Orman/doğal sit ve düşük yoğunluk nedeniyle yapılaşma sınırlı; emsal verisi parsel ve plan durumuna göre değişir, kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite ile değerlendirilmelidir.
Akbaba'da mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya kentsel dönüşüm alanı bulunmuyor. Buna karşılık Akbaba ve Dereseki Mahallelerinin BİR KISMI 2022'de doğal sit alanı olarak tescil edilmiş, bu alanlar 2023'ten bu yana Bakanlık onaylı koruma amaçlı imar planlarıyla yönetilmektedir. Dönüşüm burada toplu yıkım-yapım şeklinde değil, tek tek riskli yapı tespiti (6306) ve koruma planının izin verdiği yapılaşma hakkı çerçevesinde münferit yenilemelerle ilerler. Parselinizin sit kapsamına girip girmediği ada-parsel bazında değişir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Akbaba'da mahalleye özgü bir riskli alan/kentsel dönüşüm alanı ilanı bulunmuyor; ancak mahallenin bir kısmı, resmî olarak ilan edilmiş bir doğal sit tescili ve buna bağlı koruma amaçlı imar planı sürecinin içindedir. Akbaba ve Dereseki Mahallelerinin bir kısmı önce doğal sit alanı olarak tescil edilmiş, ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı onaylanarak askıya çıkarılmış, sonrasında planlarda iki kez değişiklik yapılmıştır (son askı 08.07.2025'ten itibaren 1 ay). Bu planlar Beykoz Belediyesi'nin duyurduğu, Bakanlık yetkisindeki 23 mahallelik paketin parçasıdır ve Akbaba bu listenin ilk sırasındadır.
Akbaba maliki için pratik anlamı şudur: sit kapsamına giren parsellerde yapılaşma hakkını belirleyen belge, belediyenin standart imar planı değil, Bakanlık onaylı KORUMA AMAÇLI uygulama imar planı ve parselin hangi sit kategorisine düştüğüdür. 'Kesin korunacak hassas alan'a düşen kısımlarda yapılaşma çok sınırlıdır; 'nitelikli doğal koruma alanı' ve 'sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı'nda ise plan hükümlerinin izin verdiği ölçüde, doğal dokuya uyumlu yapılaşma söz konusu olabilir. Bu nedenle Akbaba'da bir yenileme projesine girmeden önce (1) ada-parselin sit kapsamında olup olmadığını ve kategorisini says.gov.tr ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden, (2) yürürlükteki koruma amaçlı 1/1000 plan koşullarını Beykoz Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden YAZILI olarak teyit ettirmek şarttır. Ayrıca sit alanında ruhsat öncesi ilgili koruma bölge komisyonu izni gerekir; bu, klasik kentsel dönüşüme göre ek bir onay basamağı ve ek süre demektir. Planlar askıya çıktığı sürede itiraza açıktır.
"Akbaba köy kökenli bir yerleşimdir; Vikipedi'ye göre kuruluşunun İstanbul'un fethi dönemine dayandığı belirtilir ve 2024 nüfusu 2.695 kişidir. Yapı stoku apartman bloklarından değil, ağırlıklı olarak bahçeli, az katlı müstakil konutlar ile köy dokusundan oluşur. Stok karma niteliktedir: eski köy evleri ile sonraki dönemlerde eklenen betonarme az katlı yapılar bir arada bulunur. Türkiye genelinde olduğu gibi burada da 2000 öncesi (güncel deprem yönetmeliği ve yapı denetim rejimi öncesi) yapılar kırılganlığın ana kaynağıdır; ancak mahalle için bina bazlı kamuya açık bir hasar/risk envanteri bulunmamaktadır. Tekil bir yapının riski zemin, yapım yılı ve taşıyıcı sistemine göre ancak bina bazlı incelemeyle belirlenir. Parselin doğal sit kapsamına girmesi hâlinde yenilemede belirleyici olan yalnızca yapının durumu değil, koruma amaçlı plandaki yapılaşma koşullarıdır."
"Akbaba'ya raylı sistem erişimi yoktur; M5 (Üsküdar–Çekmeköy) metrosu Beykoz ilçesine girmez ve mahalleye toplu ulaşım İETT otobüs hatlarıyla sağlanır (mahallede Akbaba durağı bulunur). Vikipedi'ye göre mahalle Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 5 km, İstanbul'a yaklaşık 37 km uzaklıktadır; özel araçla erişim Beykoz–Riva/Şile yönündeki karayolu ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları üzerinden kurulur. Bu ulaşım profili bölgeyi yoğun toplu konut yatırımından çok doğa/hafta sonu ve müstakil yaşam talebine yakın kılar; dolayısıyla dönüşüm baskısı ve kat karşılığı beklentisi merkezî mahallelere göre düşük seyreder."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Akbaba için ücretsiz fizibilite