Dere yatağı ve Boğaziçi bandı kısıtları nedeniyle emsal parsele göre değişir; kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite gerekir.
Çengeldere'de dönüşüm, klasik kat-karşılığı yenilemeden önce mülkiyet ve imar düzeninin kurulması aşamasındadır: Bakanlıkça onaylı koruma amaçlı planların ardından mahallede 2., 3., 4., 12., 14. ve 24. etaplar gibi çok sayıda ada için 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi (imar uygulaması) onaylanıp askıya çıkarılmıştır. Yani mahallede yürüyen ve resmî duyurularla belgelenen süreç 'riskli alan ilanı' değil, kadastro/hisseli mülkiyeti imar parseline dönüştüren etap etap 18. madde uygulamasıdır; bina bazlı 6306 yenilemesi ise imar durumu netleşen parsellerde ayrıca ve bina bazında işler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Çengeldere, Beykoz'un Çavuşbaşı bölgesinde yer alan ve mahalleye özgü RESMÎ imar süreci fiilen yürüyen ender Beykoz mahallelerinden biridir. Mahalle; Fatih, Yavuzselim, Baklacı, Çiftlik ve Görele ile birlikte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylanan 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamındadır; plan bölgesi doğal sit statüsündedir. Bakanlık haberine göre Çengeldere'nin de içinde bulunduğu sekiz mahallelik bölgede sit derecelendirme ve planlama çalışmaları tamamlanmıştır. Planların yürürlüğe girmesinin ardından mahallede ada ada, etap etap 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi (imar uygulaması) onaylanıp Bakanlık İl Müdürlüğü ilan panosunda ve internet sitesinde bir ay süreyle askıya çıkarılmaktadır. Süreç 2022'den bu yana etap etap sürmüş olup, resmî duyurularla teyit edilen en güncel işlem 1518 ada uygulamasının 28.07.2025 Bakanlık Olur'u ile onaylanıp 14.08.2025'te askıya çıkarılmasıdır. Bunun yanında ilçe genelinde 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı riskli yapı tespiti/yenilemesi de ayrıca işlemektedir; ancak Çengeldere özelinde riskli yapı sayısı, yıkım sayısı veya senaryo deprem hasar oranına ilişkin mahalle bazlı kamuya açık resmî veri bulunmamaktadır.
Maliğe pratik anlamı: Çengeldere'de dönüşümün ilk kilidi bina değil, PARSELDİR. 18. madde uygulaması tamamlanana kadar birçok taşınmaz hisseli/kadastro parseli statüsündedir; uygulama sonrasında tapu imar parseline dönüşür, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılır (3194 md.18 uyarınca düzenlemeye giren alanın en fazla %45'i oranında) ve ancak bundan sonra sağlıklı bir imar durumu belgesi, emsal hesabı ve yapı ruhsatı mümkün olur. Bu nedenle Çengeldere'de malikin sırası şudur: (1) ada-parselin hangi etapta olduğunu ve 18. madde uygulamasının askıya çıkıp kesinleşip kesinleşmediğini Beykoz Belediyesi/İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden teyit et, (2) askı süresi içindeysen (askı 1 ay) itiraz hakkını kullan, (3) imar durumu netleştikten sonra binan 2000 öncesi/ruhsatsız ise 6306 kapsamında riskli yapı tespiti yaptır, (4) yeni yapının hakkını koruma amaçlı plan notlarına göre parsel bazlı fizibiliteyle hesapla. Askı ve etap bilgisini kaçırmak, itiraz hakkının ve yıllar süren bir düzeltme şansının kaybı demektir.
Çengeldere, Beykoz'un iç kesiminde Çavuşbaşı bölgesinde yer alan, uzun yıllar boyunca onaylı imar planı ve netleşmiş imar parseli düzeni olmadan gelişmiş bir yerleşimdir; baskın doku çok katlı apartman blokları değil, az katlı müstakil/bahçeli ve eklenti yapılardır. Resmî duyurulardan görüldüğü üzere mahallede mülkiyet düzeni ancak 2022'den itibaren ada ada 18. madde uygulamalarıyla imar parseline dönüştürülmektedir; bu geçmiş, yapı stokunun bir bölümünün ruhsatsız ya da eksik ruhsatlı olarak, güncel deprem yönetmeliklerinin denetimi dışında üretilmiş olması anlamına gelir ve yapısal kırılganlığın temel kaynağıdır. Beykoz ilçesi, İstanbul'un birçok ilçesine göre daha düşük yoğunluklu ve daha yeni yapı stokuna sahip görünse de risk, 2000 öncesi ve denetimsiz üretilmiş yapılarda yoğunlaşır. Mahalle özelinde bina sayısı, riskli yapı adedi veya senaryo deprem hasar yüzdesi bazında ayrıştırılmış resmî veri kamuya açık değildir; kesin risk ancak bina bazında, lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespitiyle belirlenir.
Çengeldere'de raylı sistem yoktur; M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz ilçesine girmez ve mahallenin içinden geçen bir metro/Marmaray hattı bulunmaz. Erişim İETT otobüs ve minibüs hatlarıyla sağlanır; İETT hat kayıtlarında mahalleye adını veren 15ÇB (Kavacık - Çavuşbaşı/Çengeldere) ring hattı yer alır ve bağlantı esas olarak Kavacık aktarma merkezi üzerinden kurulur. Kavacık'tan FSM Köprüsü, TEM ve Kuzey Marmara bağlantılarına ve Boğaz sahil yoluna ulaşılır. Bu yapı, Çengeldere'yi otomobil ve Kavacık aktarmasına bağımlı kılar; buna karşılık Kavacık iş merkezine ve kuzey otoyol koridoruna yakınlık ile parsel büyüklüğü/bahçeli doku, imar durumu netleştikçe arsa değerini destekleyen ana unsurlardır. Güncel hat ve sefer bilgisi için İETT'nin resmî hat sorgusunu kullanın.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Çengeldere için ücretsiz fizibilite