Boğaziçi 2960 kapsamında gerigörünüm yükseklik sınırı belirleyici; emsal parsele göre değişir, kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite gerekir.
Soğuksu'de mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı ilerliyor. Beykoz'un ilan edilmiş dönüşüm odakları Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi olup Soğuksu bu kapsamda değildir; buna karşılık mahallenin bir kısmı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylanmış koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planına tabidir ve yapılaşma hakkı bu plan ile Boğaziçi (2960 sayılı Kanun) rejimi tarafından belirlenir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Soğuksu, mahalle adı geçen resmî bir plan sürecine sahiptir: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Soğuksu ve Acarlar Mahallelerinin bir kısmına ait 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nı 03.05.2023'te 3194 sayılı İmar Kanunu ve 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi'nin 109. maddesi uyarınca onaylamış, planlar 08.05.2023-06.06.2023 arasında 30 gün askıya çıkarılmıştır. Aynı alana ilişkin plan (maddi hata düzeltmeleriyle) 14.11.2023'te yeniden onaylanmış ve 08.12.2023-07.01.2024 arasında ikinci kez askıya çıkarılmıştır (KNİP-341036518 / KUİP-341036524; pafta: F22-d-13-d, F22-d-13-d-4-b, F22-d-13-d-3-b). Bunun üstünde, mahallenin Boğaziçi gerigörünüm/etkilenme bandına denk gelen kısmında 2017 tarihli 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planı (1. etap) yürürlüktedir ve uygulaması Beykoz Belediyesi'nce yürütülür; 17.10.2017 onaylı 1/5000 ölçekli nazım plan ise İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin 30.12.2021 ve 05.07.2022 tarihli kararlarıyla iptal edilmiş, yerine hazırlanan revizyon nazım imar planı 1. etap İBB Meclisi'nce 12.06.2024'te kabul edilerek koruma kurulu ve il müdürlüğü onay sürecine gönderilmiştir. Bu sürecin bugünkü aşamasını İBB Şehir Planlama duyurularından teyit etmek gerekir. Not: İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği 2. etap alanına (Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık, Yenimahalle) ilişkindir; Soğuksu bu listede yer almaz.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Soğuksu'de parselinizin yapılaşma hakkı tek bir 'ilçe emsali' ile değil, üzerine denk gelen koruma amaçlı uygulama imar planı ile Boğaziçi 2960 rejiminin yükseklik/yoğunluk sınırlarıyla belirlenir. Mahallenin bir kısmı Bakanlık onaylı koruma amaçlı planla, kalan kısmı Boğaziçi 1. etap plan hükümleriyle yönetildiği için komşu iki parselin hakkı bile farklı çıkabilir; bu nedenle ilk adım Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel bazında imar durumu belgesi almaktır. 1/5000 revizyon nazım plan süreci devam ettiğinden ruhsat bugün yürürlükteki plan koşullarına göre verilir; 'yeni plan çıkarsa emsalim artar' varsayımıyla proje kurgulamak risklidir. Koruma amaçlı plan alanında kalan parsellerde ayrıca koruma kurulu görüşü gerekebileceğinden riskli yapı yıkımı ile yeni ruhsat arasındaki süre standart 6306 takviminden daha uzun olabilir; bu süreyi kira yardımı ve müteahhit sözleşmesinin teslim taahhüdüne yansıtmak gerekir.
"Soğuksu, 0,94 km²'lik yüzölçümünde 2024 ADNKS verisine göre 10.796 kişi barındıran, Beykoz ölçeğinde nispeten yoğun bir yamaç yerleşimidir (komşuları İncirköy, Çiğdem, Acarlar ve Çubuklu). Doku, az katlı betonarme apartman ile müstakil/bahçeli yapıların karışımından oluşur. Boğaziçi 2960 rejiminin gerigörünüm/etkilenme kuralları ve alanın koruma amaçlı plan statüsü nedeniyle yükseklikler sınırlı kalmış, yüksek bloklu bir stok oluşmamıştır; bu da bina başına düşen bağımsız birim sayısını ve dolayısıyla kat karşılığı pazarlık gücünü düşürür. İBB'nin Mw 7,5 senaryo depremi analizinin kamuoyuna yansıyan aktarımlarına göre Beykoz genelinde incelenen bina stokunun yaklaşık %7'si orta ve üzeri hasar beklentisi taşır; 2000 öncesi yapı payının yüksek olduğu Soğuksu gibi yamaç mahalleleri bu riskin ana taşıyıcısıdır. Mahalle bazında ayrıştırılmış resmî hasar dağılımı yayımlanmadığından bina düzeyindeki risk ancak lisanslı kuruluş tarafından yapılacak riskli yapı tespiti ve zemin etüdü ile belirlenebilir."
"Soğuksu'ye raylı sistem gelmez: M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz sınırlarına girmez, bu nedenle erişim ağırlıkla karayoluyla ve İETT otobüs hatlarıyla sağlanır. Mahallenin asıl ulaşım avantajı araç erişimidir; Kavacık kavşağı ile FSM Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantılarına yakınlık arsa değerini destekleyen temel unsurdur; deniz ulaşımı için yakın çevredeki Beykoz ve Çubuklu iskeleleri kullanılır. Buna karşılık toplu taşıma omurgasının zayıf ve yamaç yol dokusunun dar olması, dönüşüm sonrası değer artışı beklentisini metro/Marmaray hattı üzerindeki ilçelere kıyasla sınırlar."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Soğuksu için ücretsiz fizibilite