Cumhuriyet Mahallesi kentsel dönüşüm

Cumhuriyet Mahallesi’nde emsal ve dönüşüm hakkı

Onaylı dönüşüm/gelişim planı ve plan notları emsali belirler; ancak hak sahipliği ve kazanım koşulları proje bazında değiştiğinden kesin değer parsele özel fizibilite ile çıkarılmalıdır.

Cumhuriyet Mahallesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kayıtlarında "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak geçen bir alanın kapsamındadır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kaydına göre Cumhuriyet, 50. Yıl ve Esentepe mahallelerini BİRLİKTE kapsayan 24,03 hektarlık alan 06.02.2017'de "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmiştir; alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 26.05.2022'de onaylanmıştır. Alanın fikir projesi 2013'te hazırlanmıştır — yani fikir projesinden plan onayına dokuz yıl geçmiştir; bu tür alanlarda takvimin nasıl işlediğine dair somut bir ölçüdür. İlçede birbirinden AYRI beş alan kaydı bulunur ve statüleri aynı değildir (rezerv yapı alanı ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanı farklı yollardır); hangisinin sizin parselinizi kapsadığı belirleyicidir. Bu statü, 6306 sayılı Kanun'un riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinden FARKLIDIR: aynı adı 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi ("Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı") taşır. Kaynak duyuruda dayanak madde açıkça yazılmadığı için hangi mevzuatın uygulandığı burada nitelenmemiştir — bu ayrım hak sahipliğini, uzlaşma usulünü ve tahliye rejimini değiştirdiğinden idareden yazılı teyit alınmalıdır. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Sultangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Sultangazi’nin Alibey içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 40/60 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun.

Cumhuriyet Mahallesi’nde dönüşüm resmî olarak nerede?

Cumhuriyet Mahallesi için İBB kaynağında doğrulanmış bir alan kaydı vardır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kaydına göre Cumhuriyet, 50. Yıl ve Esentepe mahallelerini BİRLİKTE kapsayan 24,03 hektarlık alan 06.02.2017'de "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmiştir; alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 26.05.2022'de onaylanmıştır. Alanın fikir projesi 2013'te hazırlanmıştır — yani fikir projesinden plan onayına dokuz yıl geçmiştir; bu tür alanlarda takvimin nasıl işlediğine dair somut bir ölçüdür. İlçede birbirinden AYRI beş alan kaydı bulunur ve statüleri aynı değildir (rezerv yapı alanı ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanı farklı yollardır); hangisinin sizin parselinizi kapsadığı belirleyicidir. Bu statü, 6306 sayılı Kanun'un riskli alan ve rezerv yapı alanı statülerinden FARKLIDIR: aynı adı 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi ("Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı") taşır. Kaynak duyuruda dayanak madde açıkça yazılmadığı için hangi mevzuatın uygulandığı burada nitelenmemiştir — bu ayrım hak sahipliğini, uzlaşma usulünü ve tahliye rejimini değiştirdiğinden idareden yazılı teyit alınmalıdır. Yapılaşma koşulları Sultangazi'de yürürlükte olan uygulama imar planı'ndan okunur; alana özel plan varsa o önceliklidir. Planlar 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8/b maddesi uyarınca askıya çıkarılır ve askı süresi içinde itiraz edilebilir. Kendi parselinizin alan sınırı içinde kalıp kalmadığı belirleyicidir. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Sultangazi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Cumhuriyet’te yaklaşık 677 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Yapım yılına göre bu binaların %9’u 1980 öncesi, %62’si 1980-2000 arası ve %29’u 2000 sonrasıdır. Kat sayısına göre dağılım ise %25 1-4 katlı, %75 5-9 katlı ve %0 9-19 katlı biçimindedir. Yani yapı stokunun yaklaşık %71’i 2000 yılından önce inşa edilmiştir. İBB'nin 7,5 büyüklüğünde ve gece meydana geldiği varsayılan deprem senaryosu modellemesinde Cumhuriyet için 1 bina çok ağır, 2 bina ağır, 25 bina orta ve 134 bina hafif hasarlı öngörülmüştür; bu bir senaryo modellemesidir, gerçekleşecek bir tahmin değildir. Karşılaştırma için: bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18.03.2018 tarihli 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir — dolayısıyla 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu sayılar MAHALLE GENELİNE aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez: riskli yapı tespiti ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun sizin binanızda yapacağı incelemeyle belirlenir. Envanter de 2016-2017 fotoğrafıdır; sonrasında yıkılan veya yapılan binaları yansıtmaz.

Cumhuriyet Siteler riskli alanı (2013, sonra Danıştay'ca iptal) + Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı (2017/2022)

Cumhuriyet Mahallesi’nde dönüşüm malike ne kazandırır?