Cami kentsel dönüşüm

Cami’de emsal ve dönüşüm hakkı

Sabit emsal verilemez; merkez parsellerde imar planına göre değişir, fizibilite ile değerlendirilmeli.

Merkez (Cami) sınırları içinde rezerv yapı alanı belirlenmiştir. Merkez (Cami) Mahallesi sınırı içinde yaklaşık 1,20 hektarlık rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli NİP değişikliği ve 1/1000 ölçekli UİP değişikliği Bakanlıkça duyurulmuştur. Alan küçüktür (Aydınlı'daki 81,81 hektarın yaklaşık yetmişte biri); mahalle geneline yayılan bir dönüşüm değil, sınırlı bir ada/parsel grubudur. Rezerv yapı alanı, riskli alandan farklıdır: yapı riski değil, dönüşüme kaynak oluşturmak üzere belirlenen alandır. Bu ayrım hak sahipliği ve uzlaşma sürecini doğrudan etkiler. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Tuzla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Tuzla’nın Ömerli içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun.

Cami’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Merkez (Cami)'de resmî kaynakta doğrulanmış bir rezerv yapı alanı uygulaması vardır. Merkez (Cami) Mahallesi sınırı içinde yaklaşık 1,20 hektarlık rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli NİP değişikliği ve 1/1000 ölçekli UİP değişikliği Bakanlıkça duyurulmuştur. Alan küçüktür (Aydınlı'daki 81,81 hektarın yaklaşık yetmişte biri); mahalle geneline yayılan bir dönüşüm değil, sınırlı bir ada/parsel grubudur. Planlar 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi uyarınca askıya çıkarılmıştır; askı süresi içinde itiraz edilebilir. Yapılaşma koşulları Tuzla'de yürürlükte olan uygulama imar planı'ndan okunur. Güncel plan notu değişiklikleri ve uygulama takvimi için idareye başvurulmalıdır. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Tuzla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Cami’de yaklaşık 910 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Yapım yılına göre bu binaların %19’u 1980 öncesi, %50’si 1980-2000 arası ve %31’i 2000 sonrasıdır. Kat sayısına göre dağılım ise %89 1-4 katlı, %11 5-9 katlı ve %0 9-19 katlı biçimindedir. Yani yapı stokunun yaklaşık %69’u 2000 yılından önce inşa edilmiştir. İBB'nin 7,5 büyüklüğünde ve gece meydana geldiği varsayılan deprem senaryosu modellemesinde Cami için 26 bina çok ağır, 73 bina ağır, 250 bina orta ve 278 bina hafif hasarlı öngörülmüştür; bu bir senaryo modellemesidir, gerçekleşecek bir tahmin değildir. Karşılaştırma için: bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18.03.2018 tarihli 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir — dolayısıyla 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu sayılar MAHALLE GENELİNE aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez: riskli yapı tespiti ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun sizin binanızda yapacağı incelemeyle belirlenir. Envanter de 2016-2017 fotoğrafıdır; sonrasında yıkılan veya yapılan binaları yansıtmaz.

Cami’de dönüşüm malike ne kazandırır?