Yunus kentsel dönüşüm

Yunus’ta emsal ve dönüşüm hakkı

Yunus Mahallesi'nde riskli alana ilişkin 1/1000 plan notu ilavesi/değişikliği 08.02.2024'te onaylanmış olsa da, yapılaşma hakkı ada bazlı plan kararlarına göre belirlenir; tek bir 'mahalle emsali' kamuya açık tek değer olarak doğrulanamamıştır. Kesin emsal/yükseklik parselin onaylı plan kapsamı ve fizibilite ile netleşir.

Yunus Mahallesi'nde riskli alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ilavesi ve değişikliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurusuyla askıya çıkarılmıştır; yani mahallede alan ölçeğinde işleyen bir dönüşüm çerçevesi vardır. Plan notu değişiklikleri emsal, kat adedi ve uygulama koşullarını doğrudan etkilediği için, teklif değerlendirirken güncel plan notunun idareden alınması gerekir. Duyurunun onay ve askı tarihleri Bakanlık sayfasından teyit edilmelidir. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir. Alan, 2013/5377 sayılı BAKANLAR KURULU KARARI ile 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alan ilan edilmiş; karar 12.10.2013 tarihli ve 28793 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Bakanlık duyurusunda alan büyüklüğü 17,8 HEKTAR olarak belirtilmiştir. Alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ilavesi ve değişikliği, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca 08.02.2024'te onaylanmıştır — yani ilandan on yıl sonra plan hâlâ güncellenmektedir. ⚠ Plan NOTU değişikliği, yapılaşma koşullarını (emsal, kat, çekme mesafesi) doğrudan etkiler; elinizdeki plan örneğinin 08.02.2024 sonrasına ait olduğundan emin olun. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Kartal’ın Ömerli içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Yunus’ta dönüşüm resmî olarak nerede?

Yunus Mahallesi için resmî kaynakta doğrulanmış bir riskli alan düzenlemesi vardır: Bakanlık, riskli alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu ilavesi ve değişikliğini duyurmuştur. Süreç 6306 sayılı Kanun'un alan hükümlerine tabidir; plan askı süresi içinde 3194 sayılı Kanun'un 8/b maddesi uyarınca itiraz edilebilir. Mahallenin yapılaşma koşulları bu plan notu düzenlemeleriyle birlikte okunmalıdır. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Yunus’ta yaklaşık 1.704 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Yapım yılına göre bu binaların %39’u 1980 öncesi, %50’si 1980-2000 arası ve %11’i 2000 sonrasıdır. Kat sayısına göre dağılım ise %77 1-4 katlı, %21 5-9 katlı ve %1 9-19 katlı biçimindedir. Yani yapı stokunun yaklaşık %89’u 2000 yılından önce inşa edilmiştir. İBB'nin 7,5 büyüklüğünde ve gece meydana geldiği varsayılan deprem senaryosu modellemesinde Yunus için 17 bina çok ağır, 47 bina ağır, 252 bina orta ve 483 bina hafif hasarlı öngörülmüştür; bu bir senaryo modellemesidir, gerçekleşecek bir tahmin değildir. Karşılaştırma için: bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18.03.2018 tarihli 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir — dolayısıyla 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu sayılar MAHALLE GENELİNE aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez: riskli yapı tespiti ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun sizin binanızda yapacağı incelemeyle belirlenir. Envanter de 2016-2017 fotoğrafıdır; sonrasında yıkılan veya yapılan binaları yansıtmaz.

Resmî 'riskli alan' ilan edilen ve 1/1000 plan notu 08.02.2024'te onaylanan mahalle (6306 madde 6 kapsamında).

Yunus’ta dönüşüm malike ne kazandırır?