Boğaziçi etkilenme bandı ve topoğrafya kısıtlarına bağlı; emsal parsele göre değişir, kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite ile netleşir.
Fatih Mahallesi'ne ilişkin ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı duyurusu tespit edilemedi; Beykoz Belediyesi'nin duyurduğu toplu dönüşüm odakları Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi'dir. Fatih köy kökenli, düşük yoğunluklu kırsal bir mahalledir ve burada dönüşüm kamunun başlattığı bir projeyle değil, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazında ilerler. Alan doğal sit statüsünde olduğu ve mahalleyi kapsayan koruma amaçlı imar planları yargı süreçlerine konu olduğu için, her parselin yapılaşma hakkının Beykoz Belediyesi'nden ada-parsel bazında ayrıca sorulması gerekir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Fatih Mahallesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Çengeldere, Fatih, Yavuzselim, Baklacı, Çiftlik ve Görele Mahalleleri için hazırladığı 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamındadır; plan 16 Temmuz 2021'de onaylanmış, 29 Temmuz 2021 tarihli Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü duyurusuyla askıya çıkarılmıştır. Ayrıca 1. Etap Fatih Mahallesi 1295 ada 1-6 ve 1296 ada 1-5 parsellere ilişkin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca hazırlanan imar uygulaması (arazi ve arsa düzenlemesi) Bakanlıkça 5 Aralık 2022 tarih ve E-14078293-253.03-4982960 sayı ile onaylanmış, 19 Aralık 2022 - 18 Ocak 2023 arasında bir ay süreyle askıya çıkarılmıştır. TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi kendi yayınında, bu planlara karşı açtığı davalarda İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin yürütmeyi durdurma, İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nin ise revize planlar için iptal yönünde karar verdiğini aktarmaktadır; bu bilgi davacı taraf aktarımı olup resmî mahkeme kaydıyla ayrıca teyit edilmemiştir. Dolayısıyla mahallede 'yürürlükteki plan' sorusunun cevabı dönemsel olarak değişebilir ve tek bağlayıcı belge belediyeden alınacak güncel imar durumu yazısıdır.
Maliğin pratikte bilmesi gereken üç şey var. Birincisi, Fatih'teki yapılaşma hakkı sıradan bir uygulama imar planından değil, KORUMA AMAÇLI bir plandan doğar; doğal sit kademesi (kesin korunacak hassas alan / nitelikli doğal koruma alanı / sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) parselinizin hangi dilime düştüğüne göre emsali, kat adedini ve hatta yapılaşma iznini kökten değiştirir. İkincisi, 1295 ve 1296 adalarda yapılan 18. madde uygulaması bir 'dönüşüm projesi' değil, arazi ve arsa düzenlemesidir: kadastro parselleri imar parseline dönüşür, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir ve tapunuzun yüzölçümü, şekli veya konumu değişebilir; bu nedenle fizibiliteye başlamadan önce güncel tapu kaydınızı ve imar durumu belgenizi yeniden almanız gerekir. Üçüncüsü, planlar hakkında yargı süreçleri yürüdüğü (meslek odası aktarımına göre yürütmeyi durdurma ve iptal kararları verildiği) için mahallede 'yürürlükteki plan' sorusunun cevabı zaman içinde değişebilir; bu yüzden Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel bazında yazılı imar durumu almadan hiçbir kat karşılığı pazarlığına oturmayın.
"Fatih, Beykoz'un iç kesiminde, Elmalı Baraj Gölü'nün kuzeyinde yer alan kırsal karakterli, düşük yoğunluklu bir mahalledir; Vikipedi verisine göre yaklaşık 3,6 km² yüzölçümüne sahiptir ve 2024 nüfusu 4.251'dir. Doğuda Çengeldere, batıda Rüzgârlıbahçe, kuzeyde Acarlar mahalleleriyle, güneyde Elmalı Baraj Gölü ile komşudur. Yapı stoku Boğaz kıyısındaki apartman dokusuna değil, köy kökenli müstakil ve bahçeli konutlar ile bunların arasına serpilmiş az katlı yapılara dayanır; alan doğal sit statüsünde olduğu için kat adedi ve yoğunluk baştan sınırlıdır. Kırsal mahallelerde yaygın olduğu üzere yapı stokunun bir bölümü güncel deprem yönetmeliği öncesine ait olabilir; ancak Fatih özelinde yayımlanmış resmî bina sayısı, yapım yılı dağılımı veya hasar görebilirlik (deprem senaryosu) verisi tespit edilemedi. Bu nedenle risk değerlendirmesi mahalle ortalamasıyla değil, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa yaptırılacak bina bazlı riskli yapı tespitiyle yapılmalıdır."
"Fatih Mahallesi'nde raylı sistem bulunmamaktadır; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz ilçe sınırına girmez ve mahalleye planlanmış ya da açılmış bir istasyon yoktur. Erişim ağırlıklı olarak karayoluyla sağlanır: batıda Rüzgârlıbahçe-Kavacık yönü üzerinden FSM Köprüsü ve TEM bağlantısı, kuzeyde Çavuşbaşı-Şile aksı ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları kullanılır; toplu taşıma omurgası mahallenin içinden değil, Kavacık çevresinden geçen otobüs hatlarıdır. Bu tablo mahalleyi toplu taşımaya değil otomobile bağımlı kılar. Fatih'te arsa değerini belirleyen asıl unsur bir ulaşım yatırımı beklentisi değil, parselin doğal sit kademesi ve koruma amaçlı plandaki yapılaşma hakkıdır."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Fatih için ücretsiz fizibilite