Kılıçlı kentsel dönüşüm

Kılıçlı’da emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Kılıçlı, Beykoz'un kuzeydoğusunda Beykoz–Şile yolu üzerinde gelişmiş, yaklaşık 16,4 km² yüzölçümüne karşılık 2024 itibarıyla yaklaşık 540 kişilik nüfusu olan kırsal karakterli bir köy-mahalledir; kentsel dönüşüm baskısı düşüktür. Mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı, kamuya açık resmî kaynaklarda tespit edilememiştir; dönüşüm ancak tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ile, parsel bazında ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Kılıçlı’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Kılıçlı Mahallesi için Beykoz Belediyesi, İBB Şehir Planlama veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın kamuya açık kaynaklarında mahalleye özgü ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı ilanı ya da güncel bir imar planı askısı tespit edilememiştir; dönüşüm bina bazlı 6306 sayılı Kanun süreciyle ilerler. Beykoz genelinde riskli alan ilanları kentsel yoğunluğun yüksek olduğu bölgelerde yoğunlaşır; güncel ve bağlayıcı liste yalnızca Bakanlık ve Beykoz Belediyesi'nden teyit edilebilir. Kılıçlı'da orman rejimi ve köy yerleşik alanı sınırları belirleyicidir; bu nedenle parsele özgü yapılaşma hakkı Beykoz Belediyesi imar durumu belgesiyle öğrenilmelidir.

Mahalleye özgü bir ilan olmadığı için süreç şöyle işler: malik (veya maliklerden biri) Bakanlık lisanslı bir kuruluşa başvurur, riskli yapı tespit raporu alınır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapu kütüğüne şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden sonra 15 gün içinde teknik itiraz yolu açıktır; itiraz olmazsa yapı kesinleşir ve yıkım için en az 60 günlük süre verilir. Yıkım sonrası yeniden yapım kararı, yaygın 2/3 inanışının aksine arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, yani P+1) ile alınır. Kılıçlı özelinde kritik fark şudur: orman sınırı ve köy yerleşik alanı kısıtları nedeniyle 'emsal artışı' beklentisi çoğu parselde geçerli olmayabilir; bu yüzden kat karşılığı yerine malikin kendi finansmanıyla yenileme genellikle daha gerçekçi bir senaryodur ve karar öncesi parsel bazlı fizibilite şarttır.

"Kılıçlı eski bir köy yerleşimi olduğu için yapı stoku, Beykoz'un Kavacık–Çubuklu hattındaki çok katlı apartman dokusundan tamamen farklıdır: yaklaşık 16,4 km²'lik geniş bir alana yayılmış, 2024 itibarıyla yaklaşık 540 kişilik nüfusa hizmet eden, ağırlıkla bir–iki katlı müstakil ve bahçeli konutlardan oluşan seyrek bir doku hakimdir. Köy dokusunda yaygın olan yığma, yarı-yığma ve sonradan eklenmiş betonarme karma yapım teknikleri ile ruhsat öncesi dönemden kalma eklentiler, deprem dayanımı açısından temel kırılganlık kaynağıdır; buna karşılık kat adedinin düşük olması ve binaların bitişik nizam olmaması hasar riskini yüksek katlı stoka göre sınırlar. Mahalle kırılımlı bina sayısı, yaş dağılımı ve hasar tahmini kamuya açık resmî kaynaklarda yayımlanmadığı için Kılıçlı'ya özgü bir hasar yüzdesi vermek mümkün değildir; internette dolaşan mahalle bazlı oranlara güvenilmemelidir. Bu nedenle değerlendirme bina bazlı yapılmalı, karar öncesi parsele özgü zemin ve taşıyıcı sistem incelemesi yaptırılmalıdır."

"Kılıçlı'ya erişim karayoluyladır: mahalle Beykoz–Şile yolu üzerinde konumlanır ve Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 29 km mesafededir. Beykoz'a metro hattı girmediği için (M5 Üsküdar–Çekmeköy hattı ilçe sınırları dışında kalır) mahallede metro, Marmaray veya metrobüs erişimi yoktur; ulaşım İETT otobüs hatları ve özel araçla, bölgedeki karayolu bağlantıları üzerinden sağlanır. Bu uzaklık ve toplu taşıma zayıflığı, arsa değerinin konut talebinden çok arazi/bahçe ve doğa amaçlı kullanım beklentisiyle şekillenmesine yol açar; müteahhit ilgisi ve kat karşılığı cazibesi ilçenin Boğaz ve Kavacık hattına kıyasla belirgin biçimde düşüktür."

Kılıçlı’da dönüşüm malike ne kazandırır?