Yapılaşma hakları proje özelinde, riskli alan imar planına göre belirlendi; mahalle geneli için tek bir emsal iddia edilemez. Yeni parsel/ada bazlı haklar fizibilite ile teyit edilmelidir.
Tokatköy'ün 487 ada 3 parselde tanımlı proje alanı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca rezerv yapı alanı olarak planlanmış; temeli 4 Kasım 2022'de atılan proje Bakanlık duyurusunda 776 konut + 47 dükkân ve zemin+4/5 katlı yatay mimari olarak tanımlanmıştır. Beykoz Belediyesi'nin 6 Şubat 2024 tarihli açıklamasında proje 82.792 m² alanda 87 blok olarak aktarılmış ve tamamlanma oranı yaklaşık %67, teslim hedefi ise 2024 sonu olarak duyurulmuştur; bu tarihten sonraki güncel teslim durumu için idareden teyit alınmalıdır. Proje sınırı dışında kalan Tokatköy dokusu için ilan edilmiş ayrı bir alan kararı bulunmuyor; buralarda dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Tokatköy'de mahalleye özgü, resmî kaynakta doğrulanmış bir süreç vardır — ancak yaygın söylenişin aksine bu bir 'riskli alan ilanı' değil, REZERV YAPI ALANI uygulamasıdır. Proje alanı Tokatköy Mahallesi 487 ada 3 parsel olarak tanımlanmış; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı 3. Etap Değişikliği (KNİP-34646360) ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nı (KUİP-34950614) 27.04.2021'de onaylamış, planlar 24.05.2021'den itibaren bir ay süreyle askıya çıkarılmıştır. Bakanlık duyurusu 6306 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na dayanır. Beykoz Belediyesi'nin açıklamasına göre 82.792 m²'lik alanda 87 blokta 776 konut ve 47 ticari birim üretilmektedir. Alan aynı zamanda 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun gerigörünüm/etkilenme bölgesi rejimi altındadır; yapılaşma hakları serbest emsalle değil, bu koruma amaçlı plan ve plan notlarıyla belirlenir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: proje sınırı (487 ada 3 parsel) içinde kalan taşınmazlarda süreç bina bazlı riskli yapı tespitiyle değil, rezerv yapı alanı + onaylı koruma amaçlı imar planı üzerinden yürüdü; hak sahipliği, uzlaşma görüşmesi, kira ve taşınma yardımı ile teslim takvimi idare tarafından yönetildi. Proje sınırının DIŞINDA kalan Tokatköy parselleri bu haklardan otomatik yararlanmaz — orada yol, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak, itiraz süresi geçtikten sonra yıkım ve ardından arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, yani P+1) ile alınacak ortak karardır. Ayrıca her iki durumda da yapılaşma hakkı Boğaziçi gerigörünüm/etkilenme bölgesi plan notlarıyla sınırlıdır; ada-parsel bazında imar durumu belgesi alınmadan emsal ya da kat artışı varsayılmamalıdır.
Tokatköy, hızlı kentleşme döneminde büyümüş gecekondu kökenli bir yerleşimdir; dönüşüm öncesi doku ağırlıklı olarak ruhsatsız ya da ruhsat sonrası eklemeli, mühendislik denetiminden geçmemiş az katlı yığma/betonarme yapılardan ve eğimli araziye yayılmış dar parsellerden oluşuyordu. Beykoz Belediyesi'nin açıkladığı verilere göre 82.792 m²'lik proje alanındaki bu eski doku tasfiye edilerek yerine 87 blokta 776 konut ve 47 ticari birim inşa edilmektedir; bu alan, mahallenin yaklaşık 4 km²'lik yüzölçümünün küçük bir bölümüdür ve proje sınırı dışında kalan eski yapı stoku yerinde durmaktadır. Deprem bağlamı ilçe ölçeğinde okunmalıdır: İstanbul için hazırlanan büyük deprem senaryolarında Beykoz'da da orta ve üzeri hasar beklenen bir yapı grubu bulunuyor; ancak Tokatköy için ayrıştırılmış resmî bina sayısı veya hasar yüzdesi kamuya açık değildir, bu nedenle bina bazında karar mutlaka lisanslı kuruluşça hazırlanan riskli yapı tespit raporu ile verilmelidir.
Tokatköy'e raylı sistem girmez; M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosu Beykoz sınırları içine ulaşmaz ve mahallenin erişimi tamamen karayolu toplu taşımasına dayanır. İETT'nin 15T (Tokatköy–Üsküdar), 15TK (Tokatköy–Kadıköy), 15TY (Tokatköy/Beykoz–Yenimahalle) ve 135G (Tokatköy–Çavuşbaşı) hatları ile Göksu–Tokatköy minibüs hattı mahalleyi Kavacık çevresine ve metro/vapur aktarma noktaları üzerinden iki yakaya bağlar. Kavacık kavşağı üzerinden FSM ve kuzey otoyol bağlantılarına yakınlık, Kavacık iş merkezine erişimle birlikte arsa değerini destekleyen ana etkendir; buna karşılık metro yokluğu ve Boğaziçi koruma rejiminin getirdiği yoğunluk sınırı, kat karşılığı cazibesini İstanbul'un metro hattı üzerindeki dönüşüm ilçelerine göre daha ölçülü tutar. Güzergâh ve sefer bilgileri değişebildiği için güncel durum İETT'den teyit edilmelidir.
Beykoz'un ilk büyük kentsel dönüşüm projesi; Emlak Konut iş birliğiyle 'örnek dönüşüm' olarak anılır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Tokatköy için ücretsiz fizibilite