Sit, kıyı ve askeri kısıtlar nedeniyle emsal için güvenilir genel sayı yoktur; yapılaşma parsel ve koruma statüsüne göre değişir, fizibilite gerekir.
Anadolu Kavağı, Boğaz'ın kuzey ucunda, Boğaziçi Kanunu'nun koruma kuşakları ile doğal/tarihi sit statülerinin ve Yoros Kalesi çevresindeki koruma hassasiyetinin iç içe geçtiği bir kıyı yerleşimidir. Beykoz'da resmî olarak duyurulan gerçek dönüşüm odakları — Tokatköy ve Çubuklu (B) Bölgesi — mahallenin uzağındadır; Anadolu Kavağı'nda ilan edilmiş bir alan programı yoktur. Burada dönüşüm, alan bazlı bir proje olarak değil, tek tek binaların 6306 kapsamında riskli yapı tespitiyle ve koruma kurulu onaylı, mevcut gabariyi aşmayan yenilemelerle ilerler. Parselinizin hangi koruma kuşağında (öngörünüm/gerigörünüm/etkilenme) kaldığı ada-parsel bazında Beykoz Belediyesi'nden teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Anadolu Kavağı'na özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm alanı ya da mahalle ölçeğinde askıya çıkmış bir imar planı bulunmuyor. Beykoz'da son dönemde sonuçlanan büyük plan çalışması olan 1/1000 ölçekli Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı 2. Etap (İBB Meclisi'nin 23.11.2023 tarih ve 1258 sayılı kararı, 30.11.2023 onayı, 31.01.2024-29.02.2024 askısı) yalnızca Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kanlıca, Kavacık ve Yenimahalle'nin bir kısmını kapsar; Anadolu Kavağı bu plana dahil değildir. Aynı şekilde İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği de 17.12.2018 onaylı 1/5000 ölçekli Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi 2. Etap planına bağlı olup Anadolu Hisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık ve Yeni Mahalle ile sınırlıdır. İlçenin tamamını kapsayacak 1/25.000 ölçekli Beykoz Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ise İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nce hazırlanıp 09.01.2023'te Meclis'e sunulmuş, Meclis 12.09.2024'te dosyayı Beykoz Belediyesi'nin görüşü alınmak üzere müdürlüğe iade etmiştir; yani üst ölçekli plan henüz kesinleşmemiştir. Bu tabloda Anadolu Kavağı'nda dönüşüm, mahalleye özgü bir ilana değil, bina bazlı 6306 sürecine ve koruma kurulu iznine dayanır.
Pratikte bu şu demektir: Anadolu Kavağı'nda maliğin başlangıç noktası bir belediye ilanını beklemek değil, kendi binası için Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Tespit riskli çıkarsa süreç 6306 sayılı Kanun'la yürür; yıkım ve yeniden yapım kararı arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan bir fazla, P+1) ile alınır. Ancak mahalle Boğaziçi Alanı ve sit rejimi kapsamında olduğundan, riskli yapı tespiti tek başına yeni bir yapı hakkı doğurmaz: yeni yapının gabarisi, taban alanı ve mimarisi 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, yürürlükteki koruma amaçlı plan hükümleri ve ilgili koruma kurulu kararıyla belirlenir. Emsal artışı beklentisiyle hesap yapmak burada yanıltıcıdır; doğru sıralama önce ada-parsel imar durumunun ve koruma statüsünün (hangi kuşakta kalındığı dahil) Beykoz Belediyesi'nden alınması, sonra fizibilite, en son müteahhit görüşmesidir.
"Anadolu Kavağı, Boğaz'ın kuzey ucundaki eski balıkçı köyü dokusunu koruyan, 5,2 km²'lik alanda 2024 itibarıyla yaklaşık 1.262 kişinin yaşadığı düşük yoğunluklu bir kıyı mahallesidir; nüfus son on yılda azalma eğilimindedir. Yapı stoku genel görünüm olarak iskele ve liman çevresinde yoğunlaşan az katlı kıyı yapıları ile yamaçlara dağılan müstakil-bahçeli evlerden oluşur; apartman-blok dokusu belirgin değildir. Mahalle, Boğaz'ın kuzey ucundaki konumu ve üzerindeki koruma rejimi nedeniyle yoğun kentsel yapılaşma baskısından görece uzak kalmış, buna karşılık mevcut betonarme yapıların önemli bölümü güncel deprem yönetmeliği öncesi dönemde ve dar parsellerde üretilmiştir. Buradaki asıl kırılganlık, yapım tekniğinin eskiliği, eğimli ve kısmen dolgu kıyı zemini ile dar sokaklardaki acil erişim güçlüğüdür. Mahalleye özgü doğrulanmış bina sayısı, riskli yapı adedi veya deprem senaryosu hasar yüzdesi kamuya açık resmî kaynaklarda yayımlanmamıştır; bu nedenle burada sayısal bir hasar tahmini verilmemektedir."
"Anadolu Kavağı'na raylı sistem erişimi yoktur; Beykoz ilçesinde metro hattı bulunmaz ve mahalle mevcut raylı sistem ağının dışında kalır. Erişim, İETT'nin 15A otobüs hattıyla Boğaz sahil yolu üzerinden ve Sarıyer ile Üsküdar bağlantılı Şehir Hatları deniz seferleriyle sağlanır; yani mahalle, İstanbul'un toplu ulaşım omurgasının ucundadır. Bu erişim zayıflığı ve Boğaz'ın kuzey ucundaki konum, arsa değerini kentsel dönüşüm rantından çok manzara, turizm ve balıkçılık-restoran işletmeciliği üzerinden belirler; müteahhit için kat karşılığı cazibesi düşük, malik için ise değer korunumu manzara ve koruma statüsüne bağlıdır."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Anadolu Kavağı için ücretsiz fizibilite