Yıkımdan Teslime: Kentsel Dönüşümde Aşama Aşama Ne Olur?

Kentsel dönüşümde yıkımdan teslime süreç şu sırayla ilerler: tahliye ve kira yardımı başvurusu, yıkım ruhsatı ve yıkım, tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması, teminat ya da sigortayla yapı ruhsatı, kazı ve temel, kaba inşaat, ince işler, yapı kullanma izni (iskân), kat mülkiyeti ve tutanakla teslim. Her aşamanın yasal bir dayanağı ve malikin kontrol edeceği bir noktası vardır.

Süre binaya, müteahhide ve idareye göre değişir; bunun için sabit bir rakam vermiyoruz. Kendi tarihlerinizi dönüşüm takvimi aracıyla çıkarabilirsiniz. Karardan önceki adımlar ve genel görünüm için kentsel dönüşüm rehberi 2026.

Kentsel dönüşüm aşamaları: yıkımdan teslime tablo

1. Tahliye: kaç gün süre verilir?

Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 md. 5/3). Bu süre içinde yıktırılmazsa idare devreye girer. Tebligat, tutanağın binaya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıntı: tahliye süresi.

Kira yardımı: Anlaşmayla tahliye edilen yapının malikine, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay kira yardımı yapılabilir (Yönetmelik md. 16/1). İstanbul'da aylık tutar 8.000 TL'dir. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (md. 16/4). Başvuru e-Devlet'ten de yapılabilir: kira yardımı · kira yardımı 2026 rehberi.

2. Yıkım ruhsatı ve yıkım

Yıkım ruhsatı, yapının boşaltıldığı ve elektrik, su, doğalgazın kapatıldığı tespit edildikten sonra, diğer maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde düzenlenir. Yüksekliği 21,50 metreyi aşan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenir (Yönetmelik md. 8/3-b). Ayrıntı: yıkım ruhsatı.

Hizmetlerin idare talebiyle kesilmesini düzenleyen bent için Danıştay 12 Şubat 2026'da yürütmeyi durdurma kararı verdi (md. 8/3-c). Güncel durum: elektrik, su, doğalgaz kesilir mi?

3. Yıkımdan sonra tapuda ne olur?

Bina yıkılınca tapudaki riskli yapı şerhi, belgelere dayanılarak terkin edilir. Yerine taşınmazın 6306 kapsamında olduğunu gösteren bir belirtme konur (Yönetmelik md. 8/9, 4 Şubat 2026 değişikliği). Yani parsel, dönüşüm kurallarının içinde kalmaya devam eder. Tapunun bütün yolculuğu: tapu işlemleri rehberi.

4. Yapı ruhsatından önce ne olmalı?

• Teminat ya da sigorta: Müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da teminat vermek zorundadır (6306 md. 8/6). Parselde teminat, yapı yaklaşık maliyetinin %6'sıdır; sigorta varsa aranmaz (Yönetmelik md. 13/9). → %6 teminat
• Katılmayan malikler: Karar salt çoğunlukla alındıysa, ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara teklif tebliğ edilmiş ve paylarının satışı için başvurulmuş olmalıdır (Yönetmelik md. 15/4).
• Yapı denetimi: Yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalar; müteahhit bu iş için vekil tayin edilemez (4708 md. 2). İnşaat alanı 500 m²'yi aşan yapılarda denetim kuruluşu Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenir (md. 5).

5. İnşaat: kazı, kaba ve ince işler

Kazı ve temel: Proje, zemin etüdüne göre hazırlanır. Yeni bina, 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre tasarlanır.

Kaba inşaat: Kolon, kiriş, perde ve döşemeler. Taşıyıcı sistem bu aşamada kurulur. Yapım boyunca bina, yapı denetim kuruluşunun denetimindedir (4708 md. 2); denetim raporlarını isteyin.

İnce işler: Tesisat, sıva, doğrama, cephe, daire içi imalatlar. Teknik şartnamedeki marka ve modeller bu aşamada kontrol edilir.

İnşaat sürerken sizi koruyan üç kural vardır:

1. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak İdare izniyle ve tamamlanma oranının yüzde on altında satabilir (6306 md. 6/13) → %10 kuralı
2. Kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin başka borçları için bu taşınmazlara haciz konamaz; yapıma başlandıktan sonra 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar (md. 6/10)
3. İş bir yıl içinde başlamazsa ya da en az altı aydır bitirecek tempoda yürümezse, arsa payı salt çoğunluğuyla fesih yolu açılır (md. 6/14) → fesih rehberi

6. İskân nasıl alınır?

Yapı bitince yapı kullanma izni için ruhsatı veren belediyeye başvurulur. Belediye, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu tespit eder ve başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır (İmar Kanunu md. 30). İskân sonrası kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3). Müteahhidin teminatı da iskândan sonra iade edilir (Yönetmelik md. 13/9-e). Bkz. iskân · kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı.

Daireyi teslim alırken nelere dikkat edilmeli?

Teslim bir imza anı değil, bir kontrol anıdır. Borçlar Kanunu'na göre teslim alan kişi, imkân bulur bulmaz daireyi gözden geçirmeli ve ayıpları uygun sürede müteahhide bildirmelidir. Her iki taraf da masrafını ödeyerek bilirkişi incelemesi isteyebilir (TBK md. 474). Gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden, daireyi kabul etmiş sayılır (md. 477).

Eksik iş tutanağına yazılacaklar:

• Net m² ölçümü ve sözleşmedeki alanla karşılaştırma
• Şartnamedeki marka ve modellerle uyum
• Kapı, pencere, tesisat, ıslak hacimler, cephe ve ortak alanlarda görülen kusurlar
• Sayaçlar ve abonelik durumu
• Her eksik için giderme süresi ve iki tarafın imzası

Sonradan çıkan kusurlar: Gizli bir ayıp sonradan ortaya çıkarsa gecikmeden bildirin; bildirmezseniz kabul etmiş sayılırsınız (TBK md. 477). Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (md. 478). Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu, iskândan itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, diğer kısımlar için iki yıldır (4708 md. 3).

Deprem sigortası: Yeni daire için zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırın. Su ve elektrik aboneliğinde sigortanın varlığı kontrol edilir (6305 sayılı Kanun md. 11).

Bu yazıdaki hukuki bilgiler geneldir; kendi durumunuz için avukata danışın.

yapıyo bu aşamalarda ne yapar?

yapıyo tahliyeden teslime her adımı kayıt altında tutar; inşaat ilerleyişini müteahhitten bağımsız bir denetçi mühendisin izlemesini ve teslimde kabul ile tapu işlemlerinin koordinasyonunu sağlar: nasıl çalışır. Binanızın dönüşümde ne çıkarabileceğini görmek için ücretsiz ön fizibilite. Sık sorulanlar: SSS.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun (md. 5/3, 6/10, 6/13, 6/14, 8/6) — mevzuat.gov.tr
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 8/3, 8/9, 13/9, 15/4, 16) — mevzuat.gov.tr
• Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik — Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158
• İmar Kanunu (md. 30) — mevzuat.gov.tr
• Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 3) — mevzuat.gov.tr
• Türk Borçlar Kanunu (md. 474, 477, 478) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun (md. 2, 3, 5) — mevzuat.gov.tr
• Afet Sigortaları Kanunu (md. 11) — mevzuat.gov.tr
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği — Resmî Gazete 18.03.2018, sayı 30364 (Mükerrer)
• İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)
• e-Devlet — Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.