarafı ayrı bir konudur: vergi ve harç muafiyetleri. Dönüşüm sürecinde tapunun hangi kayıtlardan geçtiği: tapu işlemleri rehberi.
Bu yazıdaki bilgiler geneldir; satın almadan önce kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 7, 8, 15, 15/A, 16) — mevzuat.gov.tr
- Kira Yardımı Kılavuzu (md. 11/1, 11/7) — Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (md. 3) — Resmî Gazete 23.02.2024, sayı 32469
- 9768 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (tutar artışı) — Resmî Gazete 01.05.2025, sayı 32887
- 10960 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (md. 3/13 değişikliği) — Resmî Gazete 27.02.2026, sayı 33181
- Yarısı Bizden'de merak edilen sorular — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Yarısı Bizden destek tutarları artırıldı — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)
- İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi — Riskli Yapı Malikleri İçin Uygulama Kılavuzu (23. madde)
- Türk Medeni Kanunu (md. 1009) — mevzuat.gov.tr
- e-Devlet — Tapu Bilgileri Sorgulama
- e-Devlet — Müteahhit Bilgileri Sorgulama
- TKGM Parsel Sorgu
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.