Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Paşamandıra, Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 22 km uzaklıkta, yaklaşık 12,1 km² yüzölçümlü ve 2024 itibarıyla yaklaşık 1.374 nüfuslu köy kökenli bir mahalledir; planlı ve yoğun bir kentsel dönüşüm odağı değildir. Beykoz'da ilan edilmiş dönüşüm alanları ilçenin Boğaz hattındaki yerleşik odaklarında yoğunlaşır; Paşamandıra'da ise süreç alan bazlı değil, münferit riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun ile bina bazlı ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Paşamandıra'ya ÖZGÜ ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya kentsel dönüşüm alanı kararı bulunmuyor. Ancak mahallenin yapılaşma haklarını doğrudan etkileyecek ilçe ölçekli resmî bir planlama süreci İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nde devam ediyor: yaklaşık 31.000 hektarlık Beykoz İlçesi 1/25.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı. İBB'nin resmî sayfasına göre planın ele aldığı kronikleşmiş sorun alanları arasında tapu problemleri, plansız yapılaşma, sit alanları, orman alanları, 2B ve özel orman alanları, dereler, tarım alanları ve Elmalı Su Havzası yer alıyor — Paşamandıra gibi kuzeydeki köy kökenli, orman ve dere havzası içindeki mahalleler bu başlıkların tam merkezinde. Plan henüz kesinleşmiş değildir.
Malik açısından bunun iki pratik anlamı var. Birincisi: Paşamandıra'da bugün geçerli olan yapılaşma hakkı, yürürlükteki alt ölçekli planlar, köy yerleşik alanı sınırı ve orman/sit/havza koruma rejimiyle belirlenir; 1/25.000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı kesinleşmediği için 'ileride emsal artacak' beklentisiyle karar vermek risklidir. İkincisi: mahalleye özgü bir ilan olmadığı için dönüşüm 6306 sayılı Kanun'un bina bazlı yolundan yürür — lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, tespit kesinleşince arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile yenileme kararı alınır. Herhangi bir adım atmadan önce ada-parsel bazında imar durumu, orman kadastro sınırı, 2B ve havza durumu Beykoz Belediyesi'nden yazılı olarak alınmalı; bu ilçede otomatik emsal sorgusu güvenilir sonuç vermez.
"Paşamandıra köy kökenli bir yerleşim olduğu için yapı stoku apartman değil, ağırlıklı olarak müstakil ve bahçeli, bir–iki katlı konutlardan oluşur; yığma ve mühendislik hizmeti sınırlı kalmış yapılarla daha yeni betonarme müstakil evler bir arada bulunur. Beykoz'un kuzeyindeki orman örtüsü ve dere havzaları içinde kalan bu bölgede yerleşim seyrektir — mahalle yaklaşık 12,1 km² alana yayılırken 2024 nüfusu yaklaşık 1.374 kişidir, yani yoğun bir çok katlı doku hiç oluşmamıştır. Deprem kırılganlığı açısından belirleyici olan yüksek kat sayısı değil, eski yığma yapılar ve dere yatağına yakın parsellerdeki zemin koşullarıdır. Paşamandıra için mahalle bazında yayımlanmış bina adedi, yapım yılı dağılımı veya hasar yüzdesi verisi bulunmadığından bu bölümdeki tarif genel dokuya ilişkindir; tekil bina riski ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun yapacağı tespitle netleşir."
"Paşamandıra, Beykoz'un kuzeyinde, ilçe merkezine yaklaşık 22 km uzaklıkta bir köy kökenli mahalledir; ulaşım tamamen karayoluna dayanır. Beykoz ilçesinde metro veya banliyö gibi raylı sistem hattı bulunmaz — İstanbul metro hatlarının hiçbiri mahalleye ya da ilçeye istasyonla girmez. Erişim, ilçe merkezinden kuzeye uzanan Şile/Riva yönündeki karayolu bağlantıları, ilçenin kuzeyinden geçen otoyol bağlantıları ve sınırlı sefer sıklığına sahip İETT otobüs hatlarıyla sağlanır; günlük hayatta özel araç kullanımı belirleyicidir. Sefer sayıları ve hat güzergâhları değişebildiği için güncel bilgi İETT'den doğrulanmalıdır. Ulaşım altyapısı bakımından mahalle, kent içi hatlara yakın Boğaz hattı yerleşimlerinden belirgin biçimde ayrışır; bu durum hem yapılaşma yoğunluğunu hem de dönüşüm ekonomisini sınırlar."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Paşamandıra için ücretsiz fizibilite