Merkez kentsel dönüşüm

Merkez’de emsal ve dönüşüm hakkı

Boğaziçi 2960 ve merkez koruma kuralları belirleyici; öngörünümde yeni yapı yok, emsal parsele göre değişir, kaynaklı tek sayı yoktur, fizibilite şart.

Merkez Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya toplu dönüşüm projesi tespit edilemedi; yenileme tek tek bina bazında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitiyle ilerler. Beykoz'da dönüşüm gündemi olarak anılan bölgeler Merkez değil, ilçenin Tokatköy ve Çubuklu gibi başka kesimleridir; bu bölgelerin güncel resmî statüsü Beykoz Belediyesi'nden teyit edilmelidir. Merkez'de süreç, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'ndan doğan koruma rejiminin izin verdiği ölçüde ve genellikle mevcut yapılaşma hakkıyla yürür. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Merkez’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Beykoz Merkez Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş resmî bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması tespit edilemedi; Beykoz Belediyesi ve İBB Şehir Planlama duyurularında Merkez'i hedefleyen ayrı bir plan askısı da doğrulanamadı. Mahalleyi bağlayan resmî çerçeve, 1983 tarihli 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun kurduğu koruma rejimidir (öngörünüm / geri görünüm / etkilenme bölgeleri) ve bu rejim mahalle geneline tek tip değil, parselin hangi bölgeye düştüğüne göre parsel parsel uygulanır. Dönüşüm bu nedenle bina bazlı 6306 süreci olarak ilerler.

Malik için pratik anlamı: kimse kapınıza gelip 'mahalleniz dönüşüme girdi' demeyecek — süreci siz başlatırsınız. Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanır, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden sonra itiraz hakkı, ardından arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla, P+1) alınacak yenileme kararı gelir. Beykoz Merkez'de bu genel akışa iki ek katman biner: (1) parselin Boğaziçi bölge sınıfı yeni yapının kat/emsal/silüet hakkını doğrudan sınırlar, (2) plan onay ve ruhsat yetkisi parselin bölge sınıfına göre İBB ile ilçe belediyesi arasında değişebilir. Bu yüzden herhangi bir müteahhitle kat karşılığı görüşmesine oturmadan önce ada-parsel bazında imar durumu belgesi alınmalı ve fizibilite yapılmalıdır; 'emsal artışı' vaadi Merkez'de çoğu parselde karşılığı olmayan bir beklentidir.

Beykoz Merkez, ilçenin tarihî çarşı-iskele çekirdeği olarak dar sokaklı, eğimli yamaç topoğrafyasına oturmuş karma bir dokuya sahiptir; İshak Ağa Çeşmesi çevresindeki tarihî çeşme-cami grubu gibi tescilli yapıların yanında eski ahşap/kagir konut örnekleri ile 1970'lerden 2000'lere uzanan dönemde eklenen az katlı betonarme apartmanlar iç içedir. Boğaziçi koruma rejimi ve merkez silüet kuralları nedeniyle kat adetleri düşük tutulmuştur; ilçenin başka bölgelerinde görülen yüksek bloklu doku Merkez'de yaygın değildir. Mahalle nüfusu birkaç bin kişi düzeyinde olup son yıllarda belirgin bir artış göstermeden yatay seyretmektedir (kesin nüfus ve yüzölçümü için TÜİK/belediye verisi esas alınmalıdır). Deprem kırılganlığı esas olarak 2000 öncesi yönetmelik dönemine ait betonarme stoktan, eğimli arazide asimetrik oturan yapılardan ve bakımsız eski yapı gövdelerinden kaynaklanır; İBB'nin olası büyük İstanbul depremi senaryo çalışmalarında Beykoz genelinde binlerce binanın orta ve üzeri hasar riski taşıdığı öngörülmektedir. Merkez'e özgü bina adedi veya hasar yüzdesi ayrıştırılmış, kamuya açık resmî bir veri seti bulunmamaktadır; bu nedenle bina bazlı tespit tek güvenilir yoldur.

Beykoz Merkez, ilçenin iskele-çarşı çekirdeğidir: Boğaz vapur iskelesi, sahil yolu (Kavacık–Beykoz–Anadolu Kavağı ekseni) ve İETT otobüs hatları ana erişim kanallarıdır; Fatih Sultan Mehmet ve Kuzey Marmara (Yavuz Sultan Selim) köprü bağlantıları üzerinden karayolu erişimi sağlanır. İlçeye raylı sistem hattı girmez; bu nedenle ulaşım büyük ölçüde sahil yolu kapasitesine bağlıdır ve zirve saatlerde tek koridor darboğazı hissedilir. Merkez'in idari, ticari ve iskele fonksiyonlarını bir arada barındırması arsa değerini yüksek tutar; ancak Boğaziçi yapılaşma kısıtları nedeniyle bu yüksek arsa değeri, diğer ilçelerdeki gibi yüksek emsalli dönüşüm kârına dönüşmez — Merkez'de konum primi ile inşaat hakkı birbirinden ayrışır.

Merkez’de dönüşüm malike ne kazandırır?