Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Dereseki'de ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm/riskli alan projesi yoktur; Beykoz'un iki resmî riskli alan odağı Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi'dir. Buradaki gündem dönüşümden çok koruma statüsüdür: mahalle 06.07.2018 ve 29.08.2022 Bakanlık onaylarıyla doğal sit (nitelikli doğal koruma + sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım) olarak tescillidir ve yapılaşma bina bazlı, plan ve sit rejimine tabi şekilde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Dereseki, Beykoz'un 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş bir "riskli alan"ı değildir; ancak mahalleye ÖZGÜ, resmî kaynakta doğrulanabilen yoğun bir koruma amaçlı imar planlama süreci vardır. Mahalle önce doğal sit alanı olarak tescil edilmiş (İstanbul 2 No.lu Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu 04.07.2018 tarih ve 02-1099 sayılı kararı, 06.07.2018 tarih ve 119478 sayılı Bakanlık onayı; ardından 29.08.2022 onayı ve 08.09.2022 tarihli 31947 sayılı Resmî Gazete ilanı), sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi'nin 109. maddesi uyarınca parça parça 1/5000 Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı (KANİP) ve 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (KAUİP) onaylanmıştır. En güncel adım, 12.08.2025 onaylı ve 08.10.2025'ten itibaren bir ay askıda kalan 2. askı itirazı değişikliğidir. Bu planlar Beykoz Belediyesi'nce değil, doğrudan Bakanlık'ça onaylanır ve askı yeri İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'dür.
Malik için pratik anlamı şudur: Dereseki'de "kentsel dönüşüm ilanı bekleyip emsal artışıyla kat karşılığı yapma" senaryosu geçerli değildir. Parselinizin hakkı, yukarıdaki koruma amaçlı planların hangi lekesine ve hangi sit derecesine (Nitelikli Doğal Koruma Alanı mı, Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı mı) düştüğüne göre belirlenir; iki statünün yapılaşma izni birbirinden çok farklıdır. Bu planlar Beykoz Belediyesi'nde değil Bakanlık'ta onaylandığı için askı/itiraz takibi de İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile e-plan.gov.tr üzerinden yapılır; askı süresi (1 ay) içinde yazılı itiraz edilmezse plan kesinleşir. Binası riskli olan malik ise ayrıca ve bağımsız olarak 6306 sayılı Kanun yolunu kullanabilir; bu yol mahalleye özgü bir ilan gerektirmez, bina bazlı işler. Doğru sıra: (1) ada-parsel için güncel imar durumu ve sit derecesini İl Müdürlüğü/Beykoz Belediyesi'nden yazılı alın, (2) orman sınırına ve İSKİ içme suyu havzası koruma kuşağına girip girmediğinizi kurum görüşüyle teyit edin, (3) ancak bundan sonra fizibilite ve yapı hakkı hesabı yaptırın.
"Dereseki, Osmanlı vakıf köyü kökenli (kayıtları 16. yüzyıla uzanan) eski bir köy yerleşimidir; yapı stoku apartman blokları değil, ağırlıklı olarak müstakil ve bahçeli, düşük katlı ve düşük yoğunluklu konut dokusundan oluşur ve 2019 nüfusu 1.513'tür. Bina sayısı ve doku ölçeği küçük olduğu için mahalleye özgü bir hasar oranı istatistiği kamuya açık kaynaklarda yayımlanmamıştır; ilçe genelinde de Beykoz için deprem senaryosu sonuçları ancak İBB'nin resmî deprem risk çalışmalarından, güncel haliyle doğrudan teyit edilerek kullanılmalıdır. Kırılganlık açısından belirleyici olan, mahallenin dere vadisi zemini, yapıların çoğunun güncel deprem yönetmelikleri öncesi ve büyük bölümünün köy yerleşik alanı usulleriyle üretilmiş olmasıdır; bu nedenle her yapının ruhsat/yapı kayıt durumu ve zemin etüdü tek tek değerlendirilmelidir."
"Dereseki'ye raylı sistem erişimi yoktur; M5 (Üsküdar–Çekmeköy) metrosu Beykoz ilçesine girmez ve Marmaray/metrobüs hatları mahalleye uzaktır. Erişim, İETT'nin Beykoz köy hatlarıyla Beykoz merkeze inip oradan sahil yolu, Kavacık ve FSM/Kuzey Marmara bağlantılarına aktarma yaparak sağlanır; mahalle ilçenin kuzey-iç kesiminde, orman ve dere vadileri arasında yer alır ve ilçe merkezine kara yoluyla belirgin bir mesafededir. Bu ulaşım profili, mahallenin arsa değerini konut yoğunluğu beklentisinden çok doğa/hafta sonu kullanımı ve tarımsal-kırsal nitelik üzerinden şekillendirir; dönüşüm cazibesi düşüktür."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Dereseki için ücretsiz fizibilite