Kırsal/orman karakteri ve sit kısıtları nedeniyle emsal için güvenilir genel sayı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite ile netleşir.
Alibahadır için kamuya açık resmî duyurularda mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya kentsel dönüşüm projesine rastlanmamıştır. Mahalle doğal sit tescillidir ve orman alanları ile Riva Deresi havzası içinde yer alan, düşük yoğunluklu köy kökenli bir yerleşimdir. Dönüşüm burada mahalle ölçeğinde değil, tek tek yapı bazında 6306 sayılı Kanun ile ve koruma amaçlı imar planının izin verdiği ölçüde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Alibahadır'da mahalleye özgü bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı bulunmuyor; buna karşılık mahalle, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca yürütülen doğal sit tescili ve koruma amaçlı imar planı sürecinin doğrudan içindedir. Alibahadır hem 'Riva Deresi Çevresi 1. Etap' hem de 'Mahmutşevketpaşa ve Alibahadır' koruma amaçlı nazım/uygulama imar planı paketlerinde yer alır ve bu planlar 2023'ten bu yana askı ve itiraz aşamalarından geçmektedir. Aşağıdaki tarihlerin tamamı İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün resmî askı duyurularına dayanır.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Alibahadır'da parselinizin yapılaşma hakkını belirleyen belge, 6306 kapsamında bir dönüşüm ilanı değil, 03.05.2023'te onaylanan ve 27.12.2023 ile 12.08.2025 değişiklikleriyle güncellenen koruma amaçlı 1/1000 uygulama imar planıdır. Parselinizin bu planda hangi lekede (köy yerleşik alanı, tarım, orman, nitelikli doğal koruma alanı vb.) kaldığı ve hangi yapılaşma koşuluna tabi olduğu ada-parsel bazında değişir; bu nedenle ilk adım Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel imar durumu belgesi almaktır. Doğal sit statüsü nedeniyle inşaat, tadilat ve yıkım işlemlerinde ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu izni gerekebilir; bu, süreci standart bir ilçe merkezine göre uzatır. Ayrıca planlar hâlâ itiraz döngüsünde olduğundan, plan askıya çıktığında 30 günlük itiraz hakkınızı ve sonrasındaki idari dava sürelerini kaçırmamak önemlidir.
Alibahadır, yaklaşık 11,2 km²'lik geniş bir alanda 2024 ADNKS'ye göre 781 kişinin yaşadığı, köy kökenli ve çok düşük yoğunluklu bir yerleşimdir. Baskın doku apartman değil, müstakil/bahçeli bir–iki katlı konutlar ile tarım ve hayvancılık yapılarıdır. Yapı stoku büyük ölçüde köy dönemi geleneksel yapım pratiğiyle üretilmiş yığma ve kısmen betonarme binalardan oluşur; önemli bir bölümü güncel deprem yönetmeliği ile bugünkü proje/denetim standartlarının yürürlüğe girmesinden önceki dönemde yapılmıştır. Bu da az katlı olsalar bile taşıyıcı sistem ve zemin açısından belirsizlik yaratır. İlçe geneli bağlamda Beykoz, İstanbul deprem senaryolarında görece düşük riskli ilçeler arasında değerlendirilir; buna karşılık ilçenin kuzey ve doğu kesimlerindeki zayıf zeminler tekil bina riskini artırabilir. Alibahadır'a özgü bina sayısı, yapı yaşı veya beklenen hasar oranı resmî olarak yayımlanmadığından, tek geçerli yol binanızın kendi zemin ve taşıyıcı sistem incelemesidir.
Alibahadır'da raylı sistem erişimi yoktur; Beykoz ilçesine metro hattı girmez, Marmaray ve metrobüs hatları mahalleye uzaktır. Ulaşım tamamen kara yoluyla, Beykoz merkez–Riva istikametindeki mahalle yolları ve sınırlı sayıda toplu taşıma seferiyle sağlanır. Mahalle, ilçe merkezinden uzakta, Riva Deresi havzasındaki kuzey kırsal kesimde yer aldığı için günlük şehir içi erişim büyük ölçüde otomobile bağımlıdır. Kuzey Marmara Otoyolu'nun Riva kesimi bölgeye görece yakın geçse de, bu erişilebilirlik arsa değerine kentsel dönüşüm baskısı olarak değil, hafta sonu/doğa ve bağ-bahçe talebi olarak yansımaktadır; bu da yüksek katlı dönüşüm cazibesini değil, düşük yoğunluklu yapılaşma beklentisini besler.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Alibahadır için ücretsiz fizibilite