Mahmutşevketpaşa kentsel dönüşüm

Mahmutşevketpaşa’da emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit ve köy koruma kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Mahmutşevketpaşa'da kentsel ölçekte ilan edilmiş bir dönüşüm alanı tespit edilmemiştir; mahalle, yüzölçümünün yaklaşık %60'ı orman olan Beykoz'un orman kuşağı içinde, muhtarlıkla yönetilen düşük yoğunluklu bir köy yerleşimi karakterini korur. Dönüşüm burada mahalle ölçeğinde değil, tek tek bina bazında 6306 riskli yapı tespiti yoluyla ve parselin orman sınırı ile varsa koruma statüsü çerçevesinde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Mahmutşevketpaşa’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Mahmutşevketpaşa'ya özgü ilan edilmiş resmî bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı ilanı veya askıya çıkmış mahalle ölçekli imar planı tespit edilememiştir; dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle ilerler. İBB Şehir Planlama ve İBB Kentsel Dönüşüm kaynaklarında Beykoz kırılımında bu mahalleye ait bir ilan yer almıyor. İlçe genelindeki güncel riskli alan ve dönüşüm ilanları dönemsel olarak değiştiğinden, başvuru öncesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile Beykoz Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı teyit alınması gerekir. Mahalleye özgü ayrıştırılmış riskli yapı sayısı, yıkım sayısı veya deprem hasar oranı resmî olarak yayımlanmadığından bu başlıklarda sayısal iddiada bulunulmamaktadır.

Mahalle ölçekli ilan olmadığı için süreç maliğin kendi binasından başlar: Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gönderilir, tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve 15 günlük itiraz süresi başlar. Kesinleşmeden sonra malike en az 60 gün yıkım süresi verilir. 6306 kapsamında yeni yapı kararı arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) ile alınır — Mahmutşevketpaşa'daki müstakil köy evlerinin çoğunda tek malik bulunduğu için pratikte bu oylama gündeme bile gelmez. Ancak burada belirleyici olan 6306 değil, parselin orman kadastro sınırı, varsa koruma (sit) statüsü ve köy/kırsal yerleşim plan notlarıdır: bu kısıtlar netleşmeden ne emsal artışı ne de kat karşılığı ekonomisi oluşur. Bu yüzden ilk adım riskli yapı başvurusu değil, ada-parsel bazında imar durumu ve orman kadastro sınırı sorgusudur.

Mahmutşevketpaşa, 1935'te yaklaşık 450 kişilik bir köyken 2024'te 1.817 nüfusa ulaşmış (kaynak: Vikipedi/TÜİK ADNKS aktarımı), buna rağmen kırsal karakterini koruyan bir orman içi yerleşimdir; yapı stoku çok katlı apartman değil, ağırlıklı olarak alçak katlı müstakil ve bahçeli evlerden oluşur. Doku, eski köy evleri ile sonraki dönemde eklenen tekil betonarme ve karma yapıların bir arada bulunduğu heterojen bir yapıdadır; bu nedenle deprem kırılganlığı bina yaşından çok yapım sistemi ve mühendislik hizmeti alınıp alınmadığıyla değişir. Beykoz genelinde olduğu gibi burada da 2000 öncesi ruhsatsız veya mühendislik hizmeti almamış yapılar başlıca risk kalemidir. Mahmutşevketpaşa'ya özgü ayrıştırılmış bina sayısı, hasar yüzdesi veya riskli yapı istatistiği resmî olarak yayımlanmadığından bu başlıklarda sayı verilmemektedir; tekil binanın durumu ancak yerinde tespitle anlaşılır.

Mahmutşevketpaşa'ya raylı sistem erişimi yoktur; M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz'a girmez ve Marmaray, metrobüs veya vapur hattı mahalleye hizmet etmez. Erişim tamamen karayoluyla sağlanır: mahallenin yolları asfalt olup İETT otobüs hizmeti bulunmaktadır; bağlantı Beykoz merkez ve Polonezköy-Şile yönü üzerinden kurulur. Bu ulaşım profili, mahallenin arsa değerini toplu konut yoğunluğu üzerinden değil doğa/hafta sonu yerleşimi ve bahçeli müstakil yaşam talebi üzerinden şekillendirir; dolayısıyla kentsel dönüşüm cazibesi düşük, ancak parsel bazında niş bir talep vardır.

Mahmutşevketpaşa’da dönüşüm malike ne kazandırır?