6306 sayılı Kanun riskli yapıdaki malike itiraz ve dava, arsa payı salt çoğunluğuyla karar, katılmasa bile rayiç bedel, kira yardımı, vergi-harç muafiyeti ve müteahhide karşı güvenceler tanır. 2023 ve 2026 değişiklikleriyle madde madde harita.
6306 sayılı Kanun, riskli yapıdaki malike beş tür hak tanır: tespite itiraz ve dava, arsa payının salt çoğunluğuyla karar, katılmasa bile payının rayiç bedelini alma, kira yardımı ile vergi-harç muafiyeti ve müteahhide karşı güvenceler. Bu hakların çoğu kısa sürelere bağlıdır. Kanun 2012'den beri yürürlüktedir; en büyük değişiklik 2023'te üçte iki çoğunluğun kaldırılmasıdır.
Kısaltmalar: "Kanun" 6306 sayılı Kanun'u, "Yön." Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ni gösterir. Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
6306 sayılı Kanun kimi kapsar?
Kanunun resmî adı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun"dur (Resmî Gazete 31.05.2012, sayı 28309). Üç durumda uygulanır: riskli yapı (tek bina), riskli alan (Cumhurbaşkanınca ilan edilen bölge) ve rezerv yapı alanı (Kanun md. 2). Bina riskli yapı olarak tespit edilmediyse ya da riskli alanda değilse bu haklar işlemez. Kavram farkı için: riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan.
Hak sahibi yalnız malik değildir. Kiracılar ve binada oturan sınırlı ayni hak sahipleri de bazı yardımlardan yararlanır. Bu yazı malik tarafına odaklanır. Kiracılar için: kiracı hakları.
6306 sayılı Kanun malik hakları nelerdir? Madde madde harita
| Hak | Ne sağlar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Tespit başlatma | Tek malik, komşu onayı olmadan tespit yaptırabilir | Kanun md. 3/1 |
| İtiraz | İlanın son gününden itibaren 15 gün; 7 üyeli teknik heyet inceler | Kanun md. 3/1; Yön. md. 7/5 |
| Dava | İdari işlemin tebliğinden itibaren 30 gün | Kanun md. 6/9 |
| Karar | Arsa payının salt çoğunluğuyla yeniden yapım kararı | Kanun md. 6/1 |
| Rayiç bedel | Karara katılmayanın payı rayiç değerin altında satılamaz | Kanun md. 6/1 |
| Kira yardımı | Anlaşmayla tahliyede aylık yardım yapılabilir | Kanun md. 5/1; Yön. md. 16 |
| Muafiyet | Noter, tapu, belediye harçları, damga ve veraset vergisi | Kanun md. 7/9 |
| Haciz koruması | Müteahhidin borcu için taşınmaza haciz konamaz (şartlı) | Kanun md. 6/10 |
| Teminat / sigorta | Ruhsattan önce bina tamamlama sigortası ya da teminat | Kanun md. 8/6 |
| Satış freni | Müteahhit payını İdare izniyle, inşaat ilerledikçe satar | Kanun md. 6/13 |
| Fesih | Müteahhit 1 yıl başlamaz ya da 6 ay durursa salt çoğunlukla fesih | Kanun md. 6/14 |
25 maddelik ayrıntılı liste ve her hakkın rehberi için: kentsel dönüşümde malik hakları tam liste.
Karar hakkı: süreci kim başlatır, kim bitirir?
Herhangi bir malik tespit başvurusu yapabilir ve bütün malikleri toplantıya çağırabilir. Yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar, arsa payının salt çoğunluğuyla alınır (Kanun md. 6/1). Oylar kişi başına değil, arsa payına göre sayılır: salt çoğunluk (P+1) kuralı.
Karara katılmayan malik mülkünü bedelsiz kaybetmez. Payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır ve satış bedeli ona ödenir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle dava kazanılırsa fark, payı satın alan malik tarafından ödenir (Kanun md. 6/1). Ayrıntı: açık artırma süreci.
Para hakları: kira yardımı, yapım yardımı, muafiyetler
- Kira yardımı. Anlaşmayla tahliye edilen yapının malikine kira yardımı "yapılabilir" (Kanun md. 5/1). Süre riskli yapıda 18 aydır. Başvuru tahliye ya da yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılır (Yön. md. 16). Bakanlığın 22.12.2024 açıklamasına göre İstanbul'da aylık tutar 2025'ten itibaren 8.000 TL'dir: kira yardımı 2026.
- Yapım için yardım. 7471 sayılı Kanun, md. 5'e "yapım için yardım" ekledi. İstanbul'daki "Yarısı Bizden" desteği bu maddeye dayanan Cumhurbaşkanı Kararı'yla verilir. Kararda yürürlükteki son tarih 31.12.2026'dır. 31.12.2027'ye uzatma 7 Eylül 2026'da açıklandı, ancak henüz Resmî Gazete'de yayımlanmadı. Tutarlar: 'Yarısı Bizden' rehberi.
- Faiz desteği. Kira yardımı yerine seçilebilir; aynı kişiye ikisi birden yapılamaz (Yön. md. 16/6-7): destekler birlikte alınır mı?
- Vergi ve harç muafiyeti. Noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ve kredi işlemlerindeki BSMV muafiyet kapsamındadır (Kanun md. 7/9). Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücreti alınmaz (md. 7/10): muafiyet listesi.
Koruma hakları: müteahhide karşı güvenceler
Müteahhit, 6306 kapsamındaki bir projede yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermek zorundadır (Kanun md. 8/6). Riskli yapı parsellerinde teminat, yapı yaklaşık maliyetinin %6'sıdır; sigorta yapılmışsa teminat aranmaz (Yön. md. 13/9): teminat rehberi.
Buna ek olarak müteahhidin borçları için malik taşınmazına haciz konması sınırlanır: haciz koruması. Müteahhit kendi payındaki daireleri erkenden satamaz: %10 kuralı. İnşaat başlamaz ya da durursa malikler sözleşmeyi feshedebilir: fesih rehberi. Fesihte müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımları geri istenemez (Kanun md. 6/14).
2023 ve 2026'da ne değişti?
- 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364): Karar eşiği "en az üçte iki"den "salt çoğunluk"a indi. Tespit tebligatının usulü yeniden yazıldı: tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na geçti.
- 13.12.2024 Yönetmelik değişikliği: Riskli yapı parsellerinde müteahhit teminatı yapı yaklaşık maliyetinin %6'sına indirildi. 2026'daki geçici maddeyle, 1.1.2024'ten sonra düzenlenen ruhsatlarda verilmiş teminat, müteahhit isterse %6'ya göre yeniden düzenlenir.
- 04.02.2026 Yönetmelik değişikliği (sayı 33158): Salt çoğunluk kararının bina yıkılmadan da alınabileceği açıkça yazıldı; ruhsat başvurusundan önce katılmayanlara tebligat ve pay satışı başvurusu şartı getirildi.
Kanunun vermediği "haklar": yaygın yanlışlar
- "Bina tamamlama sigortası 2026'da tek başına zorunlu oldu." Kanun, sigorta ya da teminat seçeneği tanır. İkisinden biri zorunludur.
- "Kira yardımı herkese otomatik ödenir." Kanunun ifadesi "yapılabilir"dir. Başvuru ve şartlar gerekir; süre bir yıldır.
- "Kanun sözleşmeyi benim avukatımın hazırlamasını garanti eder." Böyle bir özel hak yoktur. Ama sözleşmeyi kimin yazacağı pazarlık konusudur ve bağımsız incelemeyi talep etmek sizin elinizdedir: kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler.
Net metrekare, teslim süresi, gecikme cezası ve kalite standardı sözleşmede sizin lehinize yazılmalıdır. Binanızda pazarlık gücünüzü önceden görmek için ücretsiz ön fizibilite alabilirsiniz. Tüm sorularınız için SSS sayfamıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, güncel metin (mevzuat.gov.tr)
- 7471 sayılı Kanun — Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364
- Uygulama Yönetmeliği değişikliği — Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158
- Cumhurbaşkanı Kararı 10960 (İstanbul yapım için yardım) — Resmî Gazete 27.02.2026
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — İstanbul kira desteği 8.000 TL açıklaması (22.12.2024)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.