Gümüşsuyu kentsel dönüşüm

Gümüşsuyu’da emsal ve dönüşüm hakkı

Boğaziçi 2960 kapsamında gerigörünüm yükseklik sınırı (genelde 15,50 m, bazı akslarda 6,50 m) belirleyici; emsal parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Gümüşsuyu'nde ilan edilmiş bir riskli alan veya toplu dönüşüm projesi yoktur; İBB Kentsel Dönüşüm proje listesinde Beykoz'dan yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı yer alır. Mahallede dönüşüm bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun yoluyla, Boğaziçi Kanunu'nun (2960) getirdiği yükseklik ve yoğunluk sınırları içinde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Gümüşsuyu’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Gümüşsuyu'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması bulunmuyor; İBB Kentsel Dönüşüm proje listesinde Beykoz'dan yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı görünüyor. Mahalledeki dönüşüm bina bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler: malik lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır, tespit Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh edilir, itiraz süresi dolduktan sonra yıkım ve yeni yapı süreci başlar. Ayrıca parselin Boğaziçi Kanunu (2960) kapsamındaki statüsü, yükseklik ve yoğunluk hakkını belirleyen asıl kısıttır; Beykoz'da belediye e-imar üzerinden otomatik emsal sorgulaması yapılamadığından imar durumu ada-parsel bazında öğrenilmelidir.

Pratikte şu anlama gelir: Gümüşsuyu'nde komşu binaların veya mahallenin tamamının bir plana bağlanmasını beklemenize gerek yok — süreci kendi binanız için başlatabilirsiniz. Riskli yapı tespiti tek bir malikin başvurusuyla yapılabilir; sonrasında yıkım ve yeni yapı kararı için arsa payı salt çoğunluğu (yüzde 50'yi geçen pay, P+1) yeterlidir. Ancak Boğaziçi rejimi nedeniyle 'yıkıp daha çok kat çıkma' beklentisiyle yola çıkmayın: önce ada-parsel imar durumunu ve yükseklik sınırını belediyeden alın, sonra fizibilite yapın.

Gümüşsuyu, Beykoz Belediyesi, Kaymakamlık ve Adliye'nin bulunduğu, ilçenin idari çekirdeğini oluşturan bir merkez mahallesidir; yaklaşık 2,5 km²'lik alanda 2007'de 15.670 olan nüfus 2024'te 12.996'ya gerilemiştir (yaklaşık yüzde 17 azalma) — bu, yenilenmeyen ve yaşlanan bir yapı stokuna işaret eden bir göstergedir. Doku, Boğaziçi yükseklik sınırları nedeniyle yüksek bloklara değil, yamaç boyunca dar sokaklara oturmuş az-orta katlı betonarme apartmanlara ve eski müstakil/bahçeli yapılara dayanır; stokun önemli bölümünün güncel deprem yönetmeliği öncesi dönemden geldiği değerlendirilir. İBB'nin olası büyük İstanbul depremi senaryolarında Beykoz genelinde de kayda değer sayıda binada orta ve üzeri hasar beklenmektedir; ancak mahalle bazında ayrıştırılmış resmî bir hasar sayısı yayımlanmadığından, binanızın durumu ancak yapı bazında riskli yapı tespitiyle netleşir.

Gümüşsuyu'ne raylı sistem erişimi yoktur; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz'a girmez, Marmaray ve metrobüs hattı da ilçeye uğramaz. Erişim Beykoz merkez vapur iskelesi, sahil yolu (Kavacık-Beykoz-Anadolu Kavağı aksı) ve otobüs hatlarıyla, otomobille de FSM Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları üzerinden sağlanır; Kavacık iş merkezine yakınlık ilçe içindeki önemli erişim avantajlarından biridir. Bu nedenle Gümüşsuyu'nde arsa değerini yoğunluk ve ulaşım hızından çok konum, koru/yeşil doku ve Boğaz'a yakınlık belirler — dönüşüm cazibesi "emsal artışı" ile değil, yenilenen dairenin kendi değer artışıyla kurulur.

Gümüşsuyu’da dönüşüm malike ne kazandırır?