Boğaziçi öngörünüm ve doğal sit kapsamında; öngörünümde yeni yapı yok. Emsal için güvenilir genel sayı yoktur, parsel ve koruma statüsüne göre değişir, fizibilite şart.
Ortaçeşme'de kentsel dönüşüm, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve bölgedeki koruma rejiminin çizdiği dar çerçevede, parsel ve bina bazında ilerler. Mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya toplu dönüşüm projesi resmî kaynaklarda doğrulanamamıştır. Beykoz'un başka mahallelerinde ilan edilmiş alanlar bulunsa dahi bunlar Ortaçeşme'yi kapsamaz; buradaki süreç 6306 sayılı Kanun'un bina bazlı riskli yapı yolu üzerinden, malik iradesiyle işler. Parselin hangi Boğaziçi alt bölgesinde (öngörünüm, geri görünüm, etkilenme) kaldığı mahalle içinde değişir ve yalnızca imar durumu belgesiyle netleşir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Ortaçeşme'de mahalleye özgü ilan edilmiş resmî bir kentsel dönüşüm/riskli alan kararı, rezerv yapı alanı ilanı veya 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine dayalı imar uygulaması, kontrol edilen resmî kaynaklarda (beykoz.bel.tr duyuruları, sehirplanlama.ibb.istanbul Beykoz sayfası, kentseldonusum.ibb.istanbul) doğrulanamamıştır. Dönüşüm bu nedenle mahalle ölçeğinde değil, bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun ile ilerler. Mahalleye ait yayımlanmış bir riskli yapı sayısı, yıkım sayısı veya deprem hasar kırılımı bulunmadığından burada sayısal bir tespit verilmemektedir. Ayrıca parsellerin Boğaziçi alan tanımı ile varsa doğal sit/tescilli yapı statüsü mahalle içinde parselden parsele değişir; bu statü ancak Beykoz Belediyesi'nden alınacak imar durumu belgesi ve gerektiğinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma birimi ya da ilgili koruma kurulu görüşüyle kesinleşir.
Mahalleye özgü ilan olmaması, Ortaçeşme'de sürecin malik iradesiyle başladığı anlamına gelir. Pratikte sıra şudur: (1) Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu, (2) tespitin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh edilmesi ve maliklere tebliği, (3) itiraz süresi, (4) kesinleşmenin ardından maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla, P+1) yeniden yapım kararı alması, (5) yıkım ve ruhsat. Ortaçeşme'yi çoğu ilçeden ayıran kritik fark 5. adımda ortaya çıkar: Boğaziçi Kanunu ve koruma statüleri nedeniyle yeni yapıda emsal artışı beklentisi burada güvenli bir varsayım değildir. Boğaziçi öngörünüm bölgesinde yeni yapılaşma mevzuatla ağır biçimde kısıtlıdır; geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde ise yoğunluk ve yükseklik plan notlarıyla sınırlanır. Bu nedenle karar almadan önce ada-parsel bazında imar durumu belgesi ve gerekiyorsa koruma kurulu görüşü alınmalı, kat karşılığı ekonomisi bu belgeler üzerine kurulmalıdır.
Ortaçeşme, Beykoz merkezine komşu, yaklaşık 0,83 km² yüzölçümlü ve 2024 nüfusu 7.754 olan yerleşik bir mahalledir; nüfus 2007'deki 8.595 seviyesinden bu yana yaklaşık %10 gerilemiştir (kaynak: TÜİK verilerine dayanan Vikipedi mahalle kaydı). Yani yeni konut arzıyla büyüyen bir mahalle değil, yerleşik ve nüfusu yavaşça azalan bir dokudur. Boğaziçi Kanunu ve bölgedeki koruma statülerinin getirdiği yükseklik ve yoğunluk sınırları nedeniyle mahallede yüksek blok yapılaşması beklenmez; doku ağırlıkla az katlı yapılar ile bahçeli/müstakil yapıların karışımı olarak değerlendirilir. Bu bir gözlem ve mevzuat çıkarımıdır, mahalle bazında yayımlanmış resmî bir yapı envanteri değildir. Aynı şekilde mahalle için yayımlanmış bir yapı yaşı dökümü de yoktur; stokun önemli bölümünün güncel deprem yönetmelikleri öncesi döneme ait olduğu, Beykoz'un yerleşim geçmişi üzerinden yapılan genel bir değerlendirmedir. Mahalle bazında yayımlanmış bir deprem hasar tahmini bulunmadığından, Ortaçeşme için sayısal bir hasar oranı vermek mümkün değildir; İstanbul geneli senaryo deprem çalışmalarında Beykoz'da da orta ve üzeri hasar beklenen bir yapı grubu bulunduğu genel olarak bilinmekle birlikte, bu çalışmaların mahalle kırılımı kamuya açık değildir. Binanızın gerçek durumu ancak Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle netleşir; ilçe veya il ortalamaları tek tek binalar için bağlayıcı değildir.
Ortaçeşme'ye raylı sistem erişimi yoktur: M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz ilçesine girmez, Marmaray ve metrobüs hatları da ilçeye ulaşmaz; mahallede metro istasyonu bulunmamaktadır. Erişim; Kavacık-Beykoz-Anadolu Kavağı istikametindeki sahil yolu, Beykoz merkez iskelesinden kalkan Boğaz vapur hatları, Üsküdar ve Kadıköy yönüne çalışan otobüs hatları ve Kavacık üzerinden köprü bağlantıları ile sağlanır. Bu nedenle Ortaçeşme'de arsa değerini belirleyen asıl etken toplu taşıma yatırımı değil, Boğaz'a yakınlık, manzara ve parselin hangi Boğaziçi/koruma bölgesinde kaldığıdır. Önemli uyarı: ulaşım avantajı ya da ilerideki bir ulaşım yatırımı tek başına yeni bir emsal veya yoğunluk hakkı doğurmaz; yapılaşma hakkı yürürlükteki imar planı ve koruma mevzuatıyla belirlenir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Ortaçeşme için ücretsiz fizibilite