Kaynarca kentsel dönüşüm

Kaynarca’da emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Kaynarca, Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 12 km mesafede, 5,7 km² alana 2024 itibarıyla yaklaşık 821 kişinin yayıldığı köy kökenli bir mahalledir; bu düşük yoğunluk nedeniyle toplu kentsel dönüşüm baskısı çok sınırlıdır. Kontrol edilen Beykoz Belediyesi duyuru sayfalarında ve İBB kentsel dönüşüm portalının proje listesinde Kaynarca'ya özgü bir dönüşüm alanı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kaydı görünmemektedir. Buradaki yenileme tek tek parsel/bina bazında, 6306 sayılı Kanun ya da olağan ruhsat yoluyla ilerler; orman ve koruma rejimleri nedeniyle yapılaşma hakkı parselden parsele değişir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Kaynarca’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Kaynarca'da mahalleye özgü ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, riskli alan/rezerv yapı alanı kararı veya güncel plan askısı tespit edilememiştir; kontrol edilen Beykoz Belediyesi duyuru sayfalarında Kaynarca'ya ait bir plan askısı, İBB şehir planlama ve kentsel dönüşüm portallarında ise mahalle adı geçmemektedir. İBB kentsel dönüşüm proje listesinde Beykoz ilçesi için görünen tek kayıt 'Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı'dır (3 Mart 2022) ve Kaynarca bu alanın dışındadır. Dolayısıyla dönüşüm burada mahalle ölçeğinde değil, bina bazlı 6306 süreciyle ilerler. Beykoz genelinde riskli yapı tespiti ve yıkım sayıları ile deprem senaryosu bina sayıları için doğrulanmış resmî bir mahalle/ilçe verisine bu denetimde ulaşılamadığından burada sayı verilmemektedir; ilçe genelinde 2000 öncesi yapı stoku ve zemin koşulları bilinen risk unsurlarıdır, güncel rakamları başvuru öncesi belediyeden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden teyit ediniz.

Malik açısından pratik anlamı şudur: Kaynarca'da 'mahallem dönüşüm ilan edildi mi' diye beklemenin bir karşılığı yoktur, süreci binanın kendisi başlatır. Yol şu sırayla işler — (1) Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, tek malik bile başvurabilir; (2) rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir; (3) tebliğden itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir; (4) tespit kesinleşince maliklere yıkım için en az 60 gün süre verilir, yıkılmazsa idare kısa bir ek süre tanıyıp idari yıkım yapabilir; (5) yeniden yapım kararı, hisseleri oranında maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, yani P+1) ile alınır. Kaynarca'ya özgü kritik nokta ise imar tarafıdır: orman sınırı, köy yerleşik alanı sınırı ve varsa koruma/sit kısıtları nedeniyle parselin gerçek yapılaşma hakkı ancak Beykoz Belediyesi'nden alınacak ada-parsel bazlı imar durumu belgesiyle netleşir; tespit başvurusundan önce bunu almak, sonradan 'yıktım ama aynı hacmi yapamıyorum' sürprizini önler.

"Kaynarca eski bir köy yerleşimidir; Vikipedi kaydına göre 93 Harbi sonrasında gelen nüfusla büyümüş, 5,7 km²'lik geniş bir alanda 2024 itibarıyla yaklaşık 821 kişinin yaşadığı çok düşük yoğunluklu bir dokuya sahiptir. Yapı stoku apartman değil, ağırlıklı olarak bahçeli müstakil ve alçak katlı evlerden oluşur. Bu evlerin bir bölümü köy yerleşimi kuralları altında, taşıyıcı sistemi karışık (yığma ve basit betonarme) biçimde ve güncel deprem yönetmeliklerinden önce üretilmiştir; yani risk kaynağı kat adedi değil, yapım kalitesi ve denetimsiz eklerdir. Mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir bina sayısı, hasar yüzdesi veya resmî risk envanteri bulunmadığından bu tür rakamlar burada verilmemektedir; zemin koşulları da parselden parsele değişir. Tek güvenilir yol, binanızın kendi zemin ve taşıyıcı sistem incelemesidir."

"Kaynarca'ya raylı sistem erişimi yoktur; M5 metrosu Beykoz'a girmez, Marmaray ve metrobüs hatları da ilçeye uzaktır. Mahalle Beykoz merkezine yaklaşık 12 km mesafede, kuzey-iç kesimdeki yollar üzerinden toplu taşımayla bağlanır; ilçe merkezi ve şehir merkezine ulaşım pratikte otobüs aktarmaları ya da özel araçla bölgedeki karayolu bağlantıları üzerinden sağlanır. Güncel hat, sefer ve durak bilgisi için İETT/İBB kaynaklarını kontrol ediniz. Bu erişim profili arsa değerini yoğun konut yatırımı yerine bahçeli/hafta sonu kullanım ve doğa çevresi talebine bağlar; kat karşılığı dönüşümü besleyen yoğun ulaşım rantı Kaynarca'da oluşmaz."

Kaynarca’da dönüşüm malike ne kazandırır?