Son kontrol: 02.10.2026 · Kaynaklar: resmî karar radarı, destek tutarları
Kadıköy’de emsal (KAKS) tek bir ilçe değeri DEĞİLDİR — parsele, adaya ve yürürlükteki imar planına göre değişir. Örneğin Bağdat Caddesi koridorunda (Caddebostan çevresi) 2006 onaylı imar planında bazı parsellerde KAKS 2.07 geçerken, Fikirtepe rezerv yapı alanında bazı adalarda emsal 4’e kadar çıkabilir. Binanızın kesin değeri ancak parsel imar durumu ve fizibilite ile belirlenir.
Kadıköy Belediyesi'nin e-imar (KEOS) sistemi, parselinizin yapılaşma koşullarını gösterir. Kayıt ya da giriş istemez; ada ve parsel numarası yeterlidir.
Sahte sayaç yok; güveni ürün gerçeğiyle kuruyoruz.
Kadıköy Belediyesi imar (e-İmar) sistemi e-imar sisteminden imar durumu otomatik çekilir; siz elle girmezsiniz.
Fizibilite, koordinasyon ve süreç takibi için tek kuruş ödemezsiniz.
Platform, hakedişi bağımsız denetçi onayına bağlayan bir akış sunar; sözleşmeye yazılırsa uygulanır.
Tespitten teslime audit log; süreç şeffaf, geri alınamaz.
6306 sayılı Kanun kapsamında, tespitten teslime sekiz aşama. Detaylı anlatım →
Risk + ücretsiz ön fizibilite.
Salt çoğunluk (arsa payı, P+1), baskı yok.
Şeffaf teklif; tercih sizin.
Sözleşme, ruhsat, inşaat, teslim.
Kaynaklı, güncel saha bilgisi.
Fikirtepe, Kadıköy'ün ve Türkiye'nin en bilinen kentsel dönüşüm bölgesidir. 2005'te "Özel Proje Alanı", 2007'de "Kentsel Dönüşüm Alanı", 2013'te Bakanlar Kurulu kararıyla "Riskli Alan" ilan edildi. Süreç defalarca planlanıp mahkemelerce iptal edilince yıllarca tıkandı; "15+ yıldır bitmeyen dönüşüm" örneği olarak anılır. 2020'de Cumhurbaşkanlığı talimatıyla dönüşüm Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı/Emlak Konut eliyle yürütülmeye başlandı ve inşaatlar bugün devam ediyor. ÖNEMLİ AYRIM: Fikirtepe parsel-bazlı tekil "riskli yapı" başvurusuyla değil, alan-bazlı (ada/etap) dönüşümle ilerlediği için Kadıköy'ün riskli yapı tespiti EN AZ olan mahalleleri arasındadır (tespit sayısı düşüklüğü güvenli olduğu anlamına gelmez — bölge zaten riskli alan statüsünde toplu dönüşümdedir). Zemin açısından da Kadıköy'ün zayıf/alüvyon zeminli, deprem açısından sağlam olmayan bölgelerinden sayılır.
Bağdat Caddesi koridoru (Caddebostan, Suadiye, Erenköy, Göztepe, Şaşkınbakkal, Fenerbahçe, Feneryolu, Bostancı) Kadıköy'ün en yüksek değerli ve en yoğun parsel-bazlı dönüşüm yaşayan bölgesidir. 20. yüzyıl ortasına kadar köşk/villa ağırlıklı sayfiye dokusu, 1965 Kat Mülkiyeti Kanunu ile apartmanlaştı; 2012 sonrası 6306 ile binlerce bina malik inisiyatifiyle tek tek yıkılıp depreme dayanıklı, daha yüksek katlı lüks konutlara dönüştü. Dönüşüm "alan" değil "bina bazında" ilerler. Riskli yapı tespitinin EN YOĞUN olduğu mahalleler de bu koridordadır: Göztepe (493), Suadiye (476), Caddebostan (416), Bostancı (392) ile Kadıköy'de ilk dört sırayı bu koridor mahalleleri alır (Kadıköy Belediyesi 2012-2022 verisi). Karakter: düşük katlı eski binadan yüksek değerli yeni konuta dönüşüm; arsa payı yüksek olduğundan malik-müteahhit paylaşım oranları (kat karşılığı) belirleyicidir.
Kadıköy'ün tam altından geçen aktif fay YOKTUR; ancak Marmara Denizi içindeki Kuzey Anadolu Fayı kuzey koluna yakındır ve olası büyük Marmara depreminden doğrudan etkilenecektir. Zemin karışıktır: Moda sırtları ve kıyının kayalık kesimleri sağlam; buna karşılık Kurbağalıdere vadisi, Haydarpaşa/Çamaşırcı dereleri ve sahil şeridindeki alüvyon/doldurma alanlarda sıvılaşma, taşıma gücü ve oturma riski beklenir. Zemin açısından riskli sayılan mahalleler: Rasimpaşa, Hasanpaşa, Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim. Daha sağlam zeminli sayılanlar: Göztepe, Kozyatağı, Suadiye, Fenerbahçe, Feneryolu, 19 Mayıs. Kadıköy Belediyesi'nin 7.5 senaryo deprem çalışmasına göre binaların yaklaşık %13'ünün (≈3.139 bina) orta ve üzeri hasar görmesi, ~13.585 hane (≈40.755 kişi) için acil barınma ihtiyacı doğması beklenmektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında Kadıköy'de 2012-2022 arası yapılan başvurularda 4.087 adet riskli yapı tespit edildi (Kadıköy Belediyesi 2030 Mevcut Durum Raporu / Gazete Kadıköy). Tespitin zirvesi 2013-2016 dönemi, en yüksek yıl 2015 (1.109 yapı). En çok riskli yapı tespit edilen mahalleler: Göztepe (493), Suadiye (476), Caddebostan (416), Bostancı (392). Yapı stoku eski: 2022 itibarıyla binaların %51'i 1980 öncesi, %22'si 1980-2000, %27'si 2000 sonrası; ilçede toplam 26.714 bina var. HUKUK: 6306 kapsamında dönüşüm kararı, 7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023) ile "en az 2/3 çoğunluk" şartı kaldırılıp arsa payı ESASLI SALT ÇOĞUNLUĞA (yarıdan fazla, P+1) indirildi; çoğunluk bağımsız bölüm sayısına göre değil tapudaki arsa payı oranına göre hesaplanır. Bu nedenle "2/3 gerekir" ifadesi artık YANLIŞTIR.
Kadıköy'de emsal/KAKS PARSELE VE ADAYA GÖRE DEĞİŞİR; tek bir ilçe-geneli sabit değer YOKTUR ve kesin değer ancak parsel imar durumu + fizibilite ile belirlenir. Kaynaklı referans: Kadıköy Belediye Başkanı'nın 2013 tarihli açıklamasında ilçenin o dönemki ORTALAMA emsali 2.07 olarak ifade edilmiş, belediye bunu 2.50'ye çıkarma (≈%20 imar artışı) talep etmiş; bu talep dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca kabul görmemiştir (Milliyet, 2013). Bağdat Caddesi'ne cepheli ilk binalarda yükseklik sınırı (plan notuna göre h = 18,00 m) ve bazı bölgelerde Hmaks 15 kat üst sınırı gibi özel plan notları uygulanır; TAKS/KAKS değerleri yapı adasının planına bağlıdır. Bu nedenle sayfada "emsal 2.07" mutlak/güncel değer olarak DEĞİL, parsele göre değişen ve fizibiliteyle netleşen bir çerçeve olarak sunulmalıdır.
Kadıköy emsalini ücretsiz sorgulaKadıköy’ün 21 mahallesinden 3 tanesinde resmî kaynakta doğrulanmış bir alan kararı bulundu: 2 mahallede riskli alan, 1 mahallede rezerv yapı alanı. ⚠ Alan kararları çoğu kez ADA veya PARSEL ölçeğindedir — mahallede olmak tek başına alan kapsamında olmak anlamına gelmez; aynı mahallede komşu iki parselden biri kapsamda olup diğeri olmayabilir.
Tüm İstanbul için: alan kararı ilan edilen mahallelerin tam listesi.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Kadıköy’de yaklaşık 25.210 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Bunların %51’i 1980 öncesi, %22’si 1980-2000 arası ve %27’si 2000 sonrasıdır — yani yapı stokunun yaklaşık %73’ü 2000 yılından önce inşa edilmiştir. Bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdiğinden, 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu dağılım ilçe geneline aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez.
Kararlar Resmî Gazete, İBB askı sistemi ve belediye duyurularından alınır, yapıyo ekibi onaylar; tam metin kaynak bağlantısında. Tüm kararlar: yapiyo.tr/kararlar
Mahallenizi seçin; emsal, dönüşüm bağlamı ve sık sorulanlar mahalleye özel.
Aklınızdaki soruya dürüst bir cevap.
Daha fazlası için tüm SSS · Bilgiler platform önerisidir, hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok, bağlayıcı değil — malike ₺0 komisyon.
Kadıköy için ücretsiz fizibilite