Boğaziçi öngörünüm ve doğal sit kapsamında; öngörünümde yeni yapı yok, emsal için güvenilir genel sayı yoktur, parsel ve koruma statüsüne göre değişir, fizibilite şart.
Yalıköy'de ilan edilmiş bir riskli alan veya kentsel dönüşüm alanı bulunmamaktadır; İBB Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı'nın proje listesinde Beykoz'da yer alan tek alan Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı'dır (03.03.2022 kayıtlı). Yalıköy'de dönüşüm alan bazlı değil, tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti almasıyla bina bazlı ilerler. Mahalle Boğaz kıyısında yer aldığı için parsellerin 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu bölge sınıfı ve varsa koruma/doğal sit statüsü sonucu belirler; bu nedenle Yalıköy'de emsal veya kat artışı beklentisi kurulmamalı, yapılaşma hakkı ada-parsel bazında imar durumu belgesiyle teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Yalıköy'e özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm alanı veya 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi uygulaması resmî kaynaklarda tespit edilememiştir. İBB Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı'nın proje listesinde Beykoz için yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı yer almaktadır. Dolayısıyla Yalıköy'de dönüşüm bina bazlıdır: süreç, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti almasıyla başlar. Mahalle Boğaz kıyısında olduğundan parselin 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu bölge sınıfı (sahil şeridi / öngörünüm / geri görünüm / etkilenme) ile varsa koruma-doğal sit statüsü, yeniden yapım hakkının kapsamını belirleyen asıl unsurdur. Bu statüler parselden parsele değişir ve ada-parsel bazında says.gov.tr sorgusu ile Beykoz Belediyesi'nden alınacak imar durumu belgesiyle teyit edilmelidir. Mahalleye özgü tarihli bir tescil veya ilan kararı resmî kaynakta doğrulanamadığı için burada tarih verilmemiştir.
Malik için pratik anlamı şudur: Yalıköy'de beklenmesi gereken şey bir alan ilanı değil, kendi binanız için yürütülecek bina bazlı bir 6306 sürecidir. Sonucu belirleyen ise parselinizin Boğaziçi bölge sınıfı ve koruma statüsüdür — bu iki bilgi olmadan hiçbir fizibilite anlamlı değildir. Boğaziçi öngörünüm bölgesindeki parsellerde yeni yapı esasen kısıtlıdır; koruma statüsü bulunan parsellerde ise uygulama ilgili koruma kurulunun onayına bağlıdır. Yani binanız riskli yapı ilan edilse bile yıkım sonrası daha büyük yeniden yapım hakkı otomatik doğmaz. Bu nedenle Yalıköy'de doğru sıra, müteahhitle görüşmeden ÖNCE ada-parsel bazında koruma statüsü sorgusu + imar durumu belgesi almak ve fizibiliteyi bu belgeye göre kurmaktır.
Yalıköy, Boğaz kıyısında yaklaşık 1,0 km²'lik alanda yer alan ve 2024 ADNKS verilerine göre 5.234 kişilik nüfusa sahip küçük ölçekli bir mahalledir; güney ve batıdan İstanbul Boğazı'na cephe verir. Yapı dokusu kıyı bandındaki yalı-köşk ve eski yapılar ile bunların ardındaki yamaçta yer alan az katlı konut yapılarından oluşur; Boğaz kıyı mahallelerinde geçerli olan Boğaziçi Kanunu ve koruma rejimi nedeniyle yüksek katlı, yüksek yoğunluklu apartman dokusu oluşmamıştır. Kırılganlık esas olarak 2000 öncesi deprem yönetmeliklerine göre üretilmiş betonarme stoktan ve eğimli topoğrafyadan kaynaklanmaktadır. Yalıköy için mahalle bazında ayrıştırılmış resmî bina sayısı, hasar oranı veya riskli yapı istatistiği yayımlanmadığından, buradaki risk ancak bina bazında yapılacak riskli yapı tespitiyle netleşir.
Yalıköy'e raylı sistem erişimi yoktur: M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz'a girmez, Marmaray ve metrobüs hattı da ilçeye uğramaz. Erişim Boğaz sahil yolu (Kavacık-Beykoz-Anadolu Kavağı aksı), İETT otobüsleri, Beykoz iskelesinden yapılan vapur seferleri ve FSM ile Kuzey Marmara otoyolu bağlantıları üzerinden sağlanır; sahil yolu çoğu yön için tek alternatif olduğundan ulaşım süreleri yoğun saatlerde belirgin biçimde değişir. Bu ulaşım profili Yalıköy'de arsa değerini toplu ulaşım erişilebilirliğinden çok Boğaz manzarası, kıyı ve mesire dokusu üzerinden belirler; dolayısıyla konum değeri yüksek olsa da bu değer yapılaşma hakkına dayanmaz ve tek başına dönüşüm cazibesi yaratmaz.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Yalıköy için ücretsiz fizibilite