2024 plan değişikliği ile parsel-bazlı emsal kısıtı ve minimum parsel şartı kaldırıldı; net emsal parsele ve Boğaziçi bandına göre değişir, fizibilite ile belirlenir.
Rüzgarlıbahçe, planlama bakımından hareketli bir bölgedir: mahalle, 2023'te Bakanlıkça onaylanan Kavacık–Rüzgarlıbahçe–Göztepe koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarının, 2025'te ise Rüzgarlıbahçe–Çubuklu koruma amaçlı plan revizyonlarının kapsamındadır. Buna karşılık resmî kaynaklarda mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararına rastlanmamıştır; ilan edilmiş bir 'mahalle dönüşüm projesi' de bulunmamaktadır. Dönüşüm, yürürlükteki plan çerçevesinde 6306 sayılı Kanun ile bina/parsel bazında ilerlemektedir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Rüzgarlıbahçe mahalleye özgü bir riskli alan veya rezerv yapı alanı ilanı taşımaz; ancak mahalleyi doğrudan kapsayan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanmış koruma amaçlı imar planı süreci resmî duyurularda doğrulanmıştır. 2023'te Kavacık, Rüzgarlıbahçe ve Göztepe Mahallelerinin bir kısmına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı planlar onaylanmış, aynı yıl itirazlar sonrası bir plan değişikliği ile revize edilmiş; 2025'te ise Rüzgarlıbahçe ve Çubuklu Mahallelerinin bir kısmı için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı plan revizyonları onaylanarak askıya çıkarılmıştır. Mahalle ölçeğinde yayımlanmış bina yaşı, hasar görebilirlik veya dönüşüm istatistiği bulunmadığından, bina bazlı değerlendirme lisanslı kuruluş raporuna dayanmak zorundadır.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Rüzgarlıbahçe'de bir binanın yenilenmesinde belirleyici olan şey bir 'mahalle projesi' değil, parselin tabi olduğu yürürlükteki koruma amaçlı imar planıdır. Emsal, kat adedi, yükseklik, çekme mesafeleri ve kullanım kararları 2023 planları ile 2025 revizyonundan okunur ve ada-parsel bazında değişir — mahalle geneli için tek bir emsal rakamı vermek mümkün değildir. Planlar askıdayken (30 gün) İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılı itiraz edilebilir; askı süresi geçtikten sonra plan kesinleşir ve idari itiraz yerine idari yargı yolu gündeme gelir. Bu plan süreci 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitinden ayrı işler: bina için riskli yapı tespiti yaptırmak plan onayını beklemeyi gerektirmez, ancak yeni yapının hakları plandan doğar. Bu nedenle doğru sıralama, önce güncel ada-parsel imar durumunu Beykoz Belediyesi'nden almak, sonra bu imar durumu üzerinden fizibilite çıkarmak, ardından riskli yapı tespiti ve malik kararı aşamasına geçmektir.
"Rüzgarlıbahçe, yaklaşık 3,4 km² yüzölçümüne ve 2024 itibarıyla yaklaşık 7.850 nüfusa sahip (2024: 7.852), Kavacık iş merkezine komşu bir Beykoz mahallesidir; kuzeyde Acarlar, kuzeybatıda Çubuklu, doğuda Fatih, güneyde Göztepe ve batıda Kavacık mahalleleriyle çevrilidir ve Elmalı Baraj Gölü kıyısına uzanan bölümleriyle yapılaşma dışı geniş yeşil alanlar barındırır. Yapılaşma, koruma amaçlı imar planları ve Boğaziçi alanına ilişkin özel imar rejimi nedeniyle sınırlıdır; doku genel olarak yüksek bloklu değil, ağırlıklı olarak site tipi ve bahçeli konut ile Kavacık'a yakın kesimlerde iş/ofis kullanımı biçimindedir. Deprem kırılganlığı açısından belirleyici olan, 2000 öncesi deprem yönetmeliklerine göre üretilmiş betonarme stoktur. Mahalle ölçeğinde yayımlanmış bina yaşı veya hasar dağılımı verisi bulunmadığından burada ilçe ortalaması niteliğinde bir rakam verilmemektedir; tek tek binalar için bağlayıcı olan şey herhangi bir istatistik değil, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşça yapılacak yapı performans analizidir."
"Rüzgarlıbahçe'nin ulaşım omurgası Kavacık kavşağıdır: mahalle, FSM Köprüsü–TEM (O-2) bağlantısı ve Kavacık üzerinden geçen ana yollar sayesinde hem Avrupa yakasına hem de Anadolu yakasının iç kesimlerine karayoluyla doğrudan erişime sahiptir; Kavacık aynı zamanda İETT hatlarının yoğun bir aktarma noktasıdır. Mahallede raylı sistem bulunmaz — M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosu Beykoz'a girmez — ikincil erişim, sahil yolu üzerinden Çubuklu ve Kanlıca vapur iskelelerine ulaşarak sağlanabilir. Bu köprü ve otoyol merkezli konum, Kavacık iş bölgesine komşuluk nedeniyle önemli bir erişim avantajı sağlar; buna karşılık raylı sistem yokluğu erişimi köprü ve otoyol trafiğine bağımlı kılar. Ulaşım altyapısına ilişkin güncel durum ve planlanan yatırımlar için İBB ve ilgili kurum duyurularının kontrol edilmesi gerekir."
KİPTAŞ destekli Beykoz dönüşümünün ana tanıtım ve uygulama adreslerinden.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Rüzgarlıbahçe için ücretsiz fizibilite