Boğaziçi etkilenme bandı ve topoğrafya kısıtlarına bağlı; emsal parsele göre değişir, kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite ile netleşir.
Baklacı, Beykoz'un iç kesiminde köy kökenli, kırsal karakterli bir mahalledir; mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı tespit edilememiştir. Mahallenin gündemi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki toplu kentsel dönüşüm değil, koruma amaçlı imar planlarının uygulanması ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı eliyle yürütülen 3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde (arazi ve arsa düzenlemesi) etaplarıdır. Riskli yapı dönüşümü burada toplu bir proje olarak değil, tek tek bina bazında ve malik başvurusuyla, sınırlı ölçekte ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Baklacı; Çengeldere, Fatih, Yavuzselim, Çiftlik ve Görele mahalleleriyle birlikte, doğal sit statüsü nedeniyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkisinde planlanan mahallelerdendir. 2021'de bu altı mahalleye ait 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planları Bakanlıkça duyurulmuş; 2022 ve 2023'te revizyon/değişiklikler onaylanarak askıya çıkarılmıştır. Mahallenin güney kesimi 20.07.2022 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile 'Doğal Sit - Kesin Korunacak Hassas Alan' olarak tescil edilmiştir. Bakanlık, 2025 ve 2026'da Baklacı'da sırasıyla 21. ve 17. etap 3194/18. madde imar uygulamalarını onaylayarak askıya çıkarmıştır. Ada-parsel kapsamı ve güncel askı durumu için mutlaka İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün resmî duyurusuna bakılmalıdır.
Maliğin pratik anlamı şudur: Baklacı'da öncelikli mesele 'binamı yıkıp kaç kat yaparım' değil, 'parselim imar uygulamasından nasıl çıkıyor' sorusudur. 18. madde uygulaması, hisseli/kadastral parselleri düzenleyip imarlı müstakil parseller üretir; bu sırada yol, yeşil alan, okul gibi kamu alanları için bedelsiz Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesilir ve parselin yeri, yüzölçümü, hatta hissedar bileşimi değişebilir. Askı ilanı bir ay sürer ve itiraz ancak bu süre içinde idareye yapılabilir; askı bitince dağıtım kesinleşir ve tapular re'sen tescil edilir, sonraki itirazlar yargıya taşınır. Bu nedenle Baklacı'da yapılacak ilk iş, parselin hangi etapta olduğunu ve askı takvimini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü duyurularından takip etmek, uygulama sonrası oluşan yeni parselin imar durumunu (koruma amaçlı plan lekesi, sit derecesi, Elmalı Baraj Gölü havzasındaki konum) belgeyle almaktır. Yapılaşma hakkı bu katmanların kesişiminden çıkar; mahalleye ait tek bir emsal değeri yoktur.
"Baklacı, Beykoz'un iç kesiminde Çavuşbaşı bölgesinde yer alan, Elmalı Baraj Gölü kıyısına ve güneyde Ümraniye-Çekmeköy sınırına uzanan yaklaşık 11,8 km²'lik geniş ama seyrek yerleşimli bir mahalledir; 2024 nüfusu 3.181 kişidir, yani yoğunluk İstanbul ortalamasının belirgin biçimde altındadır. Yapı stoku ağırlıkla köy kökenli müstakil ve bahçeli, alçak katlı (1-3 kat) dokudan oluşur; mahallenin planlı düzeni 2021-2023 arasında onaylanan koruma amaçlı nazım/uygulama imar planlarıyla kurulmuş, parsel düzeni ise 2025-2026'da süren 3194 sayılı Kanun'un 18. madde etaplarıyla oluşturulmaktadır — bu nedenle yapıların bir bölümü plan öncesi dönemde inşa edilmiştir. Beykoz genelinde de yapı stokunun bir kısmı için deprem senaryolarında hasar beklendiği bilinmekle birlikte, Baklacı'ya özgü bina sayısı ya da hasar oranı yayımlanmış değildir; yamaç eğimi ve baraj havzası zemin koşulları bina bazında değerlendirilmelidir."
"Baklacı'ya raylı sistem girmez: M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz sınırları içine ulaşmaz, Marmaray ve metrobüs hatları mahalleye uzak kalır. Erişim ağırlıkla İETT otobüsleriyle sağlanır; Çavuşbaşı-Kavacık ekseninde çalışan hatlar (örneğin Kavacık/Çavuşbaşı-Ümraniye güzergâhlı 11ÇB) bölgeyi Kavacık'a, oradan da FSM Köprüsü ve TEM otoyoluna bağlar; güneyde Ümraniye/Çekmeköy üzerinden M5 metrosuna otobüsle aktarma yapılabilir. Hangi hattın hangi durakta hizmet verdiği dönemsel olarak değiştiği için güncel güzergâh İETT'den teyit edilmelidir. Bu yapı, Baklacı'yı araç odaklı, doğayla iç içe ve düşük yoğunluklu bir konum haline getirir: arsa değeri metro yakınlığından değil, plan durumu (koruma amaçlı imar planı + 18. madde ile oluşan imarlı parsel) ve baraj/orman manzarasından beslenir; bu da dönüşüm cazibesini kat karşılığı ekonomisinden çok 'tapusu ve imarı netleşen arsa' beklentisine bağlar."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Baklacı için ücretsiz fizibilite