Kavacık'ın büyük kısmı Boğaziçi öngörünüm dışında kalsa da yürürlükteki imar planı ve parsel konumu belirleyicidir; ilçe-geneli bir emsal varsayılamaz. Kesin hak ada-parsel fizibilitesi ile çıkar.
Kavacık'ta ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 riskli yapı tespitiyle ve Boğaziçi gerigörünüm/etkilenme bölgesi koruma amaçlı imar planı koşulları içinde yürüyor. Kavacık, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği çalışmasının Beykoz'da kapsadığı mahalleler arasında sayılıyor; ancak İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü sayfasında bu değişiklik 'Kurum Onayı Bekleyen' durumda görünüyor. Yani ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkıyla yenileme imkânı Beykoz'da henüz kesinleşmiş bir güvence değil; parsel bazında Beykoz Belediyesi'nden teyit edilmesi gerekiyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Kavacık, Beykoz'un Boğaziçi Alanı gerigörünüm ve etkilenme bölgeleri için hazırlanan koruma amaçlı plan sürecinin doğrudan içindedir. Mahalle hem Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 31.03.2023'te onaylanan Kavacık–Rüzgarlıbahçe–Göztepe koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ile hem de 30.11.2023 onay tarihli Beykoz 2. Etap 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı ile düzenlenmiştir. Bu planların ardışık askı ve itiraz turları, mahallede parsel bazında yapılaşma koşullarını doğrudan etkilemiştir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Kavacık'ta yapılaşma hakkı 'ilçe geneli emsal' ile değil, parselinizin bu koruma amaçlı planlardaki fonksiyon ve yapılanma koşuluyla belirlenir. Plan zinciri 2018'den 2024'e kadar defalarca askı ve itiraz turundan geçtiği için, elinizdeki eski bir imar durumu belgesi güncelliğini yitirmiş olabilir; dönüşüme başlamadan önce ada-parsel için Beykoz Belediyesi Plan ve Proje / İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel imar durumu alınmalıdır. Ayrıca Kavacık öngörünüm değil, gerigörünüm ve etkilenme bölgesi kapsamındadır; bu, yeni yapının tümüyle yasak olmadığı ama yoğunluk, yükseklik ve siluet koşullarının 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu rejimiyle sıkı biçimde sınırlandığı anlamına gelir. Riskli yapı raporu alan binaların ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkıyla yenilenmesini sağlayan İBB plan notu, Beykoz için 'Kurum Onayı Bekleyen' durumda göründüğünden fizibiliteye kesin bir kazanım olarak yazılmamalı; bu hakkın parselinizde geçerli olup olmadığı belediyeden yazılı olarak teyit edilmelidir.
"Kavacık, 1980'lerde FSM Köprüsü'nün açılmasıyla ağırlıklı olarak ormanlık bir alandan Anadolu yakasının önemli iş ve yerleşim merkezlerinden birine dönüşmüştür; 2024 nüfusu yaklaşık 22 bin, alanı yaklaşık 1,6 km²'dir (Vikipedi). Dolayısıyla baskın yapı stoku 1980'ler sonrası betonarme apartman, iş hanı ve plaza karışımıdır; üzerine 2000 sonrası daha yeni ofis yapıları eklenmiştir. Boğaziçi gerigörünüm ve etkilenme bölgesi rejimi nedeniyle doku yüksek kule yerine orta yükseklikli ve nispeten yatay kalmıştır. Kırılganlığın ana kaynağı, 1998/1999 sonrası deprem yönetmeliği ve yapı denetim rejiminden önce üretilmiş binaların payıdır. Beykoz veya Kavacık için mahalle kırılımında resmî bir hasar yüzdesi yayımlanmadığından, burada belirleyici olan bina bazlı 6306 riskli yapı tespitidir; binanızın durumu ancak lisanslı kuruluş raporuyla netleşir."
"Kavacık'ın erişimi tümüyle karayoluna dayanır: FSM Köprüsü'nün Anadolu ayağı bu semttedir; TEM ve Kuzey Marmara bağlantıları, Kavacık kavşağı, sahil yolu ve yoğun İETT otobüs/minibüs ağı mahalleyi Anadolu yakasının işlek ulaşım aktarma noktalarından biri yapar (Vikipedi). Mahalleye giren herhangi bir raylı sistem yoktur; M5 Üsküdar–Çekmeköy metrosu Beykoz'a girmez. Vikipedi'nin İstanbul'da proje aşamasındaki raylı sistem hatları listesinde 'M? (Altunizade – Kavacık) Metro Hattı' başlığı yer alır; ancak hattın istasyon listesi, uzunluğu veya ilan edilmiş bir yapım/açılış takvimi bulunmamaktadır. Bu karayolu erişilebilirliği Kavacık'ta plaza ve ofis talebini beslerken, dönüşümün ekonomisini metro beklentisi değil Boğaziçi koruma planındaki yapılaşma hakkı belirler — fizibilitede \"metro geliyor\" varsayımı yapılmamalıdır."
Beykoz'un en kalabalık mahallesi (2019: yaklaşık 22 bin) ve ofis/iş merkezi yoğunluğu.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Kavacık için ücretsiz fizibilite