Barbaros Mahallesi kentsel dönüşüm

Barbaros Mahallesi’nde emsal ve dönüşüm hakkı

Rezerv/dönüşüm alanı plan kararlarıyla yapılaşma koşulları belirlenir; ada/parsel bazında değişir. Projeye dahil parsellerde emsal proje imar planına bağlıdır — genel bir sayı varsaymayın, fizibilite ile doğrulayın.

Barbaros sınırları içinde rezerv yapı alanı belirlenmiştir. Barbaros Mahallesi sınırları içindeki rezerv yapı alanında yer alan 2195, 2196, 2197, 2198, 2199 ve 3335 adalar ile bir kısım tescil harici alana ilişkin 1/5000 ölçekli NİP-341110269 ve 1/1000 ölçekli UİP-341110270 değişikliği, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca Bakanlık Makamı'nca 03.11.2025'te onaylanmış ve 10.11.2025'ten itibaren on beş gün süreyle askıya çıkarılmıştır. Duyuruda alan büyüklüğü 41.374,15 m² olarak belirtilmiştir. Düzenleme ada ölçeğindedir; mahallenin tamamını kapsamaz — kendi parselinizin bu adalar içinde olup olmadığı belirleyicidir. Rezerv yapı alanı, riskli alandan farklıdır: yapı riski değil, dönüşüme kaynak oluşturmak üzere belirlenen alandır. Bu ayrım hak sahipliği ve uzlaşma sürecini doğrudan etkiler. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ataşehir’in Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 60/95 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Barbaros Mahallesi’nde dönüşüm resmî olarak nerede?

Barbaros'de resmî kaynakta doğrulanmış bir rezerv yapı alanı uygulaması vardır. Barbaros Mahallesi sınırları içindeki rezerv yapı alanında yer alan 2195, 2196, 2197, 2198, 2199 ve 3335 adalar ile bir kısım tescil harici alana ilişkin 1/5000 ölçekli NİP-341110269 ve 1/1000 ölçekli UİP-341110270 değişikliği, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca Bakanlık Makamı'nca 03.11.2025'te onaylanmış ve 10.11.2025'ten itibaren on beş gün süreyle askıya çıkarılmıştır. Duyuruda alan büyüklüğü 41.374,15 m² olarak belirtilmiştir. Düzenleme ada ölçeğindedir; mahallenin tamamını kapsamaz — kendi parselinizin bu adalar içinde olup olmadığı belirleyicidir. Planlar 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi uyarınca askıya çıkarılmıştır; askı süresi içinde itiraz edilebilir. Yapılaşma koşulları Ataşehir'de yürürlükte olan uygulama imar planı'ndan okunur. Güncel plan notu değişiklikleri ve uygulama takvimi için idareye başvurulmalıdır. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Barbaros’ta yaklaşık 1.892 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Yapım yılına göre bu binaların %30’u 1980 öncesi, %38’i 1980-2000 arası ve %32’si 2000 sonrasıdır. Kat sayısına göre dağılım ise %84 1-4 katlı, %11 5-9 katlı ve %5 9-19 katlı biçimindedir. Yani yapı stokunun yaklaşık %68’i 2000 yılından önce inşa edilmiştir. İBB'nin 7,5 büyüklüğünde ve gece meydana geldiği varsayılan deprem senaryosu modellemesinde Barbaros için 14 bina çok ağır, 50 bina ağır, 248 bina orta ve 498 bina hafif hasarlı öngörülmüştür; bu bir senaryo modellemesidir, gerçekleşecek bir tahmin değildir. Karşılaştırma için: bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18.03.2018 tarihli 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir — dolayısıyla 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu sayılar MAHALLE GENELİNE aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez: riskli yapı tespiti ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun sizin binanızda yapacağı incelemeyle belirlenir. Envanter de 2016-2017 fotoğrafıdır; sonrasında yıkılan veya yapılan binaları yansıtmaz.

Barbaros rezerv yapı alanı (2195-2199, 3335 adalar) + GYO öncülüğünde kentsel dönüşüm projesi.

Barbaros Mahallesi’nde dönüşüm malike ne kazandırır?