Boğaziçi 2960 kapsamında gerigörünüm yükseklik sınırı (genelde 15,50 m, bazı akslarda 6,50 m) belirleyici; emsal parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Çiğdem'de mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; İBB Kentsel Dönüşüm'ün yayımladığı saha/uzlaşma ofisleri listesinde de Beykoz'da yalnızca Çubuklu Mahallesi'ndeki ofis yer alıyor. Beykoz'un Boğaz kesimindeki yerleşimler 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu rejimine ve Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri koruma amaçlı planlarına tabidir; parselinizin bu kapsamda olup olmadığı ve hangi bölgede kaldığı ancak Beykoz Belediyesi'nden alınacak yazılı imar durumu belgesiyle netleşir. Dönüşüm burada mahalle ölçeğinde bir ilanla değil, bina bazlı 6306 başvurularıyla ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Beykoz'un Boğaziçi alanına ilişkin üst ölçekli planlamada belirsizlik sürüyor. İBB Şehir Planlama'nın duyurusuna göre Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri 1. Etap planları 17.10.2017'de onaylanmış, 1/5000 ölçekli koruma amaçlı revizyon nazım imar planı İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin 30.12.2021 ve 05.07.2022 tarihli kararlarıyla iptal edilmiştir. İBB 28.04.2021'de yeni plan çalışmasını başlatmış, mahkeme gerekçeleri doğrultusunda hazırlanan revize teklifi 05.05.2023'te İBB Meclisi'ne sunulmuştur. Duyuruda mahalle adları listelenmediği için Çiğdem'in bu etap içinde olup olmadığı ve hangi kısmının kapsandığı kaynaktan doğrulanamamaktadır; ayrıca aynı tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bugünkü yürürlük durumu da resmî kaynaktan teyit edilememiştir. Bu iki soruyu ada-parsel numaranızla Beykoz Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne sormanız gerekir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: üst ölçekli 1/5000 planın mahkemece iptal edilmiş olması ve yerine hazırlanan planın süreçte olması, parselinizin fonksiyon/yoğunluk/yükseklik haklarının önümüzdeki dönemde değişebileceği anlamına gelir. Bu yüzden Çiğdem'de doğru sıra: (1) ada-parsel imar durumunuzu Beykoz Belediyesi'nden yazılı alın ve hangi ölçekli planın bugün uygulandığını belgeye yazdırın, (2) parselin Boğaziçi rejimi kapsamında olup olmadığını, kapsamdaysa hangi bölgede kaldığını ve yükseklik sınırını netleştirin, (3) tapu ve mülkiyet durumunu kontrol edin, (4) ancak bundan sonra riskli yapı tespiti ve müteahhit görüşmelerine geçin. Yeni planlar askıya çıktığında (İBB Plan Askı sisteminden takip edebilirsiniz) parselinize ilişkin itirazınızı süresi içinde vermeniz, sonradan dava açma sürecinde konumunuzu güçlendirir.
"Çiğdem, Beykoz'un Boğaz sırtlarındaki yoğun yerleşimlerinden biridir; Vikipedi'nin ADNKS aktarımına göre yaklaşık 0,89 km²'lik alanda 2024 itibarıyla yaklaşık 10.888 kişi yaşamaktadır. Beykoz'un bu kesimindeki mahalleler gibi Çiğdem de büyük ölçüde gecekondu kökenli bir gelişim göstermiş, zamanla düşük katlı betonarme apartman dokusuna dönüşmüştür; stokun önemli bölümünün 2000 öncesi deprem yönetmeliği dönemine ait olması beklenir. Mahalle için ayrıştırılmış resmî bina yaşı, kat adedi veya hasar yüzdesi yayımlanmadığından bu bilgiler genel bağlamdır, kesin veri değildir. Eğimli arazi ve eski stok bir arada değerlendirildiğinde bölge Beykoz'un görece kırılgan kesimlerindendir; İBB'nin İstanbul geneli deprem senaryolarında Beykoz'da da orta ve üzeri hasar beklentisi taşıyan önemli bir bina stoku öngörülmektedir. Ayrıca gecekondu kökenli mahallelerde tapu/tapu tahsis kaynaklı mülkiyet sorunları yaygındır; parselinizin mülkiyet durumunu mutlaka tapudan doğrulayın. Bina bazındaki gerçek risk ancak lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle ortaya çıkar."
"Çiğdem'e raylı sistem girmez: M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz'a ulaşmaz, Marmaray ve metrobüs de ilçeye gelmez. Erişim, Boğaz sahil yolu üzerindeki otobüs ve minibüs hatları, Beykoz ve Paşabahçe vapur iskeleleri ile güneyde Kavacık üzerinden FSM Köprüsü-TEM bağlantısıyla sağlanır. Kavacık iş merkezine ve köprü bağlantısına görece yakınlık arsa değerini destekler; ancak Beykoz'un Boğaz kesiminde dönüşüm cazibesini asıl belirleyen ulaşım değil, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma amaçlı planların getirdiği yapılaşma ve yükseklik sınırlarıdır. Mahallenizin hattı ve durak mesafesi için İBB/İETT güncel hat bilgisine bakınız."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Çiğdem için ücretsiz fizibilite