İshaklı kentsel dönüşüm

İshaklı’da emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

İshaklı'de ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm projesi, riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor. Mahallenin bir bölümü, 20.07.2022 tarihli ve 5808 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (21.07.2022 tarihli ve 31899 sayılı Resmî Gazete) ile "kesin korunacak hassas alan" olarak tescil ve ilan edilmiştir; mahallenin geneli ise kırsal/orman dokusu ve koruma amaçlı plan rejimi içinde kalır. Dönüşüm burada kolektif bir proje olarak değil, tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitiyle ve koruma mevzuatının izin verdiği ölçüde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

İshaklı’da dönüşüm resmî olarak nerede?

İshaklı'de mahalleye özgü ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm veya riskli alan kararı yoktur; ancak mahalleyi doğrudan ilgilendiren ve resmî kaynaktan doğrulanan iki işlem vardır. Birincisi, İshaklı Mahallesi 313, 316 ve 402 nolu parseller ile kadastral yola ait 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planının Bakanlık makamınca onaylanıp askıya çıkarılmasıdır. İkincisi, Cumhuriyet, Kılıçlı ve İshaklı Mahalleleri etabındaki doğal sit alanının koruma statüsü yeniden değerlendirilerek, sınır ve koordinatları gösterilen alanların 5808 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile "kesin korunacak hassas alan" olarak tescil ve ilan edilmesidir. Ayrıca İBB kayıtlarındaki Beykoz ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği yalnızca Anadolu Hisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık ve Yeni Mahalle'yi kapsar; İshaklı bu kapsamın DIŞINDADIR. Güncel askı ve ilan durumu için Beykoz Belediyesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü duyuruları ayrıca kontrol edilmelidir.

1. 28.11.2018 İshaklı Mahallesi 313, 316, 402 nolu parseller ve kadastral yola ait 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planı, Bakanlık makamının 28.11.2018 tarih ve 220305 sayılı OLUR'u ile onaylandı
2. 17.12.2018 Beykoz ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği tasdik edildi — kapsam: Anadolu Hisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık ve Yeni Mahalle; İshaklı kapsam dışı (İBB)
3. 27.12.2018 Söz konusu koruma amaçlı planlar 30 gün süreyle askıya çıkarıldı (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü duyurusu)
4. 25.01.2019 Planların askı ve itiraz süresi sona erdi
5. 20.07.2022 Cumhuriyet, Kılıçlı ve İshaklı Mahalleleri etabı doğal sit alanının koruma statüsünün yeniden değerlendirilmesine ilişkin Cumhurbaşkanı Kararı alındı (Karar Sayısı: 5808)
6. 21.07.2022 Karar 31899 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı: kroki ve listelerde sınır ve koordinatları gösterilen alanlar "kesin korunacak hassas alan" olarak tescil ve ilan edildi

Maliğe pratik anlamı şudur: İshaklı'de yapılaşma hakkı normal imar mevzuatıyla değil, ağırlıkla koruma mevzuatıyla belirlenir. Parseliniz 5808 sayılı Kararla "kesin korunacak hassas alan" sınırları içindeyse burası doğal sit statülerinin en katı kademesidir; yeni yapılaşma ve müdahaleler ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu iznine bağlıdır ve emsal artışı beklentisi gerçekçi değildir. Sınır dışında kalıyorsanız bile parselin orman kadastrosu, köy yerleşik alanı sınırı ve koruma amaçlı imar planındaki fonksiyonu belirleyicidir. Bu nedenle ilk adım müteahhitle görüşmek değil, Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel imar durumu belgesi almak ve parselin 5808 sayılı Karar eki koordinat listesine göre hangi statüde kaldığını yazılı olarak teyit ettirmektir. Binanız riskli yapı olarak tespit edilse dahi yeniden inşa hakkınız koruma mevzuatı ve komisyon kararıyla şekillenir; bu yüzden İshaklı'de fizibilite, emsal hesabından önce "izin verilir mi" sorusunun cevaplanmasıdır.

İshaklı, 1950 sonrası özellikle Trabzon'dan yoğun göç alan ve 1980'li yıllarda köy statüsü kazanan, yaklaşık 12,4 km²'lik geniş ama seyrek yerleşimli bir köy-mahalledir; 2024 nüfusu yaklaşık 1.364 kişidir. Yapı stoku apartman değil, genel olarak az katlı müstakil ve bahçeli köy evi dokusundan oluşur; bu tür kırsal dokularda yığma ve betonarme yapılar bir arada bulunur. İshaklı özelinde yayımlanmış bina sayısı, yapı yaşı dağılımı veya risk yüzdesi verisi bulunmadığından, tekil bir binanın durumu ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılacak riskli yapı tespitiyle anlaşılır.

İshaklı, Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 23 km uzaklıkta, dağlarla çevrili kuzey Beykoz köy yerleşimlerinden biridir; giriş ve çıkış yolunun aynı olması ve etrafının dağlarla çevrili olması nedeniyle halk arasında "Saklıköy" olarak anılır. Beykoz ilçesinin raylı sistem (metro) bağlantısı bulunmaz; mahalleye erişim ağırlıkla özel araçla, sınırlı sayıda İETT otobüs hattıyla ve Riva-Şile istikametindeki bağlantı yolları ile bölgeden geçen Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) bağlantıları üzerinden sağlanır. Toplu taşımanın sınırlılığı ve merkeze uzaklık, arsa değerinin ulaşım yatırımından çok doğa/hafta sonu konut talebiyle şekillenmesine yol açar; bu da klasik kat karşılığı dönüşüm cazibesini düşürür.

İshaklı’da dönüşüm malike ne kazandırır?