Kat Karşılığı mı, Eser Sözleşmesi mi, Karma Model mi? Kim Öder, Risk Kimde, Malik Ne Alır

Kat karşılığında malik nakit ödemez; arsa payının bir kısmını müteahhide verir, karşılığında yeni binadan daire alır. Eser (yapım) sözleşmesinde malik inşaatın bedelini öder; binanın tamamı malikte kalır. Karma modelde ikisi birleşir: malik daha çok daire alır ama farkı nakit öder. Modeller arasındaki asıl fark, parayı kimin bulduğu ve maliyet, gecikme ve satış riskini kimin taşıdığıdır.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.

Üç model: kat karşılığı, eser sözleşmesi, karma

Kat karşılığı. Kanundaki adıyla "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" (6306 md. 6/10). Müteahhit binayı kendi parasıyla yapar. Bedelini, kendisine kalan dairelerle alır. Malikin verdiği şey para değil, arsa payıdır. Kavram: kat karşılığı.

Eser (yapım, taahhüt) sözleşmesi. Borçlar Kanunu'nun tanımıyla yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığında bedel ödemeyi üstlenir (TBK md. 470). Burada iş sahibi maliklerdir. Müteahhide daire verilmez; inşaat parası maliklerin cebinden, kredisinden ya da aldığı destekten çıkar. Bu yazıda "öz kaynaklı model" dediğimiz budur.

Karma (hibrit). Kâğıt üzerinde kat karşılığıdır ama malikin payı yükseltilir, fark nakit olarak istenir. "%83 veriyoruz" diyen teklif, daire başına ciddi bir ödeme taşıyabilir. Bu tipin ayrıntısını tekrar etmiyoruz: yüksek pay her zaman iyi mi?

Hangi modelin seçileceğine binada maliklerin arsa payına göre salt çoğunluğu karar verir. 6306, riskli yapının bulunduğu parselde "yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller" ile değerlendirmeye bu çoğunlukla karar verildiğini söyler (md. 6/1). Hesap: salt çoğunluk (P+1).

Kim neyi öder, risk kimde, malik ne alır?

Tablodaki "kural olarak" ifadeleri önemlidir. Her şey sözleşmede ne yazdığına bağlıdır. Masrafların tam listesi için: kim ne öder?

Kat karşılığında risk kimde?

Nakit riski müteahhittedir. Ama malikin taşıdığı üç risk kalır:

• Gecikme. Devletin kira yardımı riskli yapıda 18 aydır; İstanbul'da aylık 8.000 TL'dir. İnşaat uzarsa ve sözleşme gecikme kirasını müteahhide yüklemiyorsa, fark size kalır. Güncel tutar: kira yardımı.
• Yarım kalma. Müteahhit kendi dairelerini satarak işi finanse eder. 6306, bu satışı İdarenin iznine ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında kalmasına bağlar (md. 6/13). Kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin başka borçları için bu taşınmazlara haciz konamaz (md. 6/10). Ayrıntılar: %10 kuralı · haciz koruması.
• Kalite. Müteahhit hem yapan hem satan olduğu için malzeme seçiminde kendi maliyetini düşünür. Teknik şartname yazılı değilse ölçüt kalmaz.

Kat karşılığında malik arsa payı devretmeyi üstlendiği için sözleşme noterde resmî şekilde yapılır. Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmeler resmî şekle bağlıdır (TMK md. 706; TBK md. 237). Maddeler: sözleşmede 12 kritik madde.

Eser sözleşmesinde risk kimde?

Burada parayı siz ödersiniz. Riskin kimde kalacağını büyük ölçüde bedelin nasıl belirlendiği belirler.

Götürü bedel. Bedel baştan sabitlenir. İş beklenenden pahalıya çıksa bile yüklenici artış isteyemez (TBK md. 480/1). İstisna: başlangıçta öngörülemeyen durumlar işi son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir (md. 480/2). Ucuza çıkarsa da siz bedelin tamamını ödersiniz (md. 480/3).

Değere göre ya da yaklaşık bedel. Bedel belirlenmemişse ya da yaklaşık yazılmışsa, eserin değerine ve yüklenicinin giderine göre belirlenir (md. 481). Bu durumda maliyet artışı size döner. Yaklaşık bedel sizin kusurunuz olmadan aşırı aşılırsa ve iş sizin arsanızda yapılıyorsa, bedelden indirim isteyebilir ya da iş bitmeden yükleniciyi durdurup yapılan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödeyerek sözleşmeyi feshedebilirsiniz (md. 482).

Ödeme zamanı. Kanunda bedel, eserin tesliminde ödenir. Parça parça teslim kararlaştırılmışsa her parçanın bedeli o parça teslim edilince ödenir (md. 479). Uygulamada ödemeler iş ilerledikçe (hakediş) yapılır. Bu yüzden ödeme takvimini tamamlanan işe bağlamak ve iş önünde para ödememek önemlidir.

Ayıplı iş. Teslimden sonra binayı gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmeniz gerekir (md. 474). Ayıp varsa sözleşmeden dönme, bedelden indirim ya da ücretsiz onarım isteyebilirsiniz; ama bina sizin arsanızdaysa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (md. 475). Taşınmaz yapılarda dava süresi teslimden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıldır (md. 478).

Vazgeçmek isterseniz. İş bitmeden, yapılan kısmın karşılığını ödeyip yüklenicinin bütün zararını gidererek sözleşmeyi feshedebilirsiniz (md. 484).

Yapı sahibi sizsiniz. Yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalar ve anlaştığı müteahhidi bu iş için vekil yapamaz (4708 sayılı Kanun md. 2). Kat karşılığında da bu kural geçerlidir; ama öz kaynaklı modelde denetimi takip etmek, parayı ödeyen olarak doğrudan sizin çıkarınızadır.

Finansman. İnşaat parası malikten çıktığı için destekler burada daha belirleyicidir. Örneğin İBB'nin İstanbul Yenileniyor programında malik yapım bedelini üstlenir; düşük gelirli hanelere, uzlaşma sağlanan projelerde yapım maliyetinin %65'ine varan destek verilir (koşullar İBB sayfasında). Farkı: kat karşılığı ile İstanbul Yenileniyor · kat karşılığı ile Yarısı Bizden.

Karma modelde nelere bakılır?

Karma model, iki modelin risklerini birlikte taşır: arsa payı devredersiniz ve nakit ödersiniz. Üç soru sorun:

1. Cebinizden toplam ne çıkıyor, hangi tarihlerde?
2. Ödemeler inşaatın ilerlemesine bağlı mı, yoksa peşin mi?
3. Müteahhidin nakdi ve daireleri birlikte aldığı düzende, iş yarım kalırsa ödediğiniz para nasıl güvenceye alınıyor?

Teklifleri karşılaştırırken yüzdeye değil, net yükünüze bakın. Ölçüt ve gerçek dosyalardaki örnekler kardeş yazıda: sahadaki 5 sözleşme tipi.

Hangi model kime uyar?

Tek doğru model yoktur. Karar vermeden önce bina olarak şunları konuşun:

• Nakit ya da kredi imkânı kimde var, kimde yok? Öz kaynaklı model herkesin ödeme gücünü ister.
• Parselin potansiyeli ne? Emsal yüksekse müteahhide kalacak daireler işi finanse edebilir. Hesap: kaç daire alırım?
• Yönetim yükünü kim üstlenecek? Öz kaynaklı modelde hakediş, denetim ve ödeme takibi maliklerdedir.
• Güvence ne? Kat karşılığında teminat ya da bina tamamlama sigortası; eser sözleşmesinde ödeme takvimi ve teminat mektubu gibi araçlar.

Elinizdeki teklifi hızlıca incelemek için teklifimi kontrol et, binanızın alan ve paylaşım tahmini için ücretsiz ön fizibilite aracını kullanabilirsiniz. İmzadan önce avukat ne zaman gerekir? sayfasına da göz atın.

Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (md. 237, 470–486) — mevzuat.gov.tr
• Türk Medeni Kanunu (md. 706) — mevzuat.gov.tr
• 6306 sayılı Kanun (md. 6/1, 6/10, 6/13) — mevzuat.gov.tr
• 6306 Uygulama Yönetmeliği (md. 16/1, kira yardımı süresi) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun (md. 2) — mevzuat.gov.tr
• İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)
• Kentsel Dönüşüm Mali Destek Paketi — İBB Kentsel Dönüşüm

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.