Yenimahalle kentsel dönüşüm

Yenimahalle’de emsal ve dönüşüm hakkı

2024 planında parsel-bazlı emsal kısıtı ve minimum parsel şartı kaldırıldı; net emsal yine parsele ve Boğaziçi bandına göre değişir, fizibilite ile belirlenir.

Yenimahalle için mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı tespit edilemedi; dönüşüm burada toplu bir ilanla değil, tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırmasıyla ilerler. Mahalle Anadoluhisarı ile Göksu arasında, Üsküdar ve Ümraniye'ye komşu konumdadır ve Kavacık iş aksına yakınlığı talep yaratır. Buna karşılık Boğaz'a yakın kesimlerde 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'ndan doğan bölgeleme (öngörünüm / geri görünüm / etkilenme) yapılaşma hakkını sınırlayabildiği için, dönüşümün ekonomisi parselden parsele değişir; mahalle geneline tek bir bant veya tek bir yapılaşma hakkı atfetmek doğru olmaz. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Yenimahalle’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Yenimahalle'ye özgü, resmî kaynakta doğrulanabilir bir riskli alan ilanı, rezerv yapı alanı kararı veya mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir imar uygulaması bulunmuyor; Beykoz Belediyesi ve İBB kaynaklarında mahalleye özel bir ilan tespit edilemedi. Beykoz'un başka kesimlerinde (örneğin Tokatköy ve Çubuklu) alan bazlı dönüşüm ilanları gündeme gelmiştir; ancak bu ilanların güncel kapsamı ve yürütücüsü resmî kaynaktan teyit edilmelidir ve Yenimahalle bu kapsamların içinde değildir. Mahallenin Boğaz'a yakın kesimleri 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun getirdiği bölgeleme rejiminden etkilenebilir; hangi parselin hangi bantta kaldığı ada-parsel bazında belirlenir. Sonuç olarak dönüşüm burada bina bazlı 6306 süreciyle ilerler.

Mahalleye özgü ilan olmadığı için süreci maliğin kendisi başlatır: Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanınca tapuya 'riskli yapı' şerhi işlenir ve maliklere tebligat yapılır. İtiraz süresi geçtikten sonra malikler arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla, P+1) yıkım ve yeniden yapım kararı alır. Yenimahalle'de kritik fark şudur: karar alınsa bile yeni yapının emsali ve yüksekliği parselin plan durumuna ve varsa Boğaziçi bölgeleme kısıtına göre belirlenir; ilçe geneli için geçerli tek bir emsal yoktur. Bu nedenle kat karşılığı pazarlığına oturmadan önce ada-parsel bazında imar durumunun Beykoz Belediyesi'nden alınması ve fizibilitenin bu belgeye göre yapılması şarttır.

"Yenimahalle, Beykoz'un güneybatısında, Anadoluhisarı ile Göksu mahalleleri arasında konumlanan ve Üsküdar ile Ümraniye ilçelerine komşu olan yerleşik bir konut mahallesidir. TÜİK ADNKS verilerine göre nüfusu 2007'de 19.243, 2024'te yaklaşık 19.200'dür; yani nüfus yaklaşık yirmi yıldır dengede seyreden, oturmuş bir yerleşimden söz ediyoruz. Bu yoğunluk, ilçenin kuzeyindeki köy kökenli mahallelerin müstakil/kırsal dokusundan farklı olarak apartman ağırlıklı bir stoka işaret eder. Bununla birlikte mahalle için yayımlanmış resmî bir bina sayısı, yapı yaşı veya kat adedi dökümü bulunmadığından, stokun inşa yılı aralığı ve kat siluetine dair kesin bir oran verilemez. Deprem kırılganlığı Türkiye genelinde olduğu gibi esas olarak 2000 öncesi deprem yönetmeliklerine göre üretilmiş yapılarda yoğunlaşır; İBB'nin ilçe ölçekli senaryo deprem çalışmaları Beykoz'da da belirli bir hasar riski öngörmekle birlikte, bu çalışmaların mahalle kırılımı yayımlanmamıştır. Bu nedenle bina özelinde gerçek risk yalnızca Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşça yapılacak riskli yapı tespitiyle ortaya çıkar."

"Yenimahalle'de raylı sistem istasyonu yoktur; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz sınırlarına girmez. Erişim karayoluyla, Kavacık üzerinden FSM Köprüsü bağlantısı ve otobüs-minibüs hatlarıyla sağlanır. Vikipedi'nin mahalle sayfasına göre Üsküdar ring hatları, Beykoz-Ümraniye arasında çalışan 11H hattı ve Kadıköy yönüne otobüs bağlantıları ile Hekimbaşı, Kavacık ve Çavuşbaşı arasında minibüs seferleri mahalleye hizmet eder. Kavacık iş ve plaza merkezine yakınlık arsa değerini yukarı çeker; ancak yapılaşma hakkı parselin plan durumu ve varsa Boğaziçi kısıtıyla belirlendiği için bu değer otomatik bir emsal artışına değil, birim m² satış fiyatına yansır — kat karşılığı hesabında belirleyici olan da budur."

Yenimahalle’de dönüşüm malike ne kazandırır?