Caferağa, Moda ve Göztepe'de Kentsel Dönüşüm: Sit Alanı ve İmar Kuralları

Caferağa, Moda ve Göztepe'de kentsel dönüşüm aynı kurallarla ilerlemez. Moda ayrı bir mahalle değildir; Caferağa Mahallesi'nin içindedir. Caferağa'nın bir kısmı 2022'de kentsel ve 3. derece arkeolojik sit ilan edildi; orada koruma kurulu ve koruma amaçlı plan belirleyicidir. Göztepe ise Kadıköy'de en çok riskli yapı tespit edilen mahalledir ve dönüşüm bina bina ilerler.

Mahalle bazlı güncel imar bilgisi ve sorgulama için ana sayfalar: Kadıköy rehberi · Caferağa · Göztepe — bu yazı, o sayfaların üzerine malik gözünden analiz katar.

Moda hangi mahallede?

Kadıköy'ün resmî mahalle listesinde "Moda" adında bir mahalle yoktur. Kadıköy Belediyesi'ne göre Moda Burnu ve tarihi Moda İskelesi Caferağa Mahallesi'ndedir. Yani Moda'daki bir bina idari olarak Caferağa Mahallesi'ndedir. Tapu kaydındaki mahalle adı idari mahalleden farklı olabilir; kendi kaydınıza bakın. Moda için ayrı bir mahalle sayfası da yoktur; bilgiler Caferağa sayfasında.

Caferağa ve Moda'da kentsel dönüşüm: sit alanı neyi değiştirir?

İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün açıklamasına göre:

• 1991'de ilan edilen Kadıköy Merkez Geleneksel Çarşı Kentsel Sit Alanı'nın sınırı, Koruma Bölge Kurulu'nun 28.09.2022 tarihli ve 9900 sayılı kararıyla genişletildi.
• Caferağa ve Osmanağa mahallelerinin bir kısmını kapsayan yaklaşık 87 hektarlık bölge, kentsel sit ve 3. derece arkeolojik sit alanı oldu.
• Geçiş dönemi koruma esasları belirlenene kadar bu sınır içinde yürürlükteki imar planlarının uygulaması durduruldu. Esaslar belirlendikten sonra sit alanı ve etkileşim geçiş sahasındaki uygulamalar koruma kurulunun onayına bağlı.
• Koruma amaçlı uygulama imar planı onaylandıktan sonra, tescilli parseller ve bunlara komşu parsellerdeki her türlü inşaat kurul iznine bağlı olacak. Diğer parsellerde yeni yapı, planın koşullarına göre yapılacak.

Plan tarafında son durum şu: 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı, İBB Meclisi'nde Temmuz 2024'te kabul edildi. Plan alanı Caferağa ve Osmanağa'nın tamamını, Rasimpaşa'nın bir kısmını kapsar.

Parsel ölçeğinde durumu e-imar kaydı gösterir. Örneğin Caferağa'daki 154 ada 3 parselin kaydında şu planlar sıralanıyor: 1973 tarihli Moda Merkez İmar Planı, 28.09.2022 tarihli sit alanı geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları, riskli yapılara ilişkin plan notu. Kayıtta emsal (KAKS) yok; bitişik nizam ve 15,50 m yükseklik yazıyor. Yani burada hesabın dili emsal değil; yükseklik, nizam ve kroki.

Sit alanında bina yıkılıp yeniden yapılabilir mi?

Sit alanında olmak 6306 sürecini kapatmaz. Riskli yapı tespiti yaptırılabilir; kararlar yine arsa payına göre salt çoğunlukla alınır. Ama yeni yapının biçimini koruma kurulu ve koruma planı belirler. Standart bir parsele göre daha fazla kuruma uğramak gerekir; bu da süreyi uzatabilir.

Bina tescilliyse kural daha sıkıdır. 6306 Uygulama Yönetmeliği'ne göre Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılarda riskli yapı tespiti yalnız maliklerin talebiyle yapılır. Tespit kesinleşince durum koruma bölge kuruluna bildirilir ve uygulama kurulun kararına göre yapılır. Ayrıntılar tescilli binada kentsel dönüşüm yazısında.

Caferağa'nın yapı stoku ne durumda?

Kadıköy Belediyesi'nin Kadıköy 2030 Mevcut Durum Raporu'na göre:

• Caferağa, Kadıköy'de 1980 öncesi yapılmış bina sayısının en fazla olduğu mahalledir: 1.552 bina.
• Rapordaki tabloya göre mahallede 2.399 yapı var. 2012–2022 arasında bunlardan 129'u için riskli yapı tespiti yapıldı.

Tespit sayısı, eski bina sayısına göre düşük. Rapor bunun nedenini açıklamıyor. Düşük tespit sayısı, binaların sağlam olduğu anlamına gelmez; yalnızca az sayıda binanın tespit yaptırdığını gösterir.

Göztepe'de kentsel dönüşüm nasıl ilerliyor?

• En çok tespit burada. 2012–2022 arasında 493 riskli yapı tespitiyle Göztepe, Kadıköy'ün ilk sırasındadır.
• Köşk dokusu. Kadıköy Belediyesi'ne göre mahalle çok sayıda ahşap köşke ev sahipliği yapar ve Bağdat Caddesi'nin bir kısmını barındırır. Tescilli bir köşke komşu parsellerde e-imar kaydına not düşülebilir. Örneğin tapu kaydı Göztepe'de olan 981 ada 101 parselde, komşu parseldeki tescilli yapı nedeniyle koruma kurulu görüşü alınmadan uygulama yapılamayacağı yazıyor.
• Plan kuralları. Bağdat Caddesi ile E-5 arasındaki bölgede yürürlükteki Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre yüksek yoğunluklu konut alanında en fazla KAKS 2,07, TAKS 0,35 ve 15 kat sınırı var. Az yoğunluklu konut alanında emsal verilmez; TAKS en fazla 0,25, yükseklik 14,50 m'dir. Bağdat Caddesi'ne bakan ilk binalar 18,00 m'yi (5 kat) geçemez; ayrıntısı Bağdat Caddesi yazısında.
• Ruhsat hakkı. Göztepe ve Caferağa, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamındaki 19 Kadıköy mahallesi arasındadır. Bu not, şartları sağlayan riskli yapılarda ruhsattaki toplam inşaat alanının esas alınmasına imkân verir.

Parselinizin hangi plana ve hangi plan alanına bağlı olduğunu e-imar kaydından kontrol edin; mahalle adı tek başına yetmez.

İç Kadıköy'de emsal 2,07 mi?

Tek bir cevap yok. Göztepe'de yüksek yoğunluklu konut alanındaki bir parselde 2,07 geçerli olabilir. Caferağa'nın sit alanındaki bir parselde ise emsal hiç tanımlanmamış olabilir. Aynı mahallede bile iki komşu parselin kuralı farklı çıkabilir. Emsalin nasıl okunduğunu emsal (KAKS) yazısında anlattık; parselinizin kaydı için imar durumu sorgulama sayfasını kullanabilirsiniz.

Malike ne kalır?

Bunu mahalle adı belirlemez. Üç şeye bağlıdır:

1. Parselin kullanılabilir hakkı: Plana göre alan mı, ruhsattaki alan mı büyük? İki hesap da yapılmalı — riskli yapımı yıkıp yeniden yaparsam ne alırım.
2. Arsa payınız: Size düşen pay tapudaki arsa payı oranına göre hesaplanır — kaç daire alırım.
3. Sözleşmedeki paylaşım: Müteahhit payı pazarlıkla belirlenir; sabit bir oran yoktur — kat karşılığı yüzde kaç olmalı.

Nereden başlamalısınız?

1. e-imar kaydına bakın. Parsel sit sınırında mı, hangi plana bağlı, yükseklik ve nizam ne?
2. Tescil durumunu öğrenin. Binanız ya da komşunuz tescilliyse süreç koruma kurulundan geçer.
3. Riskli yapı tespiti. Adımlar riskli yapı tespiti sayfasında.
4. Ruhsat ve iskân alanını çıkarın. Eski projedeki toplam alan, hesabın ikinci ayağıdır.
5. İlk hesabı yapın. Binanız için ücretsiz ön fizibilite ile kullanılabilir alanı ve paylaşım senaryosunu görebilirsiniz.

Sık sorulanlar

Binamın tescilli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
İlk bakacağınız yer e-imar kaydındaki "Not" alanıdır. Parselde ya da komşu parselde tescilli yapı varsa kayıtta koruma kurulundan görüş alınacağı yazar. Kesin bilgi için Kadıköy Belediyesi'ne ve ilgili koruma bölge kuruluna yazılı olarak sorun.

Sit alanındaysam kira yardımı alabilir miyim?
Kira yardımı, riskli yapı tespitinden sonra tahliye ve yıkımla bağlantılıdır; sit alanında olmak tek başına bu hakkı kaldırmaz. Güncel tutar ve şartlar kira yardımı sayfasında.

Moda'daki binam için hangi sayfaya bakmalıyım?
Moda, Caferağa Mahallesi'nin içinde kaldığı için Caferağa sayfası geçerlidir.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.

Kaynaklar

• İBB Şehir Planlama — Kadıköy Geleneksel Çarşı ve Moda Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı
• İBB Şehir Planlama — Kadıköy Merkez Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı
• Kadıköy Belediyesi — Caferağa Mahallesi
• Kadıköy Belediyesi — Göztepe Mahallesi
• Kadıköy Belediyesi e-imar — Caferağa 154/3
• Kadıköy Belediyesi e-imar — 981/101 (tapu mahallesi Göztepe)
• Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölgesi UİP — konut alanları lejandı
• Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölgesi UİP — genel hükümler
• Kadıköy Belediyesi — Kadıköy 2030 Mevcut Durum Raporu
• İBB — Kadıköy ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği
• 6306 Uygulama Yönetmeliği, md. 7/8 (tescilli yapılarda tespit)

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.