Kıyı ve sırt parsellerinin büyük kısmı Boğaziçi öngörünüm/gerigörünüm kapsamındadır; öngörünümde yeni yapı esasen yasak, diğerlerinde yapılaşma hakkı düşük tutulur. Emsal parsel/plan bazında değişir, kesin değer fizibilite ile.
Paşabahçe'de mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; Beykoz Belediyesi'nin duyurduğu dönüşüm odakları Tokatköy (ilçenin ilk kentsel dönüşüm projesi) ve Çubuklu (B) Bölgesi'dir. Paşabahçe'de dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle ilerler ve mahalle Boğaziçi Kanunu kapsamında kaldığı için yenileme, emsal artışıyla değil mevcut yapılaşma hakkı çerçevesinde planlanmalıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Paşabahçe'de mahalleye özgü ilan edilmiş resmî bir riskli alan/rezerv yapı alanı kararı, 3194 md.18 imar uygulaması ya da mahalle adına açılmış bir plan askısı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle ilerler. Dikkat çekici olan şudur: Beykoz Belediyesi'nin yayımladığı Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri koruma amaçlı revizyon uygulama imar planı 2. Etap askı ilanı Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kanlıca, Kavacık ve Yenimahalle mahallelerinin bir kısmını kapsar; Paşabahçe bu listede yer almaz. Bu, mahallenin gerigörünüm revizyonlarından farklı bir Boğaziçi rejimine (sahil şeridi/öngörünüm) tabi olabileceğine işaret eder; ancak parselin tam olarak hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığı yalnızca ada-parsel bazında alınacak imar durumu belgesiyle kesinleşir. İlçe ölçeğinde ise Beykoz 1/25.000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı çalışması Ocak 2023'te İBB Meclisi'ne sunulmuş, 12.09.2024 tarihli meclis kararıyla Beykoz Belediye Başkanlığı'nın görüşü alınmak üzere Şehir Planlama Müdürlüğü'ne iade edilmiştir; yani ilçenin üst ölçekli plan çerçevesi hâlâ süreç içindedir. Beykoz, İstanbul geneline kıyasla görece düşük deprem riskli ilçeler arasında anılsa da bu, tek tek binaların güvenli olduğu anlamına gelmez.
Malik için pratik anlamı: Paşabahçe'de "mahallem dönüşüm ilan edildi mi?" sorusunun cevabı hayırdır; beklenecek bir toplu ilan yoktur, süreç binadan başlar. Yol şudur — (1) Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, (2) rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh edilir, (3) itiraz süresi geçtikten sonra maliklerin arsa payı çoğunluğu (salt çoğunluk, yani yarıdan fazlası) ile yenileme kararı alınır, (4) yıkım ve yeni yapı ruhsatı aşamasında Boğaziçi mevzuatı devreye girer. Kritik fark: Paşabahçe'de yeni yapının hakkı 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve yürürlükteki Boğaziçi planlarıyla belirlenir; sahil şeridi ve öngörünüm bölgelerinde taban alanı, yoğunluk ve yükseklik sıkı biçimde sınırlıdır ve emsal artışı beklenmemelidir. Bu nedenle "kat karşılığı verir, müteahhit bedava yapar" modeli Paşabahçe'de çoğu parselde yürümeyebilir; genellikle malik finansmanı (Yarısı Bizden gibi devlet destekleri) ya da parsel birleştirmesi gündeme gelir. Karar almadan önce ada-parsel bazında Beykoz Belediyesi'nden imar durumu ve parselin hangi Boğaziçi bölgesinde (sahil şeridi / öngörünüm / gerigörünüm / etkilenme) kaldığı mutlaka yazılı olarak alınmalıdır.
Paşabahçe, 1922'de kurulan ispirto fabrikası ve 1934'te kurulan cam fabrikası çevresinde büyümüş bir işçi semtidir; 19. yüzyılda da sahilinde yalılar ile cam, porselen ve mum atölyeleri bulunuyordu. Bu nedenle yapı stoku sahildeki tarihî yalı/köşk ve tescilli sivil mimarlık örnekleriyle, sırtlara doğru yayılan yaklaşık 1960–1990 arası düşük katlı betonarme ve gecekondu kökenli dokunun iç içe geçtiği karma bir görünüm sunar. Boğaziçi rejimi nedeniyle uzun süredir kapsamlı bir yenileme yaşanmadığından stokun önemli bölümü 2000 öncesi deprem yönetmeliği dönemine aittir; mahalle ölçeğinde bina bazlı, kamuya açık bir risk envanteri bulunmamaktadır. Beykoz İstanbul geneline kıyasla görece düşük riskli ilçeler arasında anılsa da 2000 öncesi stok ile eğimli ve dolgu zeminler, Paşabahçe gibi eski sanayi-işçi dokularında kırılganlığı artıran unsurlardır. Kesin durum ancak bina özelinde riskli yapı tespitiyle ortaya çıkar.
Paşabahçe'nin ana ulaşım omurgası deniz ve sahil yoludur: Şehir Hatları'nın Paşabahçe İskelesi — mevcut betonarme iskele binası ve vapur yanaşma yeri 1989'da hizmete girmiştir — Boğaz hattı vapur seferlerinde durak olarak hizmet verir; karayolunda Çubuklu–Beykoz sahil yolu ve bu aks üzerinden geçen İETT otobüs hatları mahalleye erişimi sağlar. Mahalleye raylı sistem girmez; M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosu Beykoz'a ulaşmaz ve otoyol bağlantısı FSM ile Kuzey Marmara köprü aksları üzerinden dolaylı biçimde kurulur, bu da özellikle zirve saatlerde sahil yolu trafiğine bağımlılık yaratır. Sonuç olarak Paşabahçe'de arsa değerini belirleyen şey ulaşım hızı değil Boğaz cephesi ve manzara primidir; ancak yapılaşma hakkı sınırlı tutulduğundan yüksek arsa değeri otomatik olarak yüksek dönüşüm kârlılığına çevrilmez.
Tarihi Paşabahçe Cam Fabrikası ve Boğaz'ın simge işçi semti kimliği.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Paşabahçe için ücretsiz fizibilite