Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite ile netleşir.
Çiftlik, Bakanlıkça onaylanmış Çengeldere, Fatih, Yavuzselim, Baklacı, Çiftlik ve Görele Mahalleleri Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı kapsamındadır; yani mahallenin imar rejimi bellidir, ancak bu bir kentsel dönüşüm/riskli alan ilanı değildir. Mahallede ilan edilmiş riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmamaktadır; dönüşüm burada toplu proje olarak değil, 6306 sayılı Kanun ile bina bazlı ve koruma planının izin verdiği düşük yoğunluk sınırları içinde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Çiftlik Mahallesi, Beykoz İlçesi Çengeldere, Fatih, Yavuzselim, Baklacı, Çiftlik ve Görele Mahalleleri 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamındadır. Plan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 16.07.2021 tarihinde onaylanmış; sonrasında Bakanlık Makamının 04.03.2022 tarih ve 3111928 sayılı olurlarıyla (pafta F22-d-13-d-3-c) ve 20.03.2023 tarih ve 6009236 sayılı olurlarıyla revize edilmiştir. Son olarak 03.06.2025 tarih ve 12687919 sayı ile Çiftlik Mahallesi 1624 ada 3, 4, 5 ve 6 parseller ile kadastral boşluğa ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı plan revizyonu değişikliği onaylanmış ve 18.07.2025 tarihinden itibaren bir ay süreyle askıya çıkarılmıştır. Bu bir riskli alan veya kentsel dönüşüm alanı ilanı DEĞİLDİR: mahallede ilan edilmiş riskli alan/rezerv yapı alanı bulunmamakta, dönüşüm bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun yoluyla ilerlemektedir. Beykoz'da ilan edilmiş dönüşüm odakları Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi'dir; Çiftlik bu kapsamda değildir.
Malik için pratik anlamı şudur: Çiftlik'te yapılaşma hakkınızı belirleyen şey bir kentsel dönüşüm ilanı değil, yürürlükteki koruma amaçlı 1/1000 uygulama imar planıdır. Bu planın onay makamı belediye meclisi değil Bakanlıktır; dolayısıyla emsal, kat adedi, TAKS ve çekme mesafeleri gibi haklar plan paftası ve plan notlarından okunur ve ada-parsel bazında değişir. Planın 2022, 2023 ve 2025'te art arda revize edilmiş olması, parselinizin durumunun yıllar içinde değişmiş olabileceğini gösterir; bu nedenle elinizdeki eski imar durum belgesine güvenmeyin, güncel belgeyi Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden yenileyin. 03.06.2025 onaylı değişiklik yalnızca 1624 ada 3-4-5-6 parselleri ile kadastral boşluğu kapsar; parseliniz bu adada değilse haklarınız 2021 onaylı planın 2022-2023 revizyonlarına göre belirlenir. Bir plan askıya çıktığında idari itiraz süresi askı süresiyle (bir ay) sınırlıdır ve itiraz İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır; bu süre kaçırılırsa geriye kalan yol idari dava olur. Binanız riskliyse dönüşüm süreci bu plan çerçevesinde 6306 sayılı Kanunla bina bazlı yürür; emsal artışı beklentisiyle değil, planın verdiği mevcut hakla fizibilite yapmanız gerekir.
"Çiftlik, Beykoz'un kuzey-iç kesimindeki Çavuşbaşı bölgesinin (Baklacı, Çengeldere, Yavuzselim ve Fatih ile birlikte) parçasıdır; yaklaşık 4,1 km²'lik alanı ve 2024 itibarıyla 5.740 nüfusuyla batıda Elmalı Baraj Gölü'ne, kuzeyde Çengeldere'ye, güneyde Baklacı'ya ve doğuda Yavuzselim'e komşudur. Nüfus artışı yıllar içinde ılımlı seyretmiştir (2007'de yaklaşık 4.700). Yapı stoku köy/orman kenarı kökenli olup ağırlıklı olarak müstakil ve bahçeli evler, az katlı betonarme yapılar ve daha yeni villa/site birimlerinden oluşur; bina yaşı, ruhsat durumu ve taşıyıcı sistem kalitesi parselden parsele ciddi biçimde değişir. Deprem kırılganlığı bakımından Beykoz genelinde eski ve denetimsiz dönem yapılarının orta ve üzeri hasar riski taşıdığı bilinmekle birlikte, Çiftlik özelinde mahalle bazlı bina yaşı/hasar dağılımı kamuya açık resmî bir veri setinde yayımlanmamıştır; bu nedenle tek güvenilir yol, binanızın ada-parsel bazında lisanslı kuruluşça değerlendirilmesidir."
"Çiftlik'e raylı sistem erişimi yoktur: M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz sınırlarına girmez, Marmaray ve M4 ise uzaktır; mahalleye ulaşım Çavuşbaşı ekseni üzerinden karayolu, İETT otobüs hatları ve minibüs/dolmuş ile sağlanır. Konumun görece avantajı, Kavacık kavşağı üzerinden TEM ve FSM Köprüsü bağlantısına yakınlıktır; bu da Kavacık iş merkezi ile Ümraniye-Çekmeköy aksına otomobille görece kısa erişim anlamına gelir. Buna karşılık toplu ulaşımın raylı sistemle desteklenmemesi ve bölgenin koruma amaçlı plan rejimi altında olması, Çiftlik'i yoğun ve hızlı bir dönüşüm pazarı olmaktan çok, düşük yoğunluklu ve parsel bazlı bir yapılaşma pazarı haline getirir."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Çiftlik için ücretsiz fizibilite