Öğümce kentsel dönüşüm

Öğümce’de emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Öğümce'de kentsel ölçekli, plan eliyle yürüyen bir dönüşüm süreci yoktur; mahalle geçmişte köy statüsündeyken idari düzenlemeyle mahalleye dönüşmüş, düşük yoğunluklu ve orman kuşatmalı bir yerleşimdir. Dönüşüm ancak tek tek bina bazında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitiyle ilerler; kat karşılığı müteahhit ilgisi ilçenin Kavacık, Tokatköy, Çubuklu gibi kentsel odaklarına kıyasla sınırlıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Öğümce’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Öğümce'ye özgü ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya güncel plan askısı tespit edilememiştir. Beykoz Belediyesi'nin askı ilanlarında mahalleye özgü bir ilan bulunamamış, İBB Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı'nın kamuya açık proje içeriğinde de Öğümce'ye rastlanmamıştır. Beykoz'da ilan edilmiş dönüşüm/riskli alan uygulamaları ilçenin kentsel odaklarında (örneğin Tokatköy) yoğunlaşır; Öğümce bu kapsamların dışındadır — güncel kapsam için Beykoz Belediyesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü teyidi esastır. Dolayısıyla mahallede dönüşüm bina bazlı 6306 yoluyla ilerler. İlçe ölçeğinde bağlam: Beykoz genelinde riskli yapı tespiti yaptırılmış ve yıkımı tamamlanmış yapılar bulunmakla birlikte, bunların güncel sayısı yalnızca Beykoz Belediyesi ve İl Müdürlüğü kayıtlarından doğrulanabilir; kamuya açık kaynaklarda Öğümce'ye özgü ayrıştırılmış veri yoktur.

Pratikte bu şu demektir: Öğümce'de kimse size 'mahallemiz dönüşüme girdi, plan askıya çıktı' diyemez — böyle bir ilan tespit edilmemiştir ve bu tür bir iddiayı duyduğunuzda Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit etmelisiniz. Süreç malikin kendi iradesiyle başlar: Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh düşülür, 15 günlük itiraz süresi geçtikten sonra karar kesinleşir. Kesinleşince malikler arsa payı çoğunluğuna göre (salt çoğunluk, yani yarıdan bir fazlası — P+1) yıkım ve yeniden yapım kararı alır. Ancak Öğümce'de parselin orman sınırına, varsa sit/koruma statüsüne ve köy yerleşik alanı sınırına göre konumu, yeni yapının hacmini riskli yapı kararından bağımsız olarak belirler; bu nedenle tespit yaptırmadan önce ada-parsel bazında imar durumu belgesi almak şarttır.

Öğümce, 2024 ADNKS nüfusu 493 kişi olan ve 10,6 km²'lik geniş bir yüzölçümüne yayılan eski bir köy yerleşimidir; yapı stoku apartman değil, ağırlıklı olarak 1-2 katlı müstakil ve bahçeli konutlardan, köy tipi yığma ve düşük katlı betonarme yapılardan oluşur. Yapıların önemli bölümü köy statüsü dönemindeki yerleşik alan uygulamalarıyla, güncel deprem yönetmeliklerinden (özellikle 2018 TBDY) önce üretilmiştir; bu nedenle kırılganlık kaynağı yüksek kat sayısı değil, mühendislik denetimi zayıf yapım pratiği, eğimli arazide kaçak/eklenti kat ve zemin-temel çözümleridir. İBB'nin deprem senaryo çalışmaları Beykoz genelinde belirli oranda orta ve üzeri hasar beklendiğini ortaya koyar; ancak bu ilçe ortalamasıdır, az katlı kırsal dokuda risk bina bazında çok değişkendir ve Öğümce'ye özgü doğrulanmış bina yaşı, bina sayısı veya hasar oranı verisi kamuya açık kaynaklarda bulunmamaktadır.

Öğümce'ye raylı sistem erişimi yoktur: M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz sınırlarına girmez, Marmaray ve metrobüs hattı da ilçeden geçmez. Mahalle Beykoz ilçe merkezine 25 km uzaklıkta, orman içi bağlantı yolları üzerindedir; erişim özel araç, ilçe merkezine bağlanan sınırlı sayıdaki otobüs/minibüs seferi ve kuzeyden geçen Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) bağlantıları ile sağlanır. Toplu taşıma yoğunluğunun düşük olması, arsa değerini "ulaşım cazibesi" üzerinden değil doğa/manzara ve bahçeli yaşam talebi üzerinden şekillendirir; bu da kat karşılığı dönüşüm ekonomisini zayıflatan temel etkendir.

Öğümce’de dönüşüm malike ne kazandırır?