Havza ve orman koruma kısıtları nedeniyle emsal için güvenilir genel sayı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Elmalı'de kat-karşılığı ağırlıklı yaygın bir dönüşüm baskısı yoktur; mahalle Elmalı Barajı içme suyu havzası ile koruma rejimi (doğal sit ve orman alanları) etkisi altındadır ve koruma amaçlı imar planlarıyla yönetilir. Buna karşılık mahalle 'plansız' değildir: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2023-2024'te Elmalı Mahallesi'nin bir kısmını kapsayan koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarını onaylayıp askıya çıkarmıştır. Dolayısıyla dönüşüm, imar hakkı artışı beklentisiyle değil, bina bazlı 6306 süreci ve yürürlükteki plan hükümleri çerçevesinde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Elmalı, Beykoz'un mahalleye özgü RESMÎ planlama süreci belgelenebilen az sayıdaki mahallesinden biridir; ancak bu süreç bir kentsel dönüşüm/riskli alan ilanı değil, KORUMA AMAÇLI imar planlamasıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Elmalı Mahallesi'nin bir kısmını kapsayan iki ayrı plan paketini onaylamıştır: 03.05.2023'te Zerzevatçı-Mahmutşevketpaşa-Elmalı planları, 08.05.2023'te Elmalı-Örnekköy planları. Elmalı-Örnekköy planlarının revizyonu 27.12.2023'te onaylanmış ve 23.01.2024'ten itibaren bir ay (30 gün) askıya çıkarılmıştır. Planların 'koruma amaçlı' niteliği, Elmalı Barajı içme suyu havzası ve bölgedeki koruma statülerinden kaynaklanır. Ayrıca ilçenin tamamını (yaklaşık 31.000 hektar) kapsayan 1/25.000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı süreci İBB'de devam etmekte olup, plan amaçları arasında Elmalı Su Havzası'nın korunması açıkça yer alır. Elmalı Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya kentsel dönüşüm alanı kararı ise resmî kaynaklarda tespit edilememiştir. Planların mahallenin tamamını değil 'bir kısmını' kapsadığı duyurularda açıkça belirtildiği için, parselinizin plan sınırı içinde olup olmadığı ada-parsel bazında teyit edilmelidir.
Maliğe pratik anlamı: Elmalı'de yapılaşma hakkınız, Bakanlıkça onaylanmış koruma amaçlı 1/1000 uygulama imar planının parselinize verdiği hükümle belirlenir; mahalle genelinde geçerli tek bir emsal yoktur ve bu planlar yoğunluk artırmak için değil, içme suyu havzası ile koruma alanlarını korumak için yapılmıştır. Bu nedenle 'kentsel dönüşüme girerse emsalim artar' beklentisi Elmalı'de büyük olasılıkla karşılık bulmaz. Atmanız gereken adımlar sırayla: (1) Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel bazlı imar durumu belgesi alın ve parselinizin hangi plan paketi kapsamında olduğunu, ayrıca hangi koruma statüsü (doğal sit, havza koruma kuşağı, orman sınırı) içinde kaldığını yazılı öğrenin; (2) doğal sit alanına giren parsellerde ruhsat öncesi ilgili tabiat varlıklarını koruma biriminin, havza kuşaklarında ise İSKİ'nin görüşünün gerekip gerekmediğini sorun; (3) binanız eskiyse dönüşümü plan sürecinden bağımsız olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı riskli yapı tespiti ile başlatabilirsiniz. Yeni bir plan veya plan değişikliği askıya çıkarsa 30 günlük askı süresi içinde İl Müdürlüğü'ne itiraz etme hakkınız vardır; bu süre kaçırılırsa plan hükümleri kesinleşir.
Elmalı, Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 3 km uzaklıkta, kırsal/köy dokusu ağırlıklı bir mahalledir; yüzölçümü yaklaşık 4,4 km², 2024 yılı nüfusu yaklaşık 3.122 kişidir. Yapı stoku ağırlıklı olarak az katlı, müstakil ve bahçeli yapılardan oluşur; Kavacık-Çubuklu hattındaki gibi yoğun çok katlı apartman dokusu Elmalı'de yaygın değildir. Mahallenin önemli bir bölümü koruma amaçlı imar planları kapsamında olduğu için kat adedi, taban alanı ve yoğunluk plan kararlarıyla sınırlanır ve parselden parsele değişir. Deprem riski bakımından İstanbul genelinde olduğu gibi burada da eski ve denetimsiz üretilmiş yapılar kırılgandır; ancak Elmalı için mahalle bazına ayrıştırılmış resmî bina-hasar istatistiği yayımlanmadığından, tek güvenilir yol bina bazlı riskli yapı tespitidir.
Elmalı'ye raylı sistem erişimi yoktur: M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz ilçesine girmez, Marmaray ve M4 hattı da mahalleye doğrudan erişim sağlamaz. Mahalle Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 3 km uzaklıkta iç kesimde yer alır; erişim İETT otobüsleri ile Beykoz-Kavacık yönündeki karayolu ve çevredeki otoyol bağlantıları üzerinden sağlanır. Bu nedenle Elmalı'de raylı sisteme dayalı bir arsa değeri beklentisi gerçekçi değildir; arsa değeri daha çok düşük yoğunluklu, müstakil ve bahçeli yaşam talebiyle şekillenir. Dönüşüm cazibesi imar hakkı artışından değil, konum ve dokudan gelir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Elmalı için ücretsiz fizibilite