Boğaziçi öngörünümde yeni yapı yok, sit ve dere koruma kuralları belirleyici; emsal parsele göre değişir, kaynaklı tek sayı yoktur, fizibilite şart.
Göksu'da mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmamaktadır; dönüşüm tek tek bina bazında, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürür. Mahalle, Beykoz'un 1/1000 ölçekli Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı / 2. Etap kapsamındadır. Boğaz kıyısındaki konumu nedeniyle parsellerin bir bölümü öngörünüm rejimine girebilir; parselinizin hangi bölgede kaldığı ancak Beykoz Belediyesi'nden alınacak imar durumu belgesiyle netleşir. Tescilli yapı veya sit alanı söz konusuysa ayrıca koruma kurulu kararı gerekir. Genel çerçeve, yeni yoğunluk üretmek değil, mevcut yapılaşma hakkının depreme dayanıklı biçimde yenilenmesidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Göksu, Beykoz'un 1/1000 Ölçekli Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı / 2. Etap kapsamındaki yedi mahalleden biridir (Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kanlıca, Kavacık ve Yenimahalle'nin bir kısmı). Bu, mahalleye özel bir kentsel dönüşüm ilanı değil, mahallenin yapılaşma kurallarını belirleyen koruma amaçlı imar planıdır; parsel bazlı haklar bu plan ve ilgili koruma kararlarıyla şekillenir.
Malik için pratik anlamı şudur: Göksu'da yapılaşma hakkınızı belirleyen belge, ilçe geneli tek bir 'emsal' değil, bu 2. Etap koruma amaçlı planında parselinize düşen fonksiyon, yapılanma koşulu ve kat sınırıdır. Plan askı süreci 29.02.2024'te tamamlandığı için askı dönemine bağlı itiraz süresi kapanmıştır; bugün yapılacak iş, Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel bazında imar durumu belgesi almak ve parselin öngörünüm mü, gerigörünüm/etkilenme bölgesinde mi kaldığını yazılı olarak teyit etmektir. Ayrıca İBB'nin, aralarında Göksu'nun da bulunduğu altı mahalle (Anadoluhisarı, Çubuklu, Göksu, Göztepe, Kavacık, Yenimahalle) için 1/5000 ölçekli 2. Etap planı üzerinde 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' çalışması bulunmakta ve kurum onayı beklenmektedir; bu değişiklik yürürlüğe girerse riskli yapı sahiplerinin yenileme koşulları netleşebilir. Bu nedenle başvuru öncesi güncel durumun belediyeden sorulması önemlidir.
Göksu, 0,73 km² yüzölçümü ve 2024 verilerine göre 2.320 kişilik nüfusuyla Beykoz'un küçük ölçekli kıyı mahallelerindendir; nüfus 2007'den bu yana kabaca aynı bantta seyretmiş, belirgin bir yoğunlaşma yaşanmamıştır. Bu tablo, yoğun apartman dokusundan çok düşük yoğunluklu ve az katlı bir yerleşime işaret eder. Yapı stoku, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma amaçlı planların kat/yükseklik sınırları altında oluşmuş ağırlıkla az katlı betonarme yapılar ile geleneksel/tescilli kıyı yapılarının karışımı niteliğindedir. Deprem kırılganlığı açısından belirleyici olan iki unsur, 2000 öncesi deprem yönetmeliği ve denetim rejimiyle yapılmış binalar ile Göksu Deresi çevresindeki zemin koşullarıdır; dere yatağına yakın parsellerde zeminin daha zayıf davranması olasıdır ve bu ancak parsel bazlı zemin etüdüyle belirlenir. Mahalle bazında kaynaklı ve resmî bir riskli bina sayısı yayımlanmamıştır; bu nedenle bina özelinde lisanslı kuruluş eliyle riskli yapı tespiti şarttır.
Göksu'ya raylı sistem girmez: M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz'a uğramaz, Marmaray ve M4 hattı ise Boğaz'ın güneyinde/karşı yakasında kalır. Erişim, Boğaz sahil yolu (Küçüksu-Anadoluhisarı-Kanlıca ekseni), yakın çevredeki vapur iskeleleri, otobüs hatları ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü bağlantı yollarıyla sağlanır; Kavacık iş merkezi ve köprü bağlantısına yakınlık ulaşımın omurgasıdır. Bu nedenle Göksu'da arsa değerini yükselten şey yeni bir ulaşım yatırımı beklentisi değil, Boğaz manzarası, dere-mesire dokusu ve kıyı konumunun kendisidir; dönüşüm cazibesi yeni metro üzerinden değil, mevcut yapının niteliğini artırma üzerinden kurulur.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Göksu için ücretsiz fizibilite