Orman/sit ve kıyı kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; yapılaşma parsel ve plan durumuna göre değişir, fizibilite gerekir.
Zerzevatçı'ya özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya toplu kentsel dönüşüm projesi kaydına ulaşılamadı; mahalle Beykoz'un kuzeyindeki orman kuşağında düşük yoğunluklu bir köy-mahalle olarak varlığını sürdürüyor (ilçenin yaklaşık %60'ı ormanlıktır). Dönüşüm burada alan bazlı değil, tek tek parselde riskli yapı tespiti ve yeniden yapım (6306 sayılı Kanun) biçiminde, sınırlı ölçekte ilerler. Beykoz'da alan bazlı dönüşüm gündemi ağırlıkla Tokatköy ve Çubuklu çevresinde konuşulmaktadır; Zerzevatçı bu alanların dışındadır — statü ve sınır bilgisi için Beykoz Belediyesi'nden teyit alın. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Zerzevatçı'ya özgü ilan edilmiş resmî bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması kaydına ulaşılamadı; İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün plan/duyuru arşivinde de mahalle adına bağlı bir çalışma veya askı ilanı tespit edilemedi. Bu, 'kesinlikle yoktur' demek değil, 'kamuya açık kaynaklarda doğrulanamadı' demektir — güncel durum için Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı teyit alınmalıdır. Mahallede dönüşüm, alan bazlı bir ilan olmadığı için bina bazlı 6306 sayılı Kanun yolu ile ilerler. Beykoz genelindeki riskli yapı tespiti ve yıkım sayıları dönemsel olarak değişir ve mahalle kırılımında yayımlanmadığı için burada sayısal iddiada bulunulmamıştır; güncel rakam belediyeden istenebilir.
Pratikte şu demek: Zerzevatçı'da bir malik, komşu parselleri veya mahalle çoğunluğunu beklemek zorunda değil; süreci kendi binası için tek başına başlatabilir. Yol şudur — Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh düşülür, 15 günlük itiraz süresi işler, kesinleşince maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile yeniden yapım kararı alınır. Ancak Zerzevatçı'nın asıl belirleyicisi imar hakkıdır: parselin orman sınırı, köy/kırsal yerleşik alan sınırı, havza ve doğal sit rejimlerinden hangisinin içinde kaldığı yapılaşma hakkını tespitten daha çok etkiler. Bu nedenle burada ilk adım riskli yapı tespiti değil, ada-parsel bazında imar durumu belgesi ve orman kadastro/sit sorgusudur.
"Zerzevatçı, 1920 dolaylarında çiftçilikle uğraşan dört kardeşin yerleşmesiyle kurulmuş, ardından ağırlıkla eski Kastamonu iline bağlı Bozkurt ilçesinden gelen göçle büyümüş bir köy yerleşimidir; Mahmutşevketpaşa'ya bağlı iken 1992'de ayrılarak köy statüsü kazanmış, 2024 itibarıyla nüfusu 1.082 kişidir ve yaklaşık 3,5 km²'lik alana yayılır (Vikipedi). Bu geçmişe uygun olarak yapı stoku çok katlı apartman değil, ağırlıklı olarak bahçeli müstakil ve az katlı konut ile tarımsal/hayvancılık yapılarından oluşan yatay bir dokudur; eski çekirdekte yığma, sonraki yıllarda eklenen kısımlarda betonarme yapılar birlikte görülür — bu, saha gözlemine dayalı genel bir doku tarifidir, sayıma dayalı bir envanter değildir. Deprem kırılganlığı açısından belirleyici olan, bu düşük katlı stokun önemli bölümünün köy tipi yapım geleneğiyle ve 2000 öncesi deprem yönetmelikleri döneminde üretilmiş olmasıdır. Mahalle bazında doğrulanmış bina sayısı, hasar yüzdesi veya zemin sınıfı verisi yayımlanmadığı için burada sayısal iddia yapılamaz; binanıza özel değerlendirme ancak riskli yapı tespiti veya performans analizi ile mümkündür."
"Zerzevatçı'ya raylı sistem erişimi yoktur; M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosu Beykoz ilçesine girmez, Marmaray ve metrobüs hatları da mahalleye uzaktır. Erişim, Beykoz merkezden kuzeye çıkan Mahmutşevketpaşa yönündeki karayolu, İETT otobüs hatları ve özel araçla sağlanır; mahalle ilçe merkezine yaklaşık 10 km mesafededir (Vikipedi). Bölgenin kuzeyinden geçen Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantısı Avrupa yakası ve havalimanı erişimini kısaltmış, çevrede arsa ilgisini artırdığı yönünde yaygın bir beklenti oluşturmuştur — bu beklenti ölçülmüş bir değer artışı verisi değil, piyasa yorumudur. Her hâlükârda orman, havza ve koruma kısıtları bu beklentinin doğrudan inşaat hakkına dönüşmesini engellediği için ulaşım avantajı tek başına dönüşüm cazibesi üretmemektedir."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Zerzevatçı için ücretsiz fizibilite