Görele kentsel dönüşüm

Görele’de emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Görele, İBB Kentsel Dönüşüm'ün Beykoz proje listesinde yer almaz; bu listede Beykoz'dan yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı (3 Mart 2022) geçer. Görele kırsal/köy dokusunu koruyan, yatay ve düşük yoğunluklu bir mahalledir; burada dönüşüm alan bazlı bir programla değil, tek tek binaların riskli yapı tespitiyle ilerleyen sınırlı ve nokta bazlı bir süreçtir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Görele’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Görele Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş resmî bir riskli alan, rezerv yapı alanı ya da mahalle ölçekli imar uygulaması bulunmuyor. İBB Kentsel Dönüşüm'ün proje listesinde Beykoz'dan yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı (3 Mart 2022) yer alıyor; Beykoz Belediyesi duyurularında da Görele'yi konu alan bir plan askısı görülmüyor. Dolayısıyla Görele'de dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı yürür. İlçe genelindeki riskli yapı tespiti/yıkım sayılarına dair doğrulanabilir resmî bir döküm bu çalışmada teyit edilemediği için sayısal iddiada bulunulmamıştır.

Bina bazlı süreç şöyle işler: malik, Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa başvurup binasında riskli yapı tespiti yaptırır. Rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanır, tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir; tebliğden itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir. Kesinleşen riskli yapıda maliklere tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verilir, gerekirse ek süre tanınır. Yıkımdan sonra arsa payı üzerinden salt çoğunluk (yarıdan bir fazla, P+1) ile alınan karar bağlayıcıdır. Görele'de asıl belirsizlik hukuki değil imar tarafındadır: orman, doğal sit ve havza koruma rejimleri nedeniyle parselin yeniden yapılaşma hakkı çok değişkendir; bu yüzden ilk adım riskli yapı başvurusu değil, ada-parsel bazında imar durumu ve fizibilite çıkarmaktır.

Görele, Vikipedi'ye göre 3,3 km²'lik alanıyla Beykoz'un kuzeyinde, Görele'den (Karadeniz) Beykoz'a göç edenlerce kurulduğu aktarılan köy kökenli bir mahalledir. 2024 nüfusu 2.070 kişidir ve nüfus son on yılda yaklaşık 2.000 bandında yatay seyretmiştir; bu, İstanbul ortalamasının çok altında bir yoğunluk demektir. Yapı stoku apartman bloklarından değil, ağırlıklı olarak bahçeli müstakil ve az katlı köy yapılarından oluşur; bu tür stokun önemli bölümü eski deprem yönetmeliği dönemlerinde ve çoğu zaman sınırlı mühendislik denetimiyle üretilmiştir. İBB'nin olası deprem senaryosu çalışmalarında Beykoz, İstanbul'un nispeten daha düşük riskli ilçeleri arasında değerlendirilir; riski asıl büyüten unsurlar ilçedeki zayıf zeminler ve eski yapı stokudur. Görele özelinde bina adedi veya hasar oranı düzeyinde yayımlanmış resmî bir mahalle verisi bulunmadığından, tekil binanın durumu ancak yapı bazlı tespitle anlaşılır.

Görele'de raylı sistem yoktur; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz'a girmez. Mahalle, Vikipedi verisine göre Beykoz merkezine yaklaşık 7 km, Taksim'e yaklaşık 20 km uzaklıktadır. Erişim ağırlıklı olarak karayoluyladır: Beykoz sahil yolu, Kavacık üzerinden FSM/TEM bağlantısı, kuzeydeki Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları ve İETT otobüs hatları; Beykoz sahilinden ayrıca deniz ulaşımı kullanılabilir. Raylı sistemin bulunmaması ve orman-koruma kısıtları, arsa değerini kentsel yoğunluk beklentisinden çok doğa/müstakil yaşam talebi üzerinden belirler; bu da klasik kat karşılığı dönüşüm cazibesini düşük tutar.

Görele’de dönüşüm malike ne kazandırır?