Tarihi/doğal sit ve Boğaziçi öngörünüm kısıtları belirleyici; öngörünümde yeni yapı yok. Emsal parsele ve koruma kararına göre değişir, kaynaklı tek sayı yoktur, fizibilite şart.
Anadolu Hisarı'nda dönüşüm, mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan projesiyle değil, parsel/bina bazlı 6306 süreciyle ve gerektiğinde koruma kurulu onayıyla yürür; 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun bölgelemesi (sahil şeridi / öngörünüm / geri görünüm / etkilenme) ile tescilli yapı ve sit statüsü belirleyicidir. Beykoz Belediyesi'nin kendi duyurusunda öne çıkardığı dönüşüm odakları Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi'dir; Anadolu Hisarı bu alanların dışındadır. Kanun, konut yapılaşmasını geri görünüm ve etkilenme bölgeleri için tanımlar; sahil şeridi ve öngörünümde ise toplumun yararlanmasına ayrılan sınırlı yapılar esas alınır, dolayısıyla kıyı bandında yeni konut yapılaşması beklentisi karşılıksızdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Anadolu Hisarı'na özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı yoktur; dönüşüm bina bazlıdır. Bununla birlikte mahallenin gerigörünüm/etkilenme bölgesinde kalan kısmı, 'Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı / 2. Etap' sürecinin içindedir. 1/5000 ölçekli 2. Etap nazım imar planı 17.12.2018 tasdik tarihlidir; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı İBB Meclisi'nin 23.11.2023 tarih ve 1258 sayılı kararı doğrultusunda 30.11.2023'te onaylanmış ve Beykoz Belediyesi'nin askı ilanına göre 31.01.2024-29.02.2024 arasında bir ay süreyle askıya çıkarılmıştır; plan Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kanlıca, Kavacık ve Yenimahalle'nin bir kısmını kapsar. Ayrıca İBB Kentsel Dönüşüm Planlama biriminin sayfasında, 17.12.2018 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 2. Etap nazım imar planı kapsamında riskli yapılara ilişkin bir plan notu değişikliği altı alan (Anadolu Hisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık, Yeni Mahalle) için 'kurum onayı bekleyen' olarak listelenmektedir. Kıyı bandı ve öngörünüm ise bu plandan bağımsız olarak 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma kurulu rejimine tabidir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: plan onaylanmış olması otomatik bir emsal veya kat artışı getirmez. Anadolu Hisarı'nda parselinizin hangi Boğaziçi bölgesinde (sahil şeridi / öngörünüm / geri görünüm / etkilenme) ve hangi sit statüsünde kaldığı yapılaşma hakkınızı doğrudan belirler; 2960 sayılı Kanun konut yapılaşmasını geri görünüm ve etkilenme bölgeleri için tanımlar, sahil şeridi ve öngörünümde ise toplumun yararlanmasına ayrılan sınırlı yapılar esastır. Öngörünüm dışındaki parsellerde 6306 sayılı Kanun ile bina bazlı riskli yapı tespiti yaptırılabilir, tespit tapuya şerh edilir, yıkım sonrası uygulama kararı arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazlası) alınır. Tescilli yapı, sit alanı veya Göksu Deresi koruma/taşkın bandı söz konusuysa Koruma Bölge Kurulu ve ilgili kurum görüşleri devreye girer; bu hem süreyi hem maliyeti artırır. Doğru sıra: ada-parsel imar durumu belgesi + koruma/sit statüsü sorgusu, sonra riskli yapı tespiti, sonra fizibilite.
"Anadolu Hisarı, Boğaz'ın en dar noktalarından birinde, Göksu Deresi'nin Boğaz'a döküldüğü yerde kurulmuştur; tescilli yalılar (örneğin Amcazade Hüseyin Paşa Yalısı), kagir konaklar ve dere boyunca gelişmiş alçak katlı bir dokuya sahiptir. Beykoz'un küçük ve görece düşük yoğunluklu yerleşimlerinden biridir; mahalle bazında güncel nüfus ve bina sayısı resmî olarak ayrıştırılmış biçimde yayımlanmadığı için burada sayı verilmemektedir. Beykoz genelinde yapı stoğunun önemli bölümü 2000 öncesi deprem yönetmelikleriyle üretilmiştir ve Anadolu Hisarı'nda yapılar genel olarak az katlıdır. Bu eski stok, dere ağzındaki alüvyonlu yumuşak zemin ve taşkın etkisiyle birleştiğinde kırılganlığı artırır; kat adedinin düşüklüğü ise hasar beklentisini görece sınırlar. Mahalle bazında resmî bina/hasar sayısı yayımlanmadığından değerlendirme bina özelinde yapılmalıdır."
"Anadolu Hisarı'na raylı sistem gelmez; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz sınırlarına girmez ve mahallede açılmış bir istasyon yoktur. Erişim, Boğaz hattı vapur seferlerinde yer alan Anadolu Hisarı ve bitişiğindeki Küçüksu iskeleleri, Üsküdar-Beykoz sahil yolu üzerinden geçen İETT otobüs hatları ve kuzeydeki FSM Köprüsü ile Kavacık kavşağı bağlantısıyla sağlanır. Kavacık iş merkezine ve FSM üzerinden Avrupa yakasına yakınlık arsa değerini yüksek tutar; ancak bu değer manzara, tarihi doku ve arz kıtlığından gelir — ulaşım avantajı Anadolu Hisarı'nda ek imar hakkına dönüşmez, dolayısıyla dönüşüm cazibesi yatırım getirisinden çok maliğin can/mal güvenliği ihtiyacına dayanır."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Anadolu Hisarı için ücretsiz fizibilite