Kanlıca kentsel dönüşüm

Kanlıca’da emsal ve dönüşüm hakkı

Boğaziçi öngörünümde yeni yapı yok, tarihi sit koruma kuralları belirleyici; emsal parsele göre değişir, kaynaklı tek sayı yoktur, fizibilite şart.

Kanlıca'da mahalleye özgü ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm veya riskli alan projesi tespit edilememiştir; parseller 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun bölge rejimine ve sit statüsüne tabi olduğu için süreç yıkıp-çoğaltma değil, bina bazlı güçlendirme/yenileme ve tescilli yapılarda restorasyon ekseninde ilerler. Beykoz'da alan bazlı dönüşüm uygulamaları Kanlıca dışındaki bölgelerde gündeme gelmiştir; hangi alanların hâlen resmî olarak ilan edilmiş sayıldığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Beykoz Belediyesi'nden teyit edilmelidir. Kanlıca özelinde dönüşüm 'alan' değil 'bina' bazlıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Kanlıca’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Kanlıca'da mahalleye özgü ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması (3194 sayılı Kanun md.18), riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya güncel plan askısı tespit edilememiştir; güncel askı ilanları dönemsel olduğundan Beykoz Belediyesi ve İBB Şehir Planlama duyurularından ayrıca teyit edilmelidir. Mahallede dönüşüm bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun ile ilerler. Kanlıca'nın kendine özgü kısıtı, parsellerin Boğaziçi Alanı içinde kalması ve tarihi/doğal sit statüsüdür: 2960 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca yapılaşma koşulları parselin bulunduğu Boğaziçi bölgesine göre belirlenir ve ruhsat-iskân yalnızca ilgili ilçe belediye başkanlığınca avan ve tatbikat projelerine göre verilir; ayrıca aynı Kanun'un geçici 4. maddesi gereği kıyı ve sahil şeridinde konut kullanımına ayrılmış ancak yapı yapılmamış yerlerde yeşil alan statüsü uygulanır. Beykoz genelinde deprem risk analizleri orta ve üzeri hasar beklentisine işaret etmekle birlikte, mahalle bazında ayrıştırılmış resmî bir bina/hasar sayısı teyit edilemediği için burada sayısal tahmin verilmemektedir; binanızın durumu ancak bina bazlı riskli yapı tespiti ile belirlenir.

Kanlıca'da malik için pratik yol şudur: (1) Binanız için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız — tek malik başvurusu yeterlidir, komşu onayı gerekmez. (2) Tespit kesinleşince yıkım ve yeniden yapım kararları, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca arsa payı oranında paydaşların salt çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) ile alınır. (3) Kanlıca'ya özgü ek adım: parsel Boğaziçi Alanı ve sit kapsamında olduğundan, uygulama için alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü alınır; tescilli yapı veya tescilli komşuluğu söz konusuysa Koruma Bölge Kurulu kararı da gerekir. (4) Yeni yapı hakkı 'emsal artışı' beklentisiyle değil, parselin Boğaziçi bölge statüsü (sahil şeridi / öngörünüm / geri görünüm / etkilenme) ve yürürlükteki Boğaziçi planlarındaki kazanılmış haklarla belirlenir. Bu nedenle Kanlıca'da kat karşılığı pazarlığına girmeden önce ada-parsel bazında imar durumu belgesi ve koruma kurulu görüşü alınması, fizibilitenin de bu iki belge üzerine kurulması şarttır.

"Kanlıca'nın yapı stoku iki katmanlıdır: kıyı bandında Osmanlı döneminden kalma ahşap yalılar ile İskender Paşa Camii ve meydan çevresindeki tescilli tarihi doku, yamaç kesiminde ise ağırlıklı olarak 2000 öncesi az katlı betonarme apartmanlar ve müstakil/bahçeli konutlar bulunur. 1983 tarihli 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve Boğaziçi planları yükseklik ile yoğunluğu sıkı biçimde sınırladığı için mahallede yüksek blok tipi bir stok oluşmamıştır. Nüfus 2007'de 4.238 iken 2024'te 3.819'a gerileyerek istikrarlı biçimde azalmıştır. Deprem kırılganlığı açısından kritik eşik 2000 öncesi yapım yılıdır: bu dönem betonarmesinde beton kalitesi ve donatı detayı zayıf olabilir, ahşap yalılarda ise malzeme yorgunluğu ve yangın riski öne çıkar. Mahalle bazında ayrıştırılmış resmî bir hasar veya riskli yapı sayısı yayımlanmadığı için burada sayısal tahmin verilmemektedir; binanızın gerçek durumu ancak lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespiti ile ortaya çıkar."

"Kanlıca'da raylı sistem yoktur; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz ilçesine girmez ve mahallede metro istasyonu bulunmaz. Erişim, Boğaz hattı vapurlarının uğradığı Kanlıca İskelesi, Anadoluhisarı-Çubuklu-Beykoz sahil yolu, otobüs hatları ve hemen güneyindeki Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile Kavacık kavşağı üzerinden O-2/TEM bağlantısıyla sağlanır. Bu konum Kanlıca'ya otomobille güçlü bir erişim ve Kavacık iş merkezine yakınlık sağlar; ancak Kanlıca'da arsa değeri yapılaşma hakkından değil, Boğaz manzarası, koru dokusu ve tarihi kimlikten beslenir — ulaşım avantajı doğrudan yoğunluk veya kat artışına çevrilemez."

Kanlıca’da dönüşüm malike ne kazandırır?