Orman/sit kısıtları ve düşük yoğunluk nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Bozhane'de ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; mahalle doğal sit ve orman rejimi altında, müstakil bahçeli köy dokusuyla yaşayan düşük yoğunluklu bir yerleşim. Buna karşılık mahalle imarsız değil: Riva Deresi Çevresi 1. Etap koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları Bozhane'yi kapsıyor. Dönüşüm burada toplu bir proje olarak değil, tek tek bina bazında 6306 yoluyla ya da doğrudan yeni ruhsatlı yapı olarak ilerliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Bozhane'de kentsel dönüşüm/riskli alan ilanı bulunmuyor; ancak mahalleyi doğrudan adıyla kapsayan iki resmî süreç var: (1) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca yürütülen doğal sit tescilleri, (2) Riva Deresi Çevresi 1. Etap koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları ile bunların askı itirazları sonrası plan değişiklikleri. Yani Bozhane'de belirleyici olan 6306 kaynaklı bir dönüşüm ilanı değil, koruma amaçlı imar planı ve sit rejimidir.
Bozhane maliki için pratik anlamı şudur: parselinizin yapılaşma hakkını belirleyen belge bir dönüşüm ilanı değil, Riva Deresi Çevresi 1. Etap koruma amaçlı uygulama imar planı ile parselin doğal sit derecesidir. 'Nitelikli Doğal Koruma Alanı' ile 'Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı' arasındaki fark, aynı mahallede komşu iki parselin yapılaşma hakkını taban tabana değiştirebilir; bu yüzden Bozhane'de mahalle geneli için tek bir emsal telaffuz etmek yanıltıcıdır. Planların 2023'ten bu yana iki kez askı itirazı üzerine revize edilmiş olması da önemlidir: eski bir imar durumu belgesi veya kulaktan dolma bilgi güncelliğini yitirmiş olabilir. Doğru sıra; ada-parselinizi Beykoz Belediyesi e-imar (cbs.beykoz.bel.tr) ve SAYS (says.csb.gov.tr) üzerinden sorgulamak, güncel imar durumu belgesini almak, ardından fizibilite yaptırmaktır. Doğal sit alanlarında ruhsat öncesi Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu görüşü gerekebileceğini de hesaba katın.
Bozhane, Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 28 km uzaklıkta, orman ve kırsal alanlarla çevrili, Riva Deresi havzasında yer alan düşük yoğunluklu bir köy yerleşimidir; nüfusu 2024 itibarıyla yaklaşık 464 kişi olup son on yılda 450-475 bandında neredeyse sabit kalmıştır. Yapı stoku apartman değil, ağırlıklı olarak müstakil ve bahçeli 1-2 katlı köy konutlarından oluşur: bir bölümü geleneksel yığma/ahşap eski köy evi, bir bölümü ise daha yeni kırsal betonarme yapılar ve sonradan eklenen katlardır. Deprem kırılganlığı açısından düşük katlılık avantajdır; asıl risk mühendislik hizmeti almadan yapılmış yığma yapılarda, ruhsatsız/kaçak eklentilerde ve dere yatağı yakınındaki zayıf zeminlerdedir. İstanbul için hazırlanan büyük deprem senaryolarında Beykoz genelinde kayda değer oranda binada orta ve üzeri hasar öngörülmektedir; ancak bu değerlendirmeler ilçe ölçeğindedir ve Bozhane özelinde mahalle bazında ayrıştırılmış resmî bir bina/hasar sayısı yayımlanmamıştır.
Bozhane'de raylı sistem yoktur: M5 metrosu Beykoz'a girmez, Marmaray ve metrobüs hatları ilçeye uzaktır. Erişim tamamen karayoluyla, Beykoz-Riva-Şile yolu ve köy bağlantı yolları üzerinden toplu taşımanın köy hatları ve özel araçla sağlanır. Bölgenin ulaşım denklemini değiştiren asıl unsur Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü'dür; Riva ve Hüseyinli çevresindeki otoyol bağlantı noktaları ile Hüseyinli-Şile (Kömürlük) bağlantı yolu Bozhane çevresini otoyola yaklaştırmıştır. Bu bağlantı yolu için 30.01.2017 tarihli ve 1111 sayılı Bakanlık Olur'u ile doğrudan Bozhane'yi de kapsayan bir koruma amaçlı nazım imar planı değişikliği onaylanmış ve 09.03.2017-07.04.2017 arasında askıya çıkarılmıştır. Bu erişim iyileşmesi arsa değerinde bir beklenti yaratsa da doğal sit ve orman rejimi yapılaşma hakkını sınırladığı için Bozhane'de "ulaşım geldi, emsal artar" denklemi geçerli değildir; değer hareketi arsa/hobi-bahçe piyasasında görülür, dönüşüm ekonomisinde değil.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Bozhane için ücretsiz fizibilite