Kıyı, doğal sit ve askeri bölge kısıtları nedeniyle emsal için güvenilir genel sayı yoktur; her parsel ayrı değerlendirilir, fizibilite gerekir.
Anadolufeneri'ne özgü, 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bilinmiyor. Buna karşılık mahallenin de içinde olduğu "Beykoz Batı Kesimi–Anadolu Feneri Mahallesi Etabı" doğal sit alanının koruma statüsü 2022'de yeniden değerlendirilerek "Doğal Sit – Kesin Korunacak Hassas Alan" olarak belirlenmiş; 2023'ten bu yana da mahallelerin bir kısmı Bakanlıkça onaylanan koruma amaçlı imar planlarıyla yönetilmektedir. Dolayısıyla dönüşüm burada yoğunluk artıran bir proje mantığıyla değil, koruma planı ve sit koşulları içinde bina bazlı ve sınırlı bir yenileme olarak ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Anadolufeneri'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı kararı bulunmuyor; ancak mahalleyi kapsayan resmî ve halen yürüyen bir koruma-imar süreci vardır. Önce mahallenin de içinde olduğu doğal sit alanının koruma statüsü Cumhurbaşkanı Kararı ile "Kesin Korunacak Hassas Alan" olarak belirlenmiş, ardından Anadolufeneri'nin de aralarında olduğu dört mahallenin BİR KISMI için 1/5000 Koruma Amaçlı Nazım ve 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylanıp askıya çıkarılmıştır. Planlar iki ayrı askı-itirazı turundan geçerek en son 2025'te değiştirilmiştir; yani mahallenin imar çerçevesi "donmuş" değil, hâlâ şekillenmektedir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Anadolufeneri'nde yapılaşma hakkınız iki katmanlı bir izinden geçer. Birinci katman doğal sit rejimidir — parseliniz "Kesin Korunacak Hassas Alan" sınırı içindeyse uygulama Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu kararına tabidir ve yeni yapılaşma kural olarak çok sınırlıdır; "Nitelikli Doğal Koruma Alanı" veya "Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı" statüsündeki parsellerde ise belirli koşullarla yapı mümkün olabilir. İkinci katman 03.05.2023'te onaylanan ve 2025'te değiştirilen koruma amaçlı 1/1000 uygulama imar planıdır; yapılaşma koşulunuz (TAKS/emsal/kat/çatı-cephe kuralları) bu plandan ve plan notlarından okunur. Ayrıca planlar bu dört mahallenin tamamını değil bir kısmını kapsadığı için, parselinizin plan sınırı içinde olup olmadığı ayrıca teyit edilmelidir. Bu nedenle ilk adım Beykoz Belediyesi'nden ada-parsel bazında imar durumu almak, ikinci adım parselin hangi sit alt statüsünde kaldığını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü / Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü'nden doğrulatmaktır. Planlar iki kez askı itirazıyla değiştiği için elinizdeki eski bir imar durumu belgesi güncelliğini yitirmiş olabilir; yeni bir askı olursa itiraz süresi askı tarihinden itibaren 30 gündür ve itiraz İl Müdürlüğü'ne verilir.
Anadolufeneri, 1658'e uzanan fener yerleşimi çevresinde kurulmuş bir köy olup 2014'te mahalle statüsüne geçmiştir; yapı stoku apartman değil, ağırlıkla 1–2 katlı müstakil ve bahçeli konutlardan oluşur ve Acısu, Halayıkdere, Kocameşe, Tütüncüler gibi dağınık alt yerleşimlere yayılmıştır (yaklaşık 17 km² yüzölçümü, 2024 nüfusu 687 kişi). Stokun önemli bölümü eski tarihli ve düşük katlı olduğu için deprem kırılganlığı yüksek kat sayısından değil, eski taşıyıcı sistemlerin dayanım ve düzensizlik sorunlarından kaynaklanır; ancak yapı türü ve yaş dağılımına ilişkin mahalle ölçeğinde yayımlanmış resmî bir envanter bulunmamaktadır. Aynı şekilde Beykoz için senaryo deprem çalışmalarında ilçe geneline dair değerlendirmeler yapılmış olsa da, mahalle ölçeğine ayrıştırılmış resmî bir bina-hasar sayısı yayımlanmamıştır; bu nedenle bina özelinde risk ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş tespitiyle netleşir.
Anadolufeneri'ne raylı sistem erişimi yoktur: M5 (Üsküdar–Çekmeköy) metrosu Beykoz ilçesine girmez, mahalle Marmaray ve metrobüs güzergâhlarının tamamen dışındadır. Toplu ulaşım sınırlı sayıda İETT otobüs hattıyla — başlıca Kavacık yönünde çalışan Anadolufeneri / Kaynarca / Dereseki hattıyla — sağlanır; deniz yolunda en yakın seçeneklerden biri komşu Anadolu Kavağı'ndaki Boğaz hattı vapur iskelesi, karayolunda ise sahil yolu ve Kavacık üzerinden FSM/Kuzey Marmara bağlantılarıdır. Güncel hat ve sefer bilgisi için İETT'nin resmî hat sorgusuna bakmak gerekir. Bu erişim profili mahalleyi günlük iş-ev trafiği açısından uzak konumlandırır; buradaki arsa değerini belirleyen şey ulaşım avantajı değil doğa, orman ve Boğaz-Karadeniz manzarası ile hafta sonu/ikinci konut talebidir — dolayısıyla klasik kat karşılığı dönüşüm cazibesi düşüktür.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Anadolufeneri için ücretsiz fizibilite