Örnekköy kentsel dönüşüm

Örnekköy’de emsal ve dönüşüm hakkı

Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.

Örnekköy (resmî kayıtlarda Örnek, eski adıyla Tepetarla) için ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kaydına ulaşılamadı; mahalle, Beykoz'da kamuoyunda bilinen dönüşüm odaklarının (örneğin Tokatköy) ve ilçenin diğer proje bölgelerinin dışında kalıyor. Dönüşüm burada toplu proje olarak değil, tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırmasıyla, nokta bazlı ve yavaş ilerliyor. Mahalle dokusu köy kökenli ve büyük ölçüde müstakil/bahçeli olduğu için toplu dönüşüm baskısı düşüktür. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Örnekköy’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Örnekköy'de mahalleye özgü ilan edilmiş resmî bir imar uygulaması, riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya askıya çıkmış plan tespit edilemedi; Beykoz Belediyesi askı ilanlarında ve İBB Şehir Planlama duyurularında mahalleye özgü güncel bir kayıt bulunamadı. Dolayısıyla dönüşüm burada bina bazlı olarak 6306 sayılı Kanun ile ilerler. İlçe geneline dair dolaşımdaki riskli yapı ve deprem hasar tahmini sayıları (tespit edilen bağımsız birim adedi, yıkılan yapı adedi, senaryo depremde hasar görecek bina yüzdesi) bu denetimde resmî kaynaktan doğrulanamadığı için burada sayısal olarak verilmemektedir. İBB'nin İstanbul geneli senaryo deprem çalışmaları ilçe ölçeğinde bir tahmindir; hiçbir koşulda tek bir binanın güvenliğine dair sonuç doğurmaz. Güncel ve bağlayıcı bilgi yalnızca Beykoz Belediyesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden alınır.

Pratikte bu şu demektir: Örnekköy'de malik, belediyenin bir alan ilanını beklemez, süreci kendisi başlatır. Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden sonra 15 gün içinde itiraz hakkı vardır; itiraz olmaz veya reddedilirse yıkım için süre verilir. Yeniden yapım kararı, arsa payı esasına göre salt çoğunlukla (yarıdan fazla, yani P+1) alınır. Örnekköy köy kökenli ve büyük ölçüde müstakil/bahçeli bir doku olduğu için birçok parselde tek malik veya az sayıda malik bulunması beklenir; bu, karar aşamasını kolaylaştırır. Ancak yapılaşma hakkını belirleyen orman, su havzası ve doğal sit kısıtları Beykoz'da belirleyicidir; ada-parsel bazında imar durumu belgesi alınmadan hiçbir proje hesabı yapılmamalıdır.

Örnekköy (resmî adıyla Örnek, eski adıyla Tepetarla) Beykoz'un iç kesiminde, yaklaşık 205 metre rakımda ve 3,7 km²'lik alanda yer alan köy kökenli bir mahalledir; ilçe merkezine yaklaşık 8 km uzaklıktadır. Nüfusu 2013'te 3.599 iken 2024'te 4.299 olmuştur (Vikipedi üzerinden TÜİK ADNKS aktarımı) — yani yavaş ve yatay bir büyüme söz konusudur. Yapı stokunun baskın karakteri az katlı müstakil ve bahçeli konut ile köy dokusuna sonradan eklenen betonarme yapılardır; toplu apartmanlaşma ve yüksek blok dokusu hâkim değildir. Kırılganlık açısından belirleyici olan, bu tür köy kökenli dokularda stoğun önemli bölümünün güncel deprem yönetmeliklerinden önce, çoğu zaman yapı denetimi kapsamı dışında üretilmiş olmasıdır; ancak mahalleye özgü bina yaşı/kat dağılımı istatistiği bu denetimde resmî kaynaktan doğrulanamamıştır. İlçe ölçekli deprem senaryosu değerlendirmeleri tek bir binanın güvenliğine dair güvence sayılamaz; Örnekköy'de her yapının yaşı, taşıyıcı sistemi ve zemin durumu ayrı ayrı, yerinde değerlendirilmelidir.

Örnekköy'e raylı sistem erişimi yoktur: Marmaray ve M4 mahalleye uzaktır, metrobüs hattı ilçeye gelmez ve M5 (Üsküdar-Çekmeköy) metrosu Beykoz'a girmez. Erişim, Vikipedi/idari kayıtlara göre ilçe merkezine yaklaşık 8 km'lik iç yol bağlantısı, sahil yolu, İETT otobüs hatları ve Beykoz iskelesinden vapur ile sağlanır; otoyol erişimi ise Boğaz köprüsü bağlantıları üzerindendir. Bu ulaşım profili, mahalleyi konut yatırımı açısından merkez-bağımlı ve düşük yoğunluklu kılar; arsa değeri metro/Marmaray beklentisiyle değil, doğa-orman komşuluğu ve müstakil yaşam talebiyle şekillenir. Ulaşım süreleri trafik ve hat programına göre önemli ölçüde değişir.

Örnekköy’de dönüşüm malike ne kazandırır?