Çubuklu'nun kıyı/sırt parsellerinin önemli kısmı Boğaziçi Kanunu kapsamındadır; öngörünümde yeni yapı esasen yasak, gerigörünüm/etkilenmede yapılaşma hakkı ve yükseklik sıkıca sınırlıdır. Emsal parsel ve plana göre değişir, kesin değer fizibilite ile.
Çubuklu, iki ayrı riskli alan ilanını birden barındıran bir Beykoz mahallesidir: A Bölgesi (09.04.2018, yaklaşık 5,6–5,9 hektar; 823, 833, 834, 835 adaları ile bir kısım kadastral boşluk) ve B Bölgesi (04.06.2018 tarih ve 2018/11931 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, yaklaşık 14,92 hektar). Her iki bölgede de 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi kapsamındaki imar uygulaması (arazi ve arsa düzenlemesi) Bakanlıkça onaylanıp askıya çıkarılmıştır; B Bölgesi'nde ayrıca koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları 08.02.2024'te onaylanmıştır. Beykoz Belediyesi'nin 17.11.2025 tarihli duyurusuna göre Tokatköy'ün ardından sıra Çubuklu (B) Bölgesi'ne gelmiş, çalışmaların belediye–Emlak Konut GYO işbirliğiyle yürütüleceği açıklanmıştır. Bu iki alanın dışında kalan Çubuklu parsellerinde dönüşüm ise mahalle ölçekli bir ilana değil, bina bazlı 6306 sürecine ve Boğaziçi plan koşullarına tabidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Çubuklu, mahalleye özgü resmî süreci belgelenmiş sayılı Beykoz mahallelerinden biridir. Mahallede iki ayrı riskli alan ilanı (A ve B Bölgesi) vardır; A Bölgesi'nde uygulama yetkisi 30.07.2018'de Bakanlıkça İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne devredilmiş, B Bölgesi'nde ise koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları 08.02.2024'te Bakanlıkça onaylanmıştır. Her iki bölgede de 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi hükümlerince hazırlanan imar uygulaması Bakanlıkça onaylanarak askıya çıkarılmıştır: A Bölgesi 08.07.2024 tarih ve 9776777 sayılı kararla (askı 23.07.2024, 15 gün), B Bölgesi 17.12.2025 tarih ve 14372799 sayılı kararla (askı 22.12.2025, 15 gün). Bunlara ek olarak mahallenin riskli alan dışında kalan kesimi, Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı kapsamındadır.
Maliğe pratik anlamı: 18. madde uygulaması (arazi ve arsa düzenlemesi) parsel sınırlarının yeniden çizilmesi demektir — eski kadastral parseliniz iptal edilip yeni imar parselinde hisse olarak tahsis edilir ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılır. Bu nedenle Çubuklu'da riskli alan sınırı içinde kalıyorsanız süreç klasik 'binamı yıkıp yaptırayım' mantığıyla değil, alan bazlı hak sahipliği ve tahsis mantığıyla ilerler: kararı yalnızca komşularınızla değil, uygulama idaresiyle müzakere edersiniz — A Bölgesi'nde yetki İBB'dedir, B Bölgesi'nde ise Beykoz Belediyesi ile Emlak Konut GYO işbirliği açıklanmıştır. Askı süresi içinde yapılan itiraz, düzenlemeye karşı dava açma hakkınızı korumanın en pratik yoludur; askı bitince süreler işlemeye başlar. Önce yapmanız gereken tek şey: ada-parselinizin A Bölgesi'nde mi, B Bölgesi'nde mi, yoksa hiçbirinde olmayıp yalnızca Boğaziçi gerigörünüm/etkilenme planı kapsamında mı olduğunu ilgili idareden netleştirmek — bu üç durumun hukuku, süresi ve ekonomisi birbirinden tamamen farklıdır.
Çubuklu'nun yaklaşık 2,3 km²'lik alanında yapı stoku keskin biçimde ikiye ayrılır: Boğaz kıyısındaki yalılar, Hidiv Kasrı ve koru çevresindeki tescilli/korunması gerekli yapılar ile bunların sırtlarında yer alan, plansız büyümüş az-orta katlı betonarme doku. İkinci gruptaki kırılganlık resmî belgelere de yansımıştır: İBB'nin riskli alan tanımında A Bölgesi'nin 823, 833, 834 ve 835 adaları ile "bir kısım kadastral boşluğu" kapsadığı belirtilir; yani mülkiyet ve ruhsat geçmişi sorunlu, tapu-kadastro düzeni tam oturmamış bir yerleşim söz konusudur ve bu tür stok deprem karşısında hem yapısal hem hukuki olarak zayıf halkadır. İBB'ye göre A Bölgesi'nin tamamı tarihi ve doğal sit alanında kaldığından yenileme, koruma amaçlı imar planı ve kurul izni rejimine tabidir; B Bölgesi için de planlar "koruma amaçlı" olarak hazırlanıp 08.02.2024'te onaylanmıştır. Çubuklu için mahalle bazında yayımlanmış resmî bina yaşı, kat adedi veya deprem hasar kırılımı bulunmamaktadır — bu nedenle burada ilçe ya da mahalle düzeyinde sayısal bir hasar tahmini verilmemiştir; binanızın durumu ancak parsel bazında riskli yapı tespiti ile netleşir.
Çubuklu'da metro yoktur — M5 Üsküdar-Çekmeköy hattı Beykoz'a girmez; erişim karayolu ve deniz üzerinden sağlanır. İBB'nin resmî tarifine göre riskli alan Kavacık Kavşağı'nın kuzeyinde ve E-80 bağlantı yolunun doğusunda yer alır; dolayısıyla mahalle, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü çıkışındaki Kavacık kavşağı ve otoyol bağlantısına yakındır ve Kavacık-Beykoz sahil yolu üzerinde bulunur. Deniz tarafında Çubuklu iskelesi hizmet vermektedir; İstinye-Çubuklu arasında arabalı vapur hattı da tarihsel olarak işletilmiştir, ancak sefer durumu, tarife ve araç/yolcu düzeni dönemsel olarak değiştiğinden Şehir Hatları'nın güncel duyurusundan teyit edilmelidir. Bu konum Çubuklu'ya Beykoz genelinin üzerinde bir arsa değeri kazandırır; ancak Boğaziçi Kanunu ve sit statüsü nedeniyle bu değer emsal artışına değil, konum ve manzara primine dayanır — dönüşüm cazibesi yoğunluk artışından değil, birim satış fiyatının yüksekliğinden gelir.
Çubuklu (B) Bölgesi riskli alan dönüşümü; Boğaz yalıları ve korularıyla bilinen prestijli kıyı bölgesi.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Çubuklu için ücretsiz fizibilite